Особенности и принципы подходов к оценке недвижимости

 

 

Произведем  стоимость  склада  сравнительным  подходом:

Соб=4267858*40%+6481575*20%+4115214*40%=4649544 .руб.

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила  на дату оценки 4649544 руб.

Оценка объекта согласно доходному подходу.

Данные о чистом операционном доходе приведены в табл. 10.

Таблица 10

Расчет чистого операционного  дохода за один год

Показатель	Сумма, руб.
Потенциальный валовой доход	45 671 000
Действительный валовой  доход	40 615 000
Операционные расходы:
налог на имущество	1345167
аренда земельного участка	123892
управленческие расходы	1910934
резерв на восстановление недвижимости	1441345
Чистый операционный доход	35 793 662

 

 Ставка капитализации принимается равной 85%.

Применим метод прямой капитализации для определения  стоимости объекта оценки.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода, составит:

35 793 662/0,85 =42110191 (руб.).

 

2.2.3. Согласование результатов и их объединение в итоговую оценку стоимости

 

При оценке использованы три  подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможных величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость. В данном случае наибольший «вес» (40%) присваивается доходному подходу, поскольку объектом оценки являются гостиничные номера, которые сдаются в аренду   приезжим и, соответственно, приносят определенный доход.

Затратному подходу присвоен наименьший «вес» (25%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, район местоположения объекта плотно застроен и низка вероятность приобретения подобного земельного участка и реализации на нем подобного инвестиционного проекта.

Рынок недвижимости г. Вышнего Волочка на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, имеется много информации о предложении и продажах складских помещений, аналогичных объекту оценки, достоверность используемой информации риэлтерских агентств достаточно высока. В связи с этим сравнительному подходу придается «вес» — 35%.

Результаты согласования приведены в табл. 11.

Таблица 11

Согласование результатов оценки

Подход к оценке	Стоимость, тыс. руб.	Вес, %	Значение, руб.
Затратный	2 000 000	25	500 000
Сравнительный	4649544	35	1 627 340
Доходный	42110191	40	16 844 076
Итого	—	100	18 971 417

 

 В  итоге при согласовании получается  следующий результат: 18 971 417 руб. По нашему мнению, этот результат можно округлить до 1 900 000 руб. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет 1900 000 руб.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава III. Пути  совершенствования оценки  недвижимости

3.1. Совершенствование за счет применения  метода оценки предполагаемого проекта реорганизации недвижимости

 

В случае реструктуризации оценка подразумевает анализ совместимости объединяющихся фирм:

• анализ сильных и слабых сторон участников сделки;
• прогнозирование вероятности банкротства;
• анализ операционного (производственного) и финансового риска;
• оценка потенциала изменения чистых денежных потоков;
• предварительная оценка стоимости реорганизуемого недвижимости.

Затраты на реорганизацию можно рассматривать как вариант капиталовложений: мы имеем стартовые затраты и ожидаемую в будущем прибыль (поток доходов). Независимо от того, расходует фирма денежные средства или акции, она должна приложить все усилия, чтобы добиться оптимального распределения капитала и обеспечить в долгосрочном периоде благосостояние акционеров.

При оценке предполагаемого проекта реорганизации, необходимо составить прогноз будущих денежных потоков, которые предположительно будут получены после завершения сделки. 

При расчете денежных потоков должны быть учтены все синергетические (Синергия (гр. synergeia — cотрудническтво, содружество) — реакция на комбинированное воздействие двух или нескольких организмов, характеризующаяся тем, что это действие превышает действие, оказываемое каждым компонентом в отдельности) эффекты, так как нас интересует предельное влияние реорганизации. 

Синергетический эффект — превышение стоимости объединенных компаний после слияния и суммарной стоимости компаний до слияния или добавленная стоимость объединения.

При сокращении (дивестициях) может иметь место эффект обратного синергизма. Реализуемые активы могут представлять интерес для другой компании и в итоге она готова заплатить за них высокую цену.

Синергия может проявляться в двух направлениях: прямая и косвенная выгода. 
         Прямая выгода — увеличение чистых денежных потоков реорганизованных компаний. Косвенная выгода (увеличение рыночной стоимости акций или изменение мультипликатора Р/Е).

Прямая выгода — увеличение чистых активов денежных потоков, реорганизованных компаний. Анализ включает три этапа:

• оценка стоимости недвижимости на основе прогнозируемых денежных потоков до реорганизации;
• оценка стоимости объединенной компании на основе денежных потоков после реорганизации;
• расчет добавленной стоимости (все расчеты проводятся на основе модели дисконтированных денежных потоков).

Добавленная стоимость объединения  формируется за счет операционной, управленческой и финансовой синергии.

Операционная синергия — экономия на операционных расходах за счет объединения служб маркетинга, учета, сбыта. Кроме того, объединение может привести к упрочению позиции фирмы на рынке, получению технологического «ноу-хау», торговой марки, что способствует не только снижению затрат, но и дифференциации выпускаемой продукции. Помимо экономии на затратах, дифференциации выпускаемой продукции, достигается экономия за счет эффекта масштаба (возможность выполнять больший объем работы на тех же производственных мощностях, что снижает в конечном итоге средние издержки на единицу выпускаемой продукции).

Управленческая синергия — экономия за счет создания новой системы управления. Объединение предприятий может осуществляться на основе горизонтальной и вертикальной интеграции, а также по пути создания конгломерата.

В любом случае целью объединения  является создание более эффективной  системы управления. Часто объектом для присоединения являются компании плохо управляемые, с нереализуемым потенциалом стоимости. В этом случае у недвижимости есть два варианта развития: повышение качества управления без реорганизации или создание новой управленческой культуры на базе объединения. Первый вариант труднореализуем без смены управленческого персонала; второй как правило основан на упрочении управленческой культуры эффективно работающей компании.

Финансовая синергия — экономия за счет изменения источников финансирования, стоимости финансирования и прочих выгод. Сам факт объединения компаний может вызвать информационных эффект, в результате чего стоимость акций возрастает (при этом реальных экономических преобразований еще не осуществлялось). 

Слияния (присоединения) могут усилить  интерес к компании со стороны  потенциальных инвесторов и обеспечить дополнительные источники финансирования. Повышение цены акции (даже фиктивное, в результате информационного эффекта) может повысить надежность компании в глазах кредиторов, что косвенно повлияет как на структуру, так и стоимость задолженности. 

Данный вид синергии ведет не к приросту денежных потоков, а к  снижению риска инвестирования с  точки зрения внешних пользователей. Реорганизация (особенно преобразование) может привести также к налоговым пренедвижимостим.

Процесс оценки эффективности реорганизации  может оказаться легче оценки нового инвестиционного проекта, так  как объединяются действующие недвижимости.

Прогнозы объема продаж, издержек как правило бывают основаны на результатах  прошлых лет — , следовательно, они более точные.

Косвенная выгода — акции объединенной компании могут стать более привлекательными для инвестора и их рыночная стоимость возрастет. Информационный эффект от слияния в сочетании с перечисленными видами синергии может вызвать повышение рыночной стоимости акций и мультипликатора Р/Е. 

Поскольку целью финансового управления акционерного общества является повышение  благосостояния акционеров, а, следовательно, прибыли на акцию, рассмотрим данный аспект подробнее.

Пусть Компания Х рассматривает вопрос о возможности присоединения компании Y.

Таблица 12

Показатели финансовой деятельности компаний X и Y

Показатель	Комапания Х	Компания Y
Чистая прибыль	5000	2500
Количество обыкновенных акций	2500	1500
Прибыль на акцию	2,0	1,67
Р/Е	10	7
Цена одной акции	20	11,7

Общества, участвующие в присоединении, определяют порядок конвертации  акций каждого общества в акции  и (или) иные ценные бумаги нового общества на основе менового соотношения:

Меновое        соотношение	=	Рыночная цена акции поглощающей компании	х	Число предложенных акций
		Рыночная цена акции поглощаемой  компании

 

По условию нашего примера, рыночная цена акции компании Х равна 20, компании Y — 11,7, меновое соотношение будет  равно 0,585.

Компания Х должна обменять 0,585 своей акции у компании Y за 1 акцию.

Однако такие условия обмена могут не заинтересовать акционеров компании Y.

Допустим, акционеры компании Y согласны на условия обмена исходя из рыночной цены акций компании Y = 12. В этом случае за каждую акцию компании Y необходимо передать 0,6 акций компании Х, для  чего требуется выпуск дополнительно 900 обыкновенных акций компании Х. 

Финансовые показатели компании Х  и У после слияния будут следующие:

• Чистая прибыль (при слиянии данные финансовых отчетов суммируются) 7500;
• Количество акций 3 400;
• Прибыль на акцию 2,2.

Исходя из предположения, что прибыль  объединяющихся компаний осталась без  изменения, общая прибыль на акцию  в результате объединения повысилась.

Однако акционеры компании Y получили 0,6 акций компании Х, а, следовательно, могут рассчитывать и на соответствующую  долю прибыли (0,6 х 2,2) = 1,32, что уступает исходному значению прибыли до слияния (1,67). 

Мультипликатор Р/Е по условиям сделки был равен 7,18 (12 : 1,67 = 7,18), что превышает исходное значение (7). Соотношение 7,18:7 несмотря на снижение прибыли на акцию может в долгосрочной перспективе свидетельствовать о возможном увеличении дохода на акцию после присоединения (косвенная выгода). 

Снижение (размывание) прибыли на акцию  для акционеров компании Х произойдет в том случае, если соотношение  Р/Е по акциям компании Y превысит исходное соотношение Р/Е по акциям компании Х.

Возможные последствия реструктуризации на прибыльность акционерного капитала рассчитываются по следующим параметрам:

• изменения прибыли на акцию, исходя из менового соотношения ;
• изменение мультипликатора Р/Е как индикатора возможных краткосрочных перспектив:
• размеры объединяющихся компаний: как правило более крупная компания имеет значение мультипликатора Р/Е выше, а, следовательно, до определенного предела (рыночная цена обмена) результатом слияния будет повышение общей прибыли на акцию.