Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

Таблица 2

Показатели социальной эффективности

Эффективность	Показатели	Затраты
Социальная	Эстетический	Затраты на создание и внедрение ИАБ, на содержание и обслуживание базы данных
	Безопасности
	Международный имидж
	Здоровье граждан
	Социальная удовлетворенность
	Уровень благосостояния
	Комфортность проживания

 

 

Источник: составлено автором

К экологической эффективности следует отнести такие показатели как расход энергоносителей и следствие засорение окружающей среды, состояние среды проживания граждан, характеризующееся состоянием мусоропроводов, мусорных площадок и контейнеров, состоянием придомовой территории наличием парков и элементов озеленения, а так же детских площадок и скамеек. К экологической эффективности следует также отнести состояние общего радиационного фона накопленного каменными многоквартирными домами, состояние других видов загрязнения среды обитания человека получаемых, от эксплуатации многоквартирных домов и фиксируемых в экологическом и энергетическом паспортах. Оценка экологического эффекта является очень сложной задачей т.к. часто идет в разрез с экономической эффективностью и выгодой отдельных групп лиц, получающих основную прибыль от реализации любой программы в социальной сфере. Как следует из определения - экологической эффективность реализации проектов в жилищном хозяйстве считается ряд показателей улучшающих параметры среды обитания человека, является очень важным показателем и измеряется, в общем, и количественном здоровье граждан, а также флоры и фауны определенной среды обитания (Таблица 3).

 

Таблица 3

Показатели экологической эффективности

 

Эффективность	Показатели	Затраты
Экологическая	Здоровье поколений	Затраты на создание и внедрение ИАБ, на содержание и обслуживание базы данных
	Полноценное развитие общества
	Имидж города
	Снижение объемов расходования эпергоресурсов и уровня техногенных ущербов

 

 

Источник: составлено автором

Получение как социального так и экологического эффекта трудно рассчитать в определенных показателях, так же эффект от них достигается в очень долгой перспективе и измеряется поколениями. Но при этом они являются как бы побочным эффектом достижения экономической эффективности при реализации программы по созданию информационно- аналитической базы системы управления многоквартирными домами на основе сплошной паспортизации жилищного фонда и новых технико-кономических паспортов.

Финансирование паспортизации жилищного фонда на примере Москвы71 должно осуществляться на основе следующих основных принципов:

- компенсации расходов на организацию и осуществление паспортизации;

- бесплатного (льготного) предоставления паспортной информации заинтересованным в ней государственным организациям по утвержденному перечню и социально незащищенным категориям граждан;

- платного предоставления паспортной информации иным юридическим и физическим лицам;

- поэтапного перехода на самоокупаемость.

Необходимые работы предполагается выполнить за счет:72

- средств бюджета на обследование состояния жилищного фонда города;

- средств инвесторов-застройщиков при оформлении паспортов на жилье, вводимое в эксплуатацию после строительства, реконструкции и капитального ремонта;

- средств населения в случаях приватизации и осуществления сделок с жилой площадью, заключения договоров на коммерческий найм жилых помещений, оформления разрешений на перепланировку квартир;

- средств юридических лиц-собственников зданий и жилых помещений, риэлтерских структур, оценщиков и других организаций при получении необходимой паспортной информации по жилью;

- средств товариществ собственников жилья при оформлении договоров на передачу домов в управление и техническое обслуживание;

- бюджетных (или иных) средств, направляемых на организационное, кадровое, техническое, программное и информационное обеспечение центра паспортизации жилья на начальном этапе реализации программы паспортизации.

Затраты на реализацию программы паспортизации включают текущие и единовременные расходы. При финансировании паспортизации нового (реконструированного) жилья затраты должны включаться в сметную стоимость строительства и реконструкции объектов. Проведение обследований и оформление паспортов на жилые здания существующего фонда осуществляются как за счет бюджетных средств, так и за счет внебюджетных источников. Основным заказчиками этих работ является жилищный комитет.

Оценка предполагаемых затрат и поступлений (выручка от реализации паспортов, налоговые и прочие поступления от деятельности, связанной с проведением работ по обследованию фонда, обучением персонала, функционированием центра паспортизации и пр.) при осуществлении программы паспортизации показала, что период окупаемости работ по ее реализации может составить чуть более трех лет. Поэтапная реализация паспортизации позволит ускорить оборачиваемость средств. Предполагаемая экономическая эффективность паспортизации подтверждена ориентировочными расчетам. Эффективность от проведения паспортизации характеризуется не только системой экономических показателей, отражающих соотношение результатов и затрат применительно к интересам ее участников, но и социальными и экологическими показателями, связанными с ее реализацией.

Несмотря на то, что социальные и экологические результаты трудно поддаются стоимостной оценке, они рассматриваются как важнейшие показатели эффективности и должны учитываться при принятии решения о реализации и городской поддержке программы паспортизации.

Социальные и экологические результаты для участников программы паспортизации МКД состоят:

1. Для населения:

- в улучшении информированности населения о правилах эксплуатации жилищного фонда, правах и ответственности;

- в создании условий для отстаивания прав покупателей и продавцов на рынке жилья;

- в снижении количества криминогенных случаев после введения технико- экономических паспортов;

- в улучшении экологии жилья за счет выявления, учета и оценки показателей экологической обстановки.

2. Для жилищно-эксплуатационных организаций:

• в обеспечении сохранности жилищного фонда за счет предоставления жилищно-эксплуатационным организациям и поставщикам услуг ЖКХ информации о состоянии его объектов и нормативах эксплуатации;

• в повышении эффективности и оперативности принятия решений о содержании и ремонте жилья, а также уровня жилищно-коммунального обслуживания населения.

3. Для риэлтерских структур:

• в подготовке необходимой информационной базы для рыночной оценки жилой недвижимости, используемой при продаже, мене и прочих сделках с жильем.

4. Для городских органов управления:

• в учете архитектурной, исторической ценности и прочих сведений при принятии решений на снос, реконструкцию, капитальный ремонт жилых объектов и решении вопросов владения, пользования и эксплуатации жилья;
• в проведении мероприятий по учету, регулированию и контролю деятельности организаций на рынке ЖКХ услуг, а так же жилищных прав граждан.

Необходимо также учитывать косвенные финансовые результаты, обусловленные изменением доходов граждан и организаций вследствие более точной рыночной оценки жилья на основе паспортной информации, принятием более обоснованных управленческих решений по содержанию и ремонту жилищного фонда и т.д.

Использование информационно-аналитической базы данных (ИАБ) на основе паспортизации позволяет повысить экономическую, социальную и экологическую эффективность управления многоквартирными домами. Социальный и экологический эффекты будем считать сопутствующими и мероприятия по их расчету не проводим, а экономический эффект достигается непосредственно, например, при использовании информации, хранящейся в базе данных, для планирования и проведения мероприятий по текущему и капитальному ремонту зданий.

Основным методом оценки эффективности при использовании ИАБ в процессе управления многоквартирными домами является метод сравнения основных показателей до введения ИАБ в процесс управления и после. Показатели «до» внедрения ИАБ определяются по формуле:

 

ЗТиКРдо = ЗУРдо+ЗРдо+СМдо (1)

 

где ЗТиКРдо — затраты на мероприятия по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

ЗУРдо — затраты на принятие управленческих решений по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

ЗРдо — затраты на персонал, занятый при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

СМдо — затраты на материалы, используемые при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.

 

Затраты на принятие управленческих решений по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ определяются по формуле:

                                                рук

              ЗУРдо = ∑ Зрук,i * К рук,i * Тдо рук,i                                           (2)

                                                 i=1

 

где Зрук,i — затраты на оплату труда руководителя или специалиста 1-го

уровня, принимающего решения по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, руб./день;

К рук,i — количество руководителей или специалистов i-го уровня, принимающих решения по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов;

Тдо рук,i  - количество рабочего времени, затраченного руководителем или специалистом i-го уровня на принятие решений по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, дней;

i - уровень руководителя или  специалиста;

РУК — количество уровней руководителей.

 

Затраты на персонал, занятый при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, определяются по формуле:

 

                        РАБ

             ЗРдо = ∑ Зраб,j* Kраб,j* Тдо раб,j                                          (3)

                         j=1

 

где Зраб,j - затраты на оплату труда персонала j-ой категории, занятого

при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, руб./день;

Kраб,j - количество единиц персонала j-ой категории, занятого при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов;

Тдо раб,j - количество рабочего времени, затраченного рабочим j-ой

категории на проведение мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, дней;

j - категория персонала;

РАБ - количество категорий персонала.

 

Затраты на материалы, используемые при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ определяются по формуле:

                                    

                      

                        МКР

            CМдо = ∑ Скр,f * Мдо кр,f                                                (4)

                                       f=1

 

где Скр,f - стоимость единицы материала f-го вида, используемого при

проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, руб./ед. (кг, кв.м.);

Мдокр,f -количество материала f -го вида, используемого при проведении

мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, ед.;