Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

Автором предлагается следующая укрупненная структура электронного технико-экономического паспорта. Документ состоит из самостоятельных информационных разделов — самостоятельных паспортов. Технико-экономический паспорт состоит из технического паспорта, паспорта фасадов, паспорта инженерных сетей, энергетического паспорта, экологического паспорта, социального паспорта, паспорта МЧС. Паспорта объединены общими данными о многоквартирном доме (Рисунок 15).

Общие данные технико-экономического паспорта содержат общую информацию о многоквартирном доме. Информация, которая является статичной, получаемая с момента постройки, присуща для здания на весь период его существования и не меняется в процессе эксплуатации многоквартирного дома. Это такие данные, как адрес, год постройки, автор проекта и генподрядные организации. Сведения о текущем и прошлых владельцах здания, а также документы имущественных отношений, предполагается хранить в общих сведения. Общие данные о домовладении объединяют все остальные части ТЭП. Обязательным должно быть присутствие генерального плана масштаба М 1:2000, с возможностью масштабирования до М 1:500 и крупнее.

Рисунок 15. - Укрупненная структура (состав) технико-экономического

паспорта в рамках ИАБ

Источник: составлено автором

Генплан должен содержать план подземных коммуникаций, выполненный в слоях по всем правилам, и обновляться согласно техническому регламенту из отдела подземных коммуникаций КГА. Паспорт имеет приложения из комплекта чертежей, выполненных в графических программах и открывающихся с помощью приложения электронного паспорта или программы управления.

Технический паспорт является наибольшим и главной частью ТЭП. Технический раздел содержит общую информацию об объемно- планировочных решениях, конструктивных элементах, инженерных системах, квартирографии, земельном участке и много другой информации. В нем так же есть раздел общих сведений. Раздел содержит данные о конструктивных особенностях здания, условиях эксплуатации, краткую техническую справку и информацию. Паспорт содержит только описания и размеры элементов, все чертежи находятся в общих данных и подгружаются по мере необходимости в выходную форму запроса. Отдельным мощным разделом технического паспорта, выделенным как самостоятельный раздел ТЭП является ведомость дефектов и оценки технического состояния здания. Содержащаяся в «ведомости» информация является основой при разработке рекомендаций по проведению ремонтов, в том числе и капитальных. Данные о земельном участке и уборочных площадях, квартирография многоквартирного жилого дома, внутренние площади мест общего пользования, уборочные площади мест общего пользования, сведения о конструктивных элементах и инженерных системах здания и все необходимые размеры. В новой электронной версии паспорта месторасположение разделов в структуре перестает быть важным. Структура сохраняется лишь для печатной формы, с целью предоставления пользователю в привычном, хотя и расширенном виде. В электронном документе разделы паспорта компонуются автоматически программой ИАБ в необходимом виде при выполнении тех или иных запросов для решения различных задач.

Автором предлагается отдельным разделом добавить в ТЭП паспорт фасадов. В настоящее время в ряде городов (СПб, Москва) России уже разработаны базы паспортов фасадов (ПФ), которые контролируются и хранятся в КГА. Добавление паспорта фасадов, значительно расширит информационную базу ТЭП за счет цветных чертежей фасадов, подробного описания архитектурного декора здания и его технического состояния. Паспорт фасадов позволит контролировать имущественные отношения по вопросам использования площадей фасадов для рекламных вывесок, частей фасадов для использования арендодателями под информационные вывески, маркизы, установку жалюзи на окнах.

Отдельным информационным массивом автор предлагает выделить паспорт инженерных сетей (ПИС) и инженерного оборудования. Это должен быть сравнительно небольшой массив информации, описывающий все инженерные службы многоквартирного дома. В современных зданиях насчитывается большое количество сложных инженерных систем требующих контроля и учета. Для обеспечения технической, экологической, экономической и социальной защиты проживающих и горожан в целом, все системы должны находиться в исправном состоянии и вовремя проходить необходимое обслуживание и ремонт. Для обеспечения этих задач и требуется полноценная качественная информация о структуре, работе и состоянии этих систем. Структура паспорта должна состоять из массива постоянной и переменной информации. Массив постоянной информации содержится в «Общих данных» в виде чертежей, схем и общего описания, а так же в техническом паспорте в разделе «инженерные системы». Наиболее подробное описание инженерного оборудования и систем содержаться в ПИС. Печатная форма станет продолжением раздела технического паспорта, а в электронной форме ПИС должен являться полноценным самостоятельным разделом ТЭП.

Энергетический паспорт (ЭП) также является самостоятельным документом. В печатной форме энергетический паспорт идет следом за ПИС, в электронной форме, интерфейс документа формируется в зависимости от запросов. Энергетический паспорт содержит основную информацию о потреблении энергоресурсов, наличии энергопотерь и их количестве. Сведения о причинах энергопотерь и неэффективности потребления ресурсов, а так же практические рекомендации по их сокращению, с расчетом стоимости и экономического эффекта, содержащиеся в ЭП позволят значительно сократить нагрузки на поставщиков ресурсов, приведет к значительной экономии средств собственников, и в целом будет способствовать улучшению экологической обстановке в мегаполисах.

Большим самостоятельным разделом ТЭП должен стать социальный паспорт. По мнению автора, он должен быть обязательно включен в состав ТЭП, хотя ранее этому не уделялось внимания, и вопрос о его создании не поднимался. Разработку социального паспорта следует вести на основе Гражданского кодекса с использованием опыта и информации накопленного специальными организациями и комитетами. Информация, содержащаяся в социальном паспорте (СП) — является наиболее тщательно охраняемой частью ТЭП. Основным держателем и пользователем информации должны стать структуры МВД и здравоохранения. Информационный массив социального паспорта представляет собой данные о проживающих в многоквартирном доме. Информация составляется на основании квартирографии и данных о прописанных гражданах. Подобные базы уже есть в разных структурах городского управления и социального обслуживания. По мнению автора необходимо поставить вопрос о централизованном создании комплексной базы данных СП в рамках ИАБ. Основными преимуществами данного паспорта будут концентрированность информации и представление ее в рамках отдельного многоквартирного дома, микрорайона, района.

Плотно застроенные центральные районы крупных городов с их напряженным транспортным и пешеходным движением отличаются небольшим количеством зеленых насаждений, открытого грунта и водоемов. Результатом этого является постоянное скопление газов, паров, пыли, загрязняющих и отравляющих атмосферу. По результатам исследования ученых, заболеваемость населения, проживающего в зоне промышленных предприятий, по сравнению с районами, где их нет, оказывается выше: по гриппу и ангине - в 2.7 раза; по коньюктивиту - в 1.6 ; по неврозу - в 1.7; по кожным заболеваниям - в 9 раз.63 Отрицательным фактором, влияющим на удобства проживания, является шум. Особенно вредное воздействие на человека оказывает транспортный шум, который достигает: у мотоцикла - 91 дБ, легковой машины - 92 дБ, грузовой машины - 97 дБ, автобуса - 72-80 дБ.64 Санитарными нормами установлен предельно допустимый уровень шума для жилых домов в размере 30 дБ. Однако, обследования, проведенные в ряде городов России, выявили, что фактический уровень шума превышает предельно допустимый в 2 и более раз. Проведенные медицинские исследования свидетельствуют о том, что повышенный шум сокращает жизнь человека до 8-12 лет.65 Значительное влияние на условия проживания оказывает обеспечение мест проживания транспортными коммуникациями. Установлено, что жилая площадь, расположенная вблизи со станциями метрополитена, по различным оценкам, стоит на 15-20% дороже.66 На основании проведенных исследований, автор делает вывод, что экологический паспорт (ЭкП) является обязательным и представляет собой обобщение содержащейся в ТЭП информации и предоставление ее с точки зрения влияния эксплуатации многоквартирного дома на окружающую среду и экологию мегаполиса.

В современных мегаполисах учащаются техногенные катастрофы и происшествия — пожары, разрушения и т.д. Для обеспечения возможности быстрого реагирования спецслужбам необходима более подробная информация о месте происшествия. Для этого рекомендуется создать паспорт МЧС и выполнить его как приложение ТЭП.

Оценивая технико-экономический паспорт домовладения как основу планирования управления и содержания, проведения капитального и текущего ремонтов жилищного фонда, необходимо отметить, что формы и показатели технического паспорта требуют доработки, после чего паспорт будет содержать всю необходимую информацию для разработки программ энергосбережения, социальной и экологической защиты и модернизации МКД (Рисунок 16).

Обязательным условием оформления технико-экономических паспортов является проведение реальных осмотров и технических обследований домовладений, а также проведение расчетов в полном соответствии с действующими нормативными документами.

Проанализируем содержание технических паспортов и новых технико- экономических паспортов (ТЭП). В представленных в техническом паспорте данных необходимо отметить следующие недостатки в записях и расчетах:

• для соответствия ведомости своему назначению описание дефектов в ней должно соответствовать ВСН 53-86 (р). В дефектной ведомости должны быть записаны все признаки физического износа, соответствующие определенному значению износа;
• зачастую по элементам конструкций и систем, имеющих существенный износ, нет записей о каких-либо признаках износа, что не позволяет судить в правомерности установления величины износа. В соответствии с ВСН 53-86 (р) такое определение износа правомерно только для конструкций, недоступных для осмотра.

В новом ТЭП имеются существенные сокращения классификации нежилых помещений, исключены те, которые заведомо не могут находиться в жилом здании, например театры, зрелищные учреждения.

Рисунок 16. — Структура технико-экономического паспорта в рамках ИАБ

Источник: составлено автором

Физический износ по конструктивному элементу и в целом по зданию на основе данных технического паспорта не оцениваются и не рассчитываются, а в новом технико-экономическом паспорте это возможно.

Надо отметить, что ни в техническом паспорте, ни в разработанном новом технико-экономическом паспорте не указана конструкция инженерных систем. Также не указан тип системы горячего водоснабжения. Отсутствие этой информации приводит к искажению учетных данных о протяженности инженерных сетей и установленном на них оборудовании. В предлагаемом автором и описанном выше новом ТЭП такие данные содержаться как в общей части паспорта, так и в специальном разделе — паспорте инженерных систем.

Разработка технико-экономических паспортов жилых зданий позволит перейти к пообъектному управлению содержанием и ремонтом жилищного фонда города. Под пообъектным управлением понимается такое управление, которое осуществляется с учетом индивидуальных технико-экономических особенностей каждого объекта жилищного фонда города на основе использования конкретной информации о техническом и функциональном состоянии домовладений.

3.2. Анализ методик по использованию технико-экономических паспортов при работе с информационной базой

Анализируя литературу, мы пришли к выводу, что методические рекомендации по использованию технико-экономических паспортов должны разрабатываться создателями ТЭП и содержать следующую информацию:

• способы хранения информационной базы ТЭП;
• методы защиты информации ТЭП;
• методы внедрения информационной базы ТЭП в систему управления жилищным фондом города;
• обеспечение информационными возможностями органов исполнительной власти;
• рекомендации по дальнейшему продвижению ТЭП в ЖКХ, по коммерческому продвижению, по продвижению в другие города;
• способы предоставления информации из ИАБ пользователям и потребителям;
• способы обновления и совершенствования информационной базы ТЭП, а так же ее обслуживание;
• методические указания для преподавателей и обучающихся специалистов, нормативные документы должны содержать указания о том кто имеет право проводить обучение и источники финансирования обучения различных специалистов;
• рекомендации по использованию бланков документов и ранее подписанных договоров и справок;
• рекомендации по пользованию нормативными документами СНиП, ГОСТ, ВСН, ТУ при использовании паспорта и его разделов;
• рекомендации по использованию технико-экономических паспортов для пользователей и потребителей паспортной информации, а так же расширенные рекомендации по использованию всех возможностей системы.

Рекомендации по работе с информационной базой ТЭП составляются на основе ее назначения, функций и свойств паспорта. Рекомендации должны быть составлены в виде нормативных документов, инструкций и четких пособий по работе с системой, пособия при этом должны содержать схемы, графики, таблицы, помогающие и упрощающие принятие конкретных решений пользователями системы. Наличие примеров и разобранных конкретных задач и типовых запросов так же позволит сделать руководства более продуктивными и полезными пользователю. Основа руководства пользователя должна быть электронным veb-документом, должна быть четко структурирована по разделам ТЭП, иметь в приложениях к разделам нормативные отраслевые документы и возможность пользователей задавать вопросы и предложения по работе с системой.

Система используется для решения таких сложных типовых задач как:

       - правила и законы эксплуатации ЖФ и общего имущества в МКД, принятые методы наказания за несоблюдением закона;