Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

Первый этап является основным и включает в себя сбор и обработку статистической информации. При этом заполняется первый раздел паспорта, состоящий из учетных данных, общих сведений о многоквартирном доме, об его эксплуатационных показателях и общих показателях конструктивных элементов и инженерных систем. Источником информации для получения необходимых сведений служат базы данных ГУИОН (технические паспорта) и ГУ ЖА (данные хозфинплана на текущий период), КУГИ (данные об арендаторах и собственниках встроенных нежилых помещений). Для уточнения и проверки, имеющихся в базах данных проводится сверка с данными ВЦКП, а также проводятся обмерные работы по основным конструктивным элементам, инженерным системам, специальному инженерному оборудованию, уборочным площадям. На втором этапе проводится заполнение второй части технико-экономического паспорта - индивидуальных показателей технического состояния отдельных конструктивных элементов, инженерных систем и специальных инженерных систем проводится с учетом Правил оценки физического износа (ВСН 53-86 (р)53 с использованием описи работ (дефектной ведомости). Заполнение энергетического паспорта проводится на основе действующих договоров с энергоснабжающими организациями по каждому объекту в отдельности. Заполнение паспортов МЧС и экологического паспорта осуществляется на основе совместной деятельности заинтересованных инстанций как при разработке формы так и при дальнейшем ведении и модернизации. Остальные паспорта, входящие в структуру ТЭП, заполняются аналогично под постоянным контролем и согласованием с заинтересованными подразделениями городской власти.

Современные технологии и САПР должны применяться на всех стадиях ведения работы по подготовке, формировании, хранении, совершенствовании и дополнении, а так же обслуживании и использовании данных информационно-аналитической базы на основе ТЭП.54 55 56

На стадии сбора информации о технических параметрах конструктивных элементов и инженерных систем обязательным условием мониторинга (Рисунок 12) является использование современной измерительной и вычислительной техники. При сборе необходимой информации из архивов профильных организаций и структур в которых находится огромное количество устаревших, противоречивых данных, частично замененных на новые и частично утерянных, расположенных на бумажных носителях и частично в электронном виде просто необходима разработка автоматизированных методов сбора, обработки и анализа этих данных с использованием современной вычислительной и компьютерной техники. Обработанные и проанализированные данные в результате мониторинга должны сводиться в унифицированные формы для дальнейшей проверки путем реальных обмеров на объектах недвижимости (многоквартирных жилых домах) и использовании в автоматизированном процессе формирования ИАБ на основе технико-экономических паспортов.

 

Имеющаяся в настоящее время база информационного обеспечения управления объектами жилищного фонда, основанная на статических, не изменяемых данных технических паспортов ПИБ не отвечает современным реалиям управления жилищным фондом.57 Поэтому разрабатываемая в процессе паспортизации автоматизированная информационно-аналитическая база технико-экономических паспортов должна формироваться и вестись на

 

Рисунок 12. - Принципиальная схема мониторинга создании и обновлении технико-экономических паспортов в рамка ИАБ.

Источник: составлено автором

 

основании мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда. Информационное обеспечение управления многоквартирными домами подразумевает определенный порядок аккумулирования, обновления и использования хранящихся в информационно-аналитической базе сведений.

Создание информационно-аналитической базы данных происходит в процессе паспортизации многоквартирных домов путем проведения сбора имеющейся информации и проведения реальных осмотров и обмеров конструктивных элементов и инженерных систем. Получаемая информация анализируется, структурируется и записывается в электронном виде в разработанные бланки технико-экономических паспортов. Принципиальная схема организации работ по проведению паспортизации жилищного фонда представлена на рисунке 13.

Для того чтобы информация всегда оставалась достоверной58 59 необходимо проводить ее актуализацию путем постоянных реальных осмотров многоквартирных домов и производить перезапись и обновление данных в информационной базе.

Актуальная и достоверная информация поступает пользователям и потребителям информации для принятия верных обоснованных и эффективных управленческих решений и ведения государственного контроля.60 61 62

 

Рисунок 13. - Порядок создания, обновления и использования

информационно-аналитической базы данных для ведения более эффективного мониторинга многоквартирных домов.

Источник: составлено автором

 

 

Наиболее на наш взгляд рациональный алгоритм (Рисунок 14) создания информационной базы технико-экономических паспортов многоквартирных домов содержит следующие этапы в определенной последовательности:

• определение структуры информационно - правовой базы на основе технико-экономического обоснования;
• определение механизма заполнения информационно - правовой базы, на основе изложенных принципов и с использованием современных информационно-вычислительных систем;
• определение механизма использования информационно-правовой базы;
• определение системы распределения доступов к различным разделам базы данных по принципу трехуровневой иерархии уровней доступа.

Рисунок 14. - Алгоритм создания информационно-аналитической базы технико-экономических паспортов многоквартирных домов.

Источник: составлено автором

 

 

Порядок создания ИАБ осуществляется по очередям. Первая очередь формирования информационно-аналитической базы заключается в следующем. Очередность формирования информационно-аналитической базы определяется, с одной стороны, насущностью задач, стоящих перед городом, а с другой - подготовленностью методической базы, необходимой для начала работы. В настоящее время, в условиях, с одной стороны - ограниченности финансовых ресурсов, выделяемых городом на ремонтные работы, а с другой - неудовлетворительного состояния значительной части жилых строений, грозящего повторением и нарастанием аварийных ситуаций, в качестве первоочередной задачи следует рассматривать совершенствование деятельности по выборочному капитальному ремонту жилья, разработки программ реновации районов.

Конкретно, это означает:

• проведение в возможно более короткие сроки, по единой методике, обследования жилищного фонда города всех форм собственности;
• составление соответствующего раздела технико-экономического паспорта с занесением в него оценки уровня работоспособности основных конструктивных элементов и инженерных систем каждого обследованного строения и интегральной оценки уровня работоспособности строения в целом;
• формирование раздела информационно-аналитической базы, отражающего техническое состояние городского жилищного фонда.

В результате этой работы будет создана основа:

- для разработки плана выборочного  капитального ремонта, нацеленного  на ликвидацию создавшихся и предотвращения возникновения новых аварийных ситуаций;

• разработки программы реновации районов первых массовых серий;
• для осуществления контроля выполнения этих мероприятий;
• для мониторинга изменения технического состояния жилищного фонда города по времени.

Например, такой раздел формирования информационно-аналитической базы, как паспортизации довольно хорошо подготовлен. Существует ряд методик оценки технического состояния (уровня работоспособности) строений; практическая работа в этом направлении проводится рядом лицензированных организаций, располагающих квалифицированными кадрами исполнителей. Таким образом, до начала формирования первоочередного раздела информационно-аналитической базы потребуется относительно небольшая подготовительная работа, включающая:

• уточнение методики оценки уровня работоспособности (перечень оцениваемых конструктивных элементов и элементов инженерных систем с учетом особенностей фонда разных периодов постройки; число категорий работоспособности; получение интегральной оценки);
• отработку формы входного документа (раздела технико- экономического паспорта);
• отработку форм выходных документов (обобщенные результаты обследования по городу в целом, по административному району, по эксплуатирующей организации);
• определение перечня организаций, участвующих в проведении обследования, и порядка их взаимодействия.

Важнейшей частью подготовительной работы должно стать экспериментальное обследование отобранных совокупностей объектов. Представляется правильным провести эксперимент по одному из кварталов, застроенных до 1917 г. и по жилой группе из, примерно, 10 домов, построенных в начале 1960-х годов. Результаты эксперимента создадут надежную базу для определения и включения в проект программы сроков и стоимости работ по 1 -й очереди паспортизации.

Вторая очередь формирования информационно-аналитической базы.

К числу сопоставимых по насущности с выборочным капитальным ремонтом, относятся проблемы повышения энергоэффективности, снижения пожароопасности жилых строений и повышение экологических показателей, как применяемых строительных материалов, так и обработки продуктов жизнедеятельности населения. Однако в этом случае включению в ТЭП соответствующих показателей должна предшествовать серьезная исследовательская работа, результаты которой позволят категорировать объекты по степени энергоэффективности, пожароопасности, экологическим показателям, а также определят характер и стоимость работ, необходимых для ликвидации наименее благоприятных ситуаций. На основании проделанной работы и собранных данных можно будет строить планы по сносу энергонеэффективных и слишком затратных в обслуживании, к тому же экологически небезопасных серий или даже целых кварталов, с учетом экономической неэффективности их капитального ремонта, и возведении на их месте новых отвечающих всем современным требованиям многоквартирных домов.

Исследования должны быть включены в план мероприятий программ, намеченных к осуществлению в ближайшее время. Обследование проведут по отработанной ими методике соответствующие специалисты, а результаты будут внесены в предусмотренный раздел ТЭП и послужат основанием для планирования работ по повышению энергоэффективности и снижению пожароопасности фонда.

Последующие очереди формирования информационно-аналитической базы. Сюда включается получение и внесение в ИАБ данных, необходимых для решения других задач, перечисленных выше. Следует иметь в виду, что принятая выше очередность не определяет последовательности действий по формированию информационно-аналитической базы.

Очереди могут реализовываться параллельно, или в той последовательности, которая будет установлена Планом мероприятий, и определит которую насущность задачи, подготовленность методических документов и объем финансирования, выделяемого из средств бюджета на формирование информационно-аналитической базы.

 

Глава III. Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов.

3.1. Технико-экономический паспорт, как основа новой информационной системы.

Современный вид и структура технических паспортов на здания получили в семидесятых годах прошлого столетия. Сегодня все пользуются техническими паспортами того времени, и обновление их проводится по устаревшим принципам. В настоящее время развивается и все прочнее утверждается тенденция к переходу на новые электронные технико- экономические паспорта.

Первые технико-экономические паспорта и электронные виды паспортов стали появляться после 2004 года. Вид новых паспортов и их электронные версии регулярно совершенствуются.

Технико-экономический паспорт многоквартирного жилого дома представляет собой информационно-нормативный электронный документ, состоящий из самостоятельных информационных разделов — паспортов, в котором представлены основные характеристики конструктивных элементов, инженерных систем и объемно-планировочных показателей здания, а так же земельных, энергетических, правовых и социально-экономических отношений, на основе которых формируются управленческие решения по содержанию и использованию домовладения в мирное время и в чрезвычайных ситуациях.

На сегодняшний день все разрабатываемые в РФ технические паспорта на домовладение содержали ограниченное количество информации. В основном это информация сугубо технического характера. Последнее поистине революционное решение было разработано Олтяну Александром Андреевичем в своих трудах и принято при создании ИНЖЭКОНом совместно с Жилищным комитетом новых технико-экономических паспортов, в которые были включены экономические показатели и энергетический паспорт. Для решения возникающих задач в современном крупном городе в процессе управления жилищным фондом даже этой расширенной информации явно недостаточно. Автором предлагается значительно расширить информационные возможности разрабатываемых ИНЖЭКОНом технико-экономических паспортов. Для этого их необходимо дополнить новыми разделами и самостоятельными паспортами, использующими общую базу ТЭП, в результате чего усовершенствование не потребует больших финансовых и временных вложений, но при этом в разы увеличит возможности использования ТЭП во многих областях городского хозяйства. Новшеством также должно стать создание интернет сайта, на котором любой обыватель сможет ознакомиться с новой системой паспортов, задать вопросы и пожелания разработчикам. По интернет сайту можно сделать заказ информации из ИАБ на основе технико-экономических паспортов.