Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

Основные методы формирования информационно-аналитической системы на основе паспортизации жилищного фонда можно условно разделить на две группы: методы работы с информацией в рамках ИАБ и методы организации работ по ее формированию. В первую группу входят методы сбора информации, хранения, обновления и актуализации, а также использования информации. Ко второй группе относятся методы или способы проведения (организации) работ и финансирования работ.

Методы сбора информации в рамках формирования ИАБ подразделяют на:

• натуральные изыскания - предполагается выполнение работ по натуральным замерам всех конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирных домов, а так же прилегающих к ним земельных участков. При обновлении ИАБ имеющиеся в ней данные каждый раз проверяются путем органолептического анализа и выборочных перезамеров конструкций. Все натуральные обследования конструкций и инженерных систем должны проходить с использованием современного оборудования и с учетом строительных норм и правил, действующих в жилищной сфере.37 38 39 40 41 42 43
• архивные изыскания — проводятся путем сбора информации из имеющихся достоверных источников, в основном информация, которую нельзя собрать с помощью натурных измерений (договорная, экономическая и др. информация). Вся архивная информация должна тщательно проверяться и актуализироваться к современным условиям.

Методы хранения информации могут быть:

• хранение паспортной информации на бумажной основе — обеспечивает большую надежность сохранности информации в архивных материалах, но при этом практически не позволяет применять ее для принятия эффективных управленческих решений в современном крупном городе. Используется для хранения неизменяемой паспортной информации и обновляется раз в 5-10 лет.
• электронное ведение ИАБ — подразумевает использование современной вычислительной техники и средств связи для ведения, обработки и хранения информации о жилищном фонде. Является наиболее предпочтительным и эффективным способом работы с большими информационными массивами.

Основным методом обновления и актуализации информации является мониторинг объектов жилищного фонда по заранее разработанной схеме, которая включает в себя периодичность обновления различных разделов, периодичность обращения к различным источникам информации, а так же описывает какие специалисты и в рамках каких организаций проводят эту работу. Представляется, что осуществлять деятельность по сбору данных для информационно-правовой базы, в первую очередь, получаемых в результате обследований, по их дополнению должны специализированные организации, работающие по контракту с профильными Комитетами Правительства города. Такая организация обеспечивает единство методов обследования, объективность полученных данных, возможность проведения работ без увеличения штатов чиновников.

Методы использования информации ИАБ в управленческой деятельности подразделяются на:44

• методы предоставления пользователям паспортной информации — информация предоставляется бесплатно в электронном виде с возможностью применения вычислительного аппарата ИАС. Ограничения при этом зависят от уровня доступа пользователя.
• методы предоставления потребителям паспортной информации — основаны на платном предоставлении доступа к ИАБ, согласно уровню доступа и выбранного формата предоставления данных.

Способы организации работ подразумевают под собой: порядок работ, разбиение работ на основные этапы, определение исполнителей работ.

На первом этапе формирования информационно-аналитической базы должны быть определены основные методики сбора и обновления данных ИАБ:

1. Разработка Методического положения по оценке физического износа строительных конструкций, инженерных систем и . элементов благоустройства. Учитывая наличие уже разработанных и широко используемых методических положений (такие как ВСН 57-88 (р), ВСН 53-85 и другие45 46 47) необходимо провести работу по комплексной их доработке и интеграции в разрабатываемую программу.
2. Разработка порядка сбора показателей информационно- аналитической базы данных о технических, энергетических, санитарно- экологических, потребительских, социальных и экономических параметрах каждого отдельного домовладения, с учетом на каждой стадии вопросов безопасности граждан.
3. Разработка порядка обновления данных о техническом состоянии (о проценте физического износа) конструкций, инженерных систем, систем мониторинга и диспетчерского контроля, систем обеспечения безопасности и других, а также элементов благоустройства, придомовой территории и учета объемов ремонтно-строительных и восстановительных работ по каждому домовладению независимо от форм собственности.
4. Разработка и внедрение в практику работы жилищных организаций автоматизированной системы учета и анализа текущих санитарно- технических, экологических, энергетических, социальных и потребительских параметров домовладения, а также уровня безопасности и комфорта проживания граждан для сбора, документирования, обработки, систематизации, актуализации, хранения и использования в системе управления необходимой информации.
5. Разработка системы контроля над техническим состоянием, эксплуатацией, обслуживанием, финансированием содержания и ремонта жилых зданий различных форм собственности.

6 .Создание системы информационной  поддержки структурам ГО и МВД

7. Разработка и внедрение с последующим совершенствованием системы информационной поддержки для структур пожарной охраны и МЧС, с дальнейшим переводом системы поддержки в мобильный вид с широким использованием современных систем телекоммуникаций.

Учитывая важность создания единой системы обеспечения безопасности проживания граждан, поддержания необходимого уровня комфорта проживания,48 а так же планирования содержания и ремонта жилищного фонда целесообразно рассмотреть вопрос о проведении сплошного обследования жилищного фонда городов РФ с привлечением на конкурсных началах проектно-изыскательских организаций. Поскольку проведение сплошного обследования в соответствии с ВСН 57-88(р)49 выполняется специалистами жилищно- эксплуатационных организаций под руководством специалистов проектной организации, такая работа может быть выполнена сравнительно быстро, включая необходимую в таких случаях организационную и методическую подготовку.

В соответствии с действующими нормативными документами (на основании ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа»50 51 52 определяется физический износ каждого конструктивного элемента или инженерной системы в каждом доме и интегральный физический износ многоквартирного дома в целом. Проведение визуальных осмотров и составление дефектных ведомостей на каждое здание позволит определить не суммарный, а интегральный износ, т.е., оценить влияние каждого дефектного участка на общее техническое состояние конструктивного элемента или инженерной системы здания.

Создание информационно - аналитической базы (ИАБ) данных на основе сплошной паспортизации многоквартирных домов должно проходить в кратчайшие сроки и проводиться в настоящее время без замедлений. Это обусловлено необходимостью эффективного внедрения информационной базы в структуру управления жилищным фондом. При более глубоком рассмотрении вопросов создания ИАБ на основе новых ТЭП, выявляются следующие организационно-методические подходы, представленные в виде принципов проведения паспортизации жилищного фонда.

1. Принцип территориальной паспортизации (по районной). Заключается в том, чтобы провести паспортизацию на уровне районов города. Результат работы — полностью работающая на районном уровне (автономно) система, включая блок принятия управленческих решений на определенной территории. Проводить сплошную паспортизацию всех районов города следует только после проведения пилотной паспортизации одного наиболее подходящего района. На таком универсальном районе имеется возможность отработать методические приемы и механизмы паспортизации, снизив, тем самым, издержки по паспортизации других районов как городских, так и пригородных.
2. Принцип со финансирования работ. Этот принцип предполагает, что финансирование будет идти не только в соответствии с Законом города «О бюджете ...» на очередной год по статье «Разработка и внедрение ИАБ в структуру управления...» или «Паспортизация ...». Часть финансирования должна поступать от населения за счет статьи расходов жилищно- эксплуатационных организаций всех форм собственности в счет платы населением по статье «Техническое обслуживание многоквартирного жилого дома» за вид работ (услуга) «Технические осмотры».
3. Принцип системности и единства. Для воплощения этого принципа в жизнь необходимо создание городского Центра паспортизации (оператора проекта) на базе Жилищного комитета: либо в качестве структурной единицы, или сторонней организации, которой передаются функции Генерального подрядчика и (частично) функции «Заказчика».

4. Принцип декомпозиции работ  по направлениям работ и, соответственно, по исполнителям.

Создание информационно-аналитической базы может осуществляться поэтапно, по очередям. Каждая очередь формирования информационно- правовой базы должна содержать данные, необходимые и достаточные для решения конкретных задач города.

2.3. Порядок создания и обновления информационно аналитической базы технико-экономических паспортов многоквартирных домов с использованием современных технологий и САПР.

Как сказано выше, формирование информационно-аналитической системы на основе новых технико-экономических паспортов многоквартирных домов, обеспечивающей решение большого круга вопросов, связанных с совершенствованием деятельности по эксплуатации и содержанию жилищного фонда, потребует значительного труда и времени. Представляется целесообразным выполнить работу поэтапно, выделив в ней несколько очередей, причем таким образом, чтобы завершение каждой из них создавало законченный раздел единой базы, обеспечивающий возможность решения конкретных задач.

Обращаясь к предположению о необходимости модульной архитектуры разрабатываемой информационно-аналитической системы следует отметить следующие этапы ее создания и развития:

1. Проведение технико — экономического обоснования создания автоматизированной информационно — аналитической системы на основе сплошной паспортизации многоквартирных домов жилищного фонда;
2. Разработка организационно - методического обеспечения создания ИАБ на основе сплошной паспортизации;
3. Создание программного продукта ИАБ в виде многоуровневой модульной системы с использованием современных технологий и САПР;
4. Разработка электронной архитектуры вывода конечных данных по запросам пользователя;
5. Сбор, обработка и хранение данных обо всех параметрах многоквартирных домов на основе новых технико - экономических паспортов;
6. Предоставление права доступа к паспортной информации ИАБ с использованием практики многоуровневого ограничения доступа пользователям и потребителям;
7. Разработка дополнительных модулей системы и совершенствование существующих.

Основной выходной формой при формировании ИАБ является технико-экономический паспорт (ТЭП) объекта. Данные включаются в ТЭП на основании;

• сведений, полученных у владельцев объектов и в других организациях;
• сведений, полученных в результате обследований, проводимых по заказам владельцев объектов жилищного фонда.
• сведений содержащихся в комитетах, спецслужбах и отраслевых предприятиях города.

Информация для формирования ИАБ представляется из: 1. ГУИОН - сведения по учету и технической инвентаризации жилищного фонда и сведения о характеристике и границах земельных участков придомовых территорий - 1 раз в квартал.

1. ГБР - сведения о регистрации прав собственности и формах владения и пользования жилых помещений — 1 раз в квартал.

2. Жилищный Комитет - нормативно-методические документы, а также требования по безопасной эксплуатации и сохранности жилищного фонда - ежемесячно.
3. КГА — информация об уплотнительной застройке, состоянию фасадов, генеральном плане и плане подземных коммуникаций - 1 раз в квартал.
4. ГУ «ЖА» - изменения текущей паспортной информации, включая данные вычислительного центра коллективного пользования «Жилищное хозяйство» - ежемесячно.
5. КУГИ - информация о владельцах (арендаторах) встроенных и пристроенных нежилых помещений — 1 раз в квартал.
6. Государственной жилищной инспекции - сведения об отклонениях от нормативов по эксплуатации жилья - ежемесячно.
7. Собственников (юридических и физических лиц), уполномоченных органов - паспортная информация об эксплуатируемом жилищном фонде — 1 раз в квартал.
8. СЭС - сведения о санитарно-гигиеническом режиме помещений и придомовых территориях — 1 раз в квартал.
9. Управления государственной противопожарной службы города условия противопожарной эксплуатации — 1 раз в квартал.
10. Структур ГО и МЧС — 1 раз в квартал.
11. Агентств по оценке недвижимости - информация по конъюнктуре рынка жилья — 2 раза в год.

Обновление базы данных проводится не реже двух раз в год в период проведения плановых технических осмотров жилых зданий - весеннего и осеннего. Технико-экономический паспорт, являющийся основой планируемой базы, предполагается заполнять и обновлять в два этапа.