Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

• сохранение и эксплуатация жилищного фонда;
• реализацией установленных законодательными актами Российской Федерации прав граждан на жилище с учетом их особенностей (для физических и юридических лиц) при эксплуатации жилья в современных условиях хозяйствования и существования различных форм собственности;
• упорядочением взаимоотношений нанимателей, арендаторов и собственников, уточнением норм эксплуатации и созданием условий для повышения эффективности использования жилья с учетом имеющихся ресурсов и задач города;
• рассмотрением роли паспортизации, как неотъемлемой части системы государственных кадастров и звена, регистрирующего информацию о состоянии жилищного фонда, использовании и ценности объектов;
• расширение значения паспорта и его использование в других сферах жилищного хозяйства и региональной экономики.

Новшеством новой информационно-аналитической системы на основе технико-экономических паспортов являются возможности по ее использованию. Предлагаемый автором технико-экономический паспорт можно считать паспортом нового поколения, так как возможности его использования значительно выходят за рамки обычного представления специалистов в этой области. Существующие в настоящее время технические паспорта используются в работе жилищно-эксплуатационными организациями, редко используются строительными и проектными компаниями т.к. содержащаяся в них информация не удовлетворяет полнотой и достоверностью, а так же является труднодоступной. Предложенные новые технико-экономические паспорта будут использоваться большим кругом лиц в своей постоянной работе, в том числе и на коммерческой основе.

Всех пользователей паспортной информации разделяют на две группы - пользователи и потребители.

Пользователи паспортной информации - государственные, муниципальные органы власти и управления, государственные и негосударственные организации и иные юридические и физические лица, получающие информацию бесплатно (на льготных условиях) на основании нормативных актов Российской Федерации.

Потребители паспортной информации - юридические и физические лица, получающие информацию за установленную нормативными актами плату или по договорным ценам в соответствии с их конкретными запросами и правом ее получения.

Для использования системы и получения любой информации необходим допуск. В настоящее время доступ потребителей к паспортной информации практически закрыт. Заинтересованные лица для получения информации из технического паспорта сталкиваются со значительными трудовыми и временными затратами. Необходимым является создание открытого доступа к паспортной информации на коммерческой основе, не считая пользователей, которые получают ее бесплатно. В повседневную практику следует ввести следующие нововведения по оплате и получению потребителем информации.

1. Традиционный способ, подразумевает собой написание  заявления на получение информации  с оплатой по квитанции. Письменный  запрос производится в любой  организации являющейся бесплатным пользователем ТЭП, при этом запрашиваемая информация соответствует уровню допуска организации к ИАБ.

2. Запрос и результаты запроса так же могут быть посланы почтой, что уже само по себе является новшеством в работе городских структур, квитанция при этом оплачивается по определенному коду, присвоенному данному запросу.

3. Более прогрессивный метод запроса информации через интернет сайт, посвященный ИАБ технико-экономических паспортов, что так же расширяет количество потребителей и возможности системы, и является определенным новшеством в работе городских структур. Информация при этом представляется в электронном виде через интернет сразу после оплаты квитанции. Возможности оплаты здесь значительно расширяются.

4. В случае, если в роли потребителя выступает юридическое лицо, то оплата пошлины ведется через счет в банке. Получение информации при этом производится любым удобным способом курьером, почтой, через интернет.

Для пользователей ИАБ осуществляется электронный допуск. Допуск осуществляется на трех уровнях. Такая организация допусков призвана защитить важную информацию, содержащуюся в паспортах. На первом уровне возможно получение информации только о домовладении. Первый уровень допуска получают в основном все потребители паспортной информации и ряд пользователей. На втором — уровне района осуществляется допуск к МКД всего района. На городском уровне осуществляется допуск к информации обо всех объектах жилищного фонда и дополнительная информация по МКД.

Пользователи ИАБ паспортов получают информацию бесплатно и используют ее в некоммерческих целях. Пользователей паспортной информации предлагается ранжировать по уровню допуска на три категории.

1. Уровень допуска:

• ТСЖ, управляющая компания;

• социально-защищаемые категории населения.
2. Уровень допуска:

- городские и территориальные жилищно-эксплуатационные службы и организации;

• администрации районов, районные органы исполнительной власти
• ГУ «ЖА»;
• некоммерческие организации, осуществляющие инвестирование строительства и реконструкции жилищного фонда в целях улучшения жилищных условий населения;
• органы, осуществляющие экологический, санитарно-эпидемиологический, ветеринарный надзор, Роспотребнадзор;
• специализированные научно-исследовательские, проектные, плановые, ремонтно-строительные организации, осуществляющие разработку и формирование программ строительства, капитального ремонта, государственного инвестирования, строительства, реконструкции и модернизации жилищного фонда;
• архитектурно-градостроительные организации и учреждения;
• правоохранительные органы;
• государственная налоговая служба;
• городские структуры инвентаризации, хранения, учета и контроля;
• некоммерческие организации, осуществляющие обслуживание и эксплуатацию жилищного фонда;
• жилищно-эксплуатационные организации всех форм собственности;
• инспекции, контролирующие состояние жилья и придомовых территорий.

3. Уровень допуска:

• городские органы власти (администрация города);
• органы исполнительной власти;
• органы судебной власти;
• органы законодательной власти;
• профильные комитеты.

Стоимость разработки предлагаемой базы технико-экономических паспортов очень велика, предполагается ее создание за счет бюджета города. Но ее использование в коммерческих целях оправдывает создание. Потребители паспортной информации для получения данных по выборкам должны оплачивать государственную пошлину согласно разработанным нормативным документам и принятым правительством тарифным ставкам. Учитывая высокую заинтересованность коммерческих организаций в паспортной информации, а так же большое количество заинтересованных организаций можно предположить, что полученных средств будет достаточно не только на обслуживание системы, ее плановое обновление и модернизацию, но и на пополнение бюджета города. Стоимость должна зависеть только от количества получаемой информации и не должна зависеть от того кто запрашивает, то есть быть доступной в одинаковой мере для всех заинтересованных лиц.

Потребителями паспортной информации могут быть:

- коммерческие - инвестиционные, строительные, проектно-изыскательские, архитектурно-градостроительные организации, трастовые компании по управлению территориями, жилищно-эксплуатационные организации, экологические и др.;

- агентства недвижимости;

- журналисты;

- коммерческие организации, осуществляющие риэлтерскую деятельность и деятельность, связанную с оценкой объектов жилищного фонда;

- физические лица - собственники, наниматели и наймодатели, арендаторы и арендодатели жилищного фонда;

- жилищно-строительные и жилищные кооперативы, молодежные жилые комплексы, товарищества индивидуальных владельцев квартир;

- иные, в том числе, иностранные и международные организации, физические лица, осуществляющие операции с жилищным фондом.

Паспорт также регулирует следующие положения жилищной сферы (Таблица 1).

 

 

 

Таблица 1.

Положения регулируемы технико-экономическим паспортом.

№ п/п	Нормы регулируемые паспортом	Раздел паспорта где содержатся	Потребители	Контролируемые органы
1	Правила и законы эксплуатации многоквартирных домов	Общая часть, технический паспорт, паспорт фасадов	Собственники помещений, арендаторы, органы государственной власти, физические и юридические лица	ГУ «ЖА», ЖК, КГА, ГАТИ, ГЖИ, СЭС, Роспотребнадзор.
2	Сохранение п эксплуатация жнлищного фонда	Технический паспорт, паспорт фасадов..	Управляющие и эксплуатирующие организации, собственники и арендаторы, КГА	ГЖИ, КГ А
3	Реализация прав граждан (на жилье, безопасность, собственность)	Общая часть, иные разделы ТЭП	Собственники помещений, государственные органы власти	Государственные органы власти

 

 

 

3.3. Определение составляющих эффективности использования технико-экономических паспортов при работе с информационной базой

 

Проведенное исследование показало, что информационное обеспечение управления жилищным фондом в России отличается достаточно низкой эффективностью. В то же время в зарубежных странах информатизация жилищной сферы является рентабельным проектом, в него охотно вкладывают деньги инвесторы, над ним работает частный бизнес.

Все вышеизложенные факты доказывают необходимость формирования автоматических электронных информационно-правовых баз в крупных городах России на основе анализа и применения зарубежного опыта с обязательным учетом местных особенностей.

Реализация стратегических задач по совершенствованию информационного обеспечения системы управления жилищным фондом обеспечивает достижения эффективного воздействия не только в зоне функционирования субъектов управления и в зоне их влияния, но и приводит к возникновению ряда системных положительных эффектов для городского хозяйства в целом. Вообще оценка результативности программы паспортизации должна производиться по ряду критериев, охватывающих все возможные проявления эффективности. В условиях рыночной экономики одним из основополагающих принципов осуществления любых проектов является экономическая эффективность от их реализации. Вложенные средства должны приносить отдачу в виде финансовой прибыли или получения иных преимуществ. В зависимости от того, какого вида отдачу приносят вложенные средства, показатели эффективности могут также быть67 системными, экономическими, оперативными, экологическими или социальными (Рисунок 17). Некоторые специалисты также выделяют в отдельную самостоятельную область стратегическую эффективность.

Достижение основных экономических эффектов связано с ростом доходов городского бюджета от реализации паспортной информации и привлечение инвестиций за счет увеличения привлекательности жилищного комплекса, сокращением бюджетных расходов на цели финансирования управленческой деятельности, а также за счет сокращения сроков производственных циклов оказания услуг и повышение их качества. Серьезная экономия денежных средств будет достигнута за счет экономии и рационального расходования природных и энергетических ресурсов, что в свою очередь так же приведет и к значительному экологическому эффекту. Оптимизация расходования энергопотребления в жилищном комплексе в свою очередь даст толчок оптимизации деятельности энергетических компаний — поставщиков коммунальных услуг и отразится на развитии регионов в целом. Экологический эффект при этом трудно будет переоценить.

Оперативные эффекты в процессе использования ИАС в системе управления жилищным фондом отражают повышение эффективности управленческого труда в непосредственной деятельности субъектов.

Блок экологических эффектов включает в себя критерии оценки оздоровления окружающей среды, экономии невозобновимых природных ресурсов, а также снижения техногенных ущербов наносимых городу и его населению за счет использования несовершенных технологий и материалов в процессе нового строительства, модернизации, капитальных и текущих ремонтов, а также в процессе содержания и обслуживания жилищного фонда.

 

Рисунок 17. - Система критериев оценки эффектов при реализации программы паспортизации и создания на ее основе информационно-аналитической системы управления МКД.

Источник: составлено автором

 

К результатам экологических эффектов относятся и улучшение здоровья поколений, проживающих в городах, полноценное развитие общества и как следствие улучшение имиджа города, его туристической и инвестиционной привлекательности.

Блок социальных эффектов включает общее повышение качества жизнедеятельности населения и, как следствие, повышение благосостояния и социальной удовлетворенности, повышение гражданской активности и самооценки населения в качестве субъекта управления городом.

Указанные выше виды ожидаемой и требуемой эффективности можно более подробно разложить на дополнительные, но не менее важные с точки зрения развития и функционирования человеческого общества.68 69 70 К социальной эффективности можно причислить отношение эстетического эффекта, эффекта безопасности, комфорта проживания, уровня обеспеченности, уровня здоровья, социальной удовлетворенности и другие к приведенным затратам. Социальная эффективность от реализованных проектов в жилищном хозяйстве заключается в степени удовлетворенности деятельностью управляющей организации (управляющим) по обслуживанию жилищных прав нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирном доме в процессе выполнения работы управления. На уровень здоровья так же влияет техническое состояние многоквартирных домов, особенно состояние внутренней отделки парадных, отсутствие затопления подвальных помещений, наличия сосулек на крышах, освещенность дворов и парадных, наличие ухоженного благоустройства. Все эти эффекты с легкостью достигаются вовремя проведенными техническими мероприятиями при наличии актуальной своевременной информации о состоянии конструкций и систем многоквартирного дома, при этом также достигается и значительный экономический эффект. Зависимости между показателями от полученного социального эффекта и затратами приведены в таблице 3.