Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению, имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Управление является сложным процессом, который чаще всего рассматривается на основе функций управления.

Различают функции управления общие и конкретные.18

К общим функциям управления относятся: прогнозирование, нормирование, планирование, организация, мониторинг, координация, регулирование, мотивация, контроль, учет, анализ.

Эти функции охватывают цикл управления и пронизывают все конкретные функции, выполняемые руководителями, специалистами и другими служащими.

Внешние функции управления направлены на реализацию связей организации со смежными и вышестоящими органами.

Внутренние функции управления возникают внутри и между управленческими подразделениями организации как одного, так и разных уровней.

Главная функция управления - функция, для осуществления которой создан объект управления (подразделение, организация).

Основные функции управления - функции, необходимые для реализации главной функции управления.

Вспомогательные функции - способствуют осуществлению основной функции управления.

Полезная функция - отражает сущность объекта, его назначение, определяет его работоспособность и направлена« на обеспечение эффективного функционирования объекта.

Дублируемая функция - излишняя функция, по сущности и назначению принадлежит одному из выполняющих ее объектов, ведет к увеличению затрат на содержание управленческого аппарата, так как выполняется несколькими подразделениями.19

Современный способ управления, как основная задача реформирования, представляет собой разделение функций заказчика и подрядчика, что в последствии должно привести к развитию конкуренции на рынке ЖКХ и сохранению за государством только функций, мониторинга, планирования, учета, регулирования и контроля за состоянием жилищного фонда в обеспечение прав граждан, установленных жилищным законодательством. Остальные управленческие функции переходят новым управляющим единицам, которыми являются управляющие компании, ТСЖ, ЖСК, а так же рыночным отношениям в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда.

Исходя из современных условий содержания и обслуживания жилищного фонда, классическое понятие управления многоквартирным домом нуждается в корректировке и уточнении.

На наш взгляд, для единообразного толкования в дальнейшем понятия «управление многоквартирным домом» на начальном этапе необходимо дать ему определение, опираясь на общепринятые термины и понятия, с учетом нового способа управления, вводящего новые функции и четко закрепляющего за конкретными субъектами управления и исключающего дублирующую функцию существующих и вновь введенных субъектов.

Управление многоквартирным домом — это процесс планирования и организации мероприятий по техническому содержанию и ремонту конструктивных элементов и инженерных систем в доме с двумя и более помещениями и предоставления его жителям коммунальных услуг, основанный на ведении мониторинга технического состояния дома и направленный на создание благоприятных и безопасных условий проживания в доме, а также обеспечение функционирования в нем социально-экономических процессов.

На основании уточненного определения управления многоквартирным домом, в котором особое место отводится мониторингу технического состояния зданий встает вопрос создания новой информационной системы обеспечения управления, построенной на основе фундаментальных принципов и отвечающей всем современным требованиям функционирования жилищной серы. Учитывая практически полное отсутствие качественной достоверной информации в системе управления о натуральных показателях и техническом состоянии многоквартирных домов. Первым необходимым шагом является сплошная паспортизация жилищного фонда и создание в результате информационно-аналитической базы данных (ИАБ), которая должна стать основой разрабатываемой и описываемой автором в дальнейшем информационно-аналитической системы управления многоквартирными домами в городах.

Основная задача создания и обновления информационно- аналитической системы управления многоквартирными домами — качественное выполнение практических мероприятий по содержанию и обслуживанию жилищного фонда и сокращение затрат на эти мероприятия.

Информационное обеспечение создаваемое на основе паспортизации многоквартирных домов требуется всем субъектам управления и участникам жилищно-коммунальных отношений.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, каждому из них нужна информация о возможных вариантах заключения договора на оказание жилищно-коммунальных услуг (какие организации действуют на рынке, типовые формы договоров и т.п.), а каждой организации, заключившей договор на поставку жилищно-коммунальных услуг нужна будет оперативная информация о потребителях (количество человек, зарегистрированных в квартире и т.п.). В этом случае количество обращений к информационной базе может быть очень большим (Рисунок 1), но эффективность процесса управления многоквартирным домом при этом повышается незначительно (т.к. варианты использования полученной информации у каждого собственника могут быть разнонаправленными).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1. - Пользование информационной базой при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками.

Источник: составлено автором

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом) информация о поставщиках жилищно-коммунальных услуг будет необходима уже только Правлению товарищества собственников жилья (жилищного кооператива). Затем Правление может представить членам товарищества собственников жилья (жилищного кооператива) результаты анализа полученной информации в качестве доказательства обоснованности своего выбора организаций-поставщиков жилищно-коммунальных услуг. А поставщики жилищно-коммунальных услуг могут обратиться к информационной базе за необходимой им информацией, хотя основные сведения о жилых помещениях и жильцах они могут получить через Правление товарищества собственников жилья (жилищного кооператива). В этом случае количество обращений к информационной базе значительно снижается (Рисунок 2) и повышается эффективность процесса управления многоквартирным домом.

 

 

Рисунок 2. - Пользование информационной базой при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным

кооперативом).

Источник: составлено автором

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

При управлении; многоквартирным домом управляющей организацией информация о рынке жилищно-коммунальных услуг (действующие организаций, типовые формы договоров и т.п.) будет необходима уже только Управляющей организации. Затем Управляющая организация может представить собственникам жилья результаты анализа полученной информации в качестве доказательства обоснованности своего выбора организаций-поставщиков жилищно-коммунальных услуг. А поставщики жилищно-коммунальных услуг могут обратиться к информационной базе за необходимой им информацией, хотя основные сведения о жилых помещениях и жильцах (количество человек, зарегистрированных в квартире и т.п.) они могут получить через Управляющую организацию. В этом случае количество обращений к информационной базе значительно снижается (Рисунок 3) и повышается эффективность процесса управления многоквартирным домом.

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Для решения любой из существующих проблем жилищно- коммунальной сферы требуется применение информационных технологий. Качественная и достоверная информация является ценнейшим ресурсом, востребованным всеми участниками рынка. Органам власти применение информационных технологий в сфере ЖКХ позволяет оперативно контролировать ситуацию, что необходимо для бюджетирования и учета текущих платежей, планирования и контроля работ, разработки нормативно-правовой базы; инвесторам информационные технологии помогут рассчитать необходимые инвестиции и возможную отдачу от них. Рядовым гражданам, конечным потребителям услуг ЖКХ, внедрение информационных технологий позволит вести контроль над потребляемыми ресурсами и оптимизировать их расходование.

 

 

Рисунок 3. - Пользование информационной базой при управлении многоквартирным домом Управляющей организацией.

Источник: составлено автором

 

Таким образом, проведя анализ сложностей, возникающих в процессе управления жилищным фондом городов на современном этапе, можно сделать вывод о роли информационно-правового обеспечения. Роль информационного обеспечения в процессе управления многоквартирными домами можно представить в следующем виде (Рисунок 4)

Создание отвечающей современным требованиям и эффективно функционирующей информационно-правовой базы управления жилищным фондом позволит решить следующие задачи:

Рисунок 4. - Роль информационного обеспечения системы управления жилищным фондом крупных городов.

Источник: составлено автором

 

 

обеспечить органы власти и других участников имущественно- правовых отношений в жилищной сфере полной объективной информацией об объектах жилищной сферы, их техническом состоянии и других характеристиках;

• в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений сформировать консолидированную информационную базу об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;
• обеспечить полноту и достоверность сведений о налоговой базе;
• обеспечить информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• обеспечить сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

 

 

1.2. Опыт и проблемы управления объектами жилищного фонда,

возможные пути решения.

 

В докладе Европейской Экономической Комиссии ООН на 67 сессии Организации Объединенных Наций, проходившей 18-20 сентября 2006 года в Женеве20, Комитетом по жилищному хозяйству и землепользованию отмечались проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами.

Примерно за последние 15 лет проблема неблагополучных городских районов, вызванная структурными и социально-экономическими проблемами, которые были связаны со строительством многоквартирных жилых домов (включая многоэтажную застройку), стала в странах региона Европейской Экономической Комиссии ООН одной из наиболее острых и трудноразрешимых. Наличие районов, где сосредоточена большая часть городского населения, испытывающего лишения, препятствует устойчивому экономическому развитию, ослабляет сплоченность общества и ведет к высоким экологическим издержкам. Проблема устойчивого восстановления и реконструкции многоквартирного жилого фонда, который был построен в период с 60-х по 80-е годы прошлого века, имеет большую важность для значительной части населения. Поэтому одной из приоритетных задач по решению вышеперечисленных проблем для стран- членов Европейской Экономической Комиссии ООН на начальном этапе является сбор и обобщение информации о состоянии многоквартирных жилых домов, особенно в районах старой застройки, а также о составе собственников и арендаторов жилых помещений.21

Начиная с конца 40-х годов и до 90-х годов прошлого века строительство многоквартирных жилых домов, включая многоэтажные здания, было одной из главных тенденций в регионе Европейской Экономической Комиссии ООН. После второй мировой войны возникла огромная нехватка жилья и новой концепцией городского строительства стало сооружение типовых панельных домов. Позднее в странах Западной Европы такой вид жилья стал рассматриваться как второсортный, и многие жилые здания были снесены, даже несмотря на то, что их качество было еще вполне приемлемым. В то же время эти страны накопили многолетний опыт управления недорогостоящим многоквартирным жилым фондом силами жилищно-строительных ассоциаций и частных компаний. В то время как физическое состояние этого жилого фонда в настоящее время, как правило, не вызывает серьезных опасений, проблемой является его статус на рынке жилья.

Подобная ситуация наблюдается и в крупных городах РФ. Разносторонний анализ сложившейся социальной ситуации в городах указывает на необходимость составления специальных информационных материалов способных обеспечить эффективное отслеживание и анализ изменений происходящих в данном секторе.