Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

Основной проблемой эксплуатации многоквартирного жилого фонда, который был построен в период 60-80-х годов прошлого века, являются:

а) выход из строя ряда инженерных систем;

б) отсутствие достоверной информации о различных характеристиках зданий;

в) низкое качество строительных работ;

г) снятие с себя государством функций по техническому обслуживанию и ремонту в результате массовой приватизации жилья;

д) отсутствие учреждений и ассоциаций домовладельцев, которые могли бы эффективно взять на себя обязанность по текущему ремонту и обслуживанию;

е) отсутствие качественной достоверной и актуальной информации о техническом состоянии многоквартирных жилых домов и социальных процессах населения.

Объем инвестиций, требуемых для реконструкции многоквартирного жилья в 15 странах ЕС, составляет, по оценкам, 251 млрд. евро (что соответствует приблизительно 15% всего многоквартирного жилого фонда). В десяти странах ЕС 60% многоквартирного жилого фонда нуждается в реконструкции, что потребует инвестиций в объеме 86 млрд. евро. В других странах ЕЭК ООН от 60 до 80% многоквартирного жилого фонда нуждается в модернизации и реконструкции, а состояние многих зданий требует принятия срочных мер, в то время как в 15 странах ЕС (в целом) данная проблема не стоит столь остро ввиду наличия долгосрочных программ обновления жилищного фонда. Определение первоочередности выбора объектов для проведения капитального ремонта и реконструкции целесообразно проводить на основе использования информации из баз данных о техническом состоянии и других характеристиках многоквартирных жилых домов.

Спрос на жилье и новое жилищное строительство также влияет на существующий жилой фонд. Массовый снос многоквартирных жилых комплексов в условиях наличия устойчивого спроса на жилье не является реально осуществимым вариантом. Это нанесло бы ущерб стабильности и было бы сопряжено с высокими социально-экономическими издержками. Следовательно, существующий многоквартирный жилой фонд по-прежнему будет играть важную роль в обеспечении жилья в странах ВЕКЦА и ЮВЕ. В Российской Федерации правительство принимает меры по возрождению строительной отрасли для возведения крупнопанельного жилья из готовых конструкций, которое почти прекратилось в 1990-х годах. Именно поэтому информация, собираемая в социальном паспорте, способная предотвратить повторение ошибок прошлого, является актуальной и необходимой.

Как известно панельные дома, которые получили в городах России в настоящее время второе рождение, являются очень энергонеэффективными, имеют малый эксплуатационный срок службы и практически не поддаются реконструкции. Тем не менее, с точки зрения решения задач по скорому обеспечению населения растущих городов жильем они в настоящее время являются наиболее предпочтительными, так как экономичны в процессе строительства, что в свою очередь делает их более доступными для населения. В процессе же эксплуатации таких домов возникают проблемы. Низкая энергоэффективность панельных домов приводит к значительным по сравнению с эксплуатацией кирпичных и кирпично-монолитных домов затратам. Для рационализации функционирования данного типа многоквартирных домов необходимо составлять и вести информационно- аналитические базы, которыми могут стать энергетический и экологический паспорта. На основе энергетического паспорта возможным будет разрабатывать мероприятия по сокращению затрат на энергоснабжение дома, а так же планировать мероприятия по сокращению теплопотерь путем путем поддержания определенных конструктивных элементов на необходимом техническом уровне. Специальные отметки, о проведенной модернизации с использованием новых технологий и материалов, формируемые в паспорте, позволят планировать мероприятия по увеличению энергоэффективности зданий и приведут к сокращению затрат на энергоресурсы. Экологический паспорт будет использоваться как в процессе расчетов экологического влияния многоквартирных домов на окружающую природную среду и среду обитания человека (физическое и психологическое здоровье людей), так и в процессе планирования реновации городских районов. Содержащаяся в паспорте информация позволит в автоматическом режиме рассчитать экономический эффект от проводимых работ. Многоэтажный жилой дом состоит из большого количества строительных материалов, которые после сноса здания в свою очередь можно использовать вторично. Целые сохранившиеся плиты возможно использовать для строительства дорог и площадок в промышленности, бетонную крошку для производства железобетона, высвобожденная арматуру пойдет на переплавку и вторичное использование. На основе разработанных технологий и информации о содержании тех или иных вторично пригодных материалах в многоквартирном доме можно заранее просчитать экономический эффект от сноса здания.

Западноевропейский опыт показывает, что сложные проблемы (например, накладывающиеся друг на друга проблемы технического и социального характера в жилищном секторе) можно решать только на основе более комплексного подхода, постепенно переходя от обновления отдельных зданий к практике реконструкции целых районов. На административном уровне это предполагает необходимость не выборочных мер по планированию, а скорее межотраслевого планирования и соответствующей бюджетной политики.22 23 24 Основной сложностью для ведения межотраслевого планирования в большинстве стран и тем более в России остается отсутствие необходимой информации о жилищном фонде, обо всех его параметрах и условиях эксплуатации. Необходимое информационное обеспечение для эффективного управления жилищным фондом на всех уровнях предлагается создавать на основе комплексной электронной автоматизированной информационно-аналитической базе данных (ИАБ) о многоквартирных домах путем проведения их паспортизации. Предлагаемая ИАБ должна состоять из всех выше перечисленных паспортов, объединенных в одну комплексную систему.

На сегодняшний день информационные системы в жилищно- коммунальном хозяйстве, в частности в сфере управления жилищным фондом, в той или иной степени внедряются практически во всех регионах Российской Федерации. Подобные технологии постепенно появляются в российских городах - не только в Москве, Санкт-Петербурге, но и в Нижнем Новгороде, Свердловской области, Ханты-мансийском автономном округе, Сургуте, Перми и других регионах.25

К числу лидеров автоматизации сферы ЖКХ относится Москва, где в рамках Городской целевой программы (ГЦП) «Электронная Москва» за последние годы созданы и развиваются информационные системы.26 Большинство жителей столичного мегаполиса уже смогли ощутить эффект от внедрения автоматизированной системы управления «Информационное обеспечение деятельности единых информационно-расчетных центров» (АСУ ЕИРЦ), автоматизированных систем коммерческого учета потребления тепло-, водо-, и энергоресурсов (АСКУЭ), систем централизованных оперативно-диспетчерских служб (ОДС), реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере (Реестр СЖС27) и ее автоматизированная информационная система28 и т.п. Правительство Москвы придает большое значение хорошо отлаженному учету для эффективного управления собственностью. И важнейшая роль программы - информационное обеспечение процессов управления в сфере жилищной политики. Причем информация постоянно обновляется. Информация предоставляется максимально автоматизировано и упрощенно.

Таким образом, к настоящему времени в России и зарубежных странах накоплен определенный опыт информационного обеспечения управления жилищным фондом. Существуют различные варианты создания баз данных, каждый из которых имеет свои положительные и отрицательные стороны. Выявленные в ходе их анализа недостатки должны быть учтены при формировании современных информационно-правовых систем.

 

1.3 Тенденции и прогнозы развития строительного комплекса Российской Федерации

В 2000-2007гг. годовые объемы ввода жилья в России выросли почти вдвое. В 2008г. темпы роста замедлились: планировалось сдать в эксплуатацию 66 млн кв.м, но фактический ввод составил только 64,1 млн кв.м и лишь на 4,7% превысил показатель предыдущего года. Необходимо отметить, что рост квартальных объемов ввода жилья (по сравнению с соответствующими показателями 2007г.) резко снизился уже в 1 квартале 2008г., задолго до наступления острой фазы кризиса.

Многие эксперты связывают этот факт с особенностями сложившейся в России системы финансирования жилищного строительства и специфическими институциональными факторами, влияющими на рынок. В условиях быстро растущего спроса на жилье и повышения доступности банковских кредитов в 2003-2007гг. девелоперы стали активно заниматься расширением масштабов бизнеса, стремясь запустить как можно больше проектов. При этом значительная часть средств направлялась на приобретение участков под будущее строительство.

Наступление острой фазы кризиса резко сократило возможности застройщиков по осуществлению новых заимствований и рефинансированию уже полученных кредитов. Наибольшие трудности возникли у крупных компаний, которые кредитовались на внешних рынках и оказались перед необходимостью погашать валютную задолженность в условиях снижения курса рубля. В сложившихся обстоятельствах большинство девелоперов были вынуждены приостановить строительные работы на объектах низкой степени готовности, а реализация практически всех еще не запущенных проектов была отложена.

В 2009г. кризис на рынке жилой недвижимости и в строительной отрасли продолжал углубляться. Существенно сократился объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство». По итогам года он составил 3,9 трлн руб., снизившись на 16% к уровню 2008г.

В 2009г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5%, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось.

В 2010г. объем работ, выполненный организациями всех форм собственности по виду деятельности «Строительство», составил 4,2 трлн руб., снизившись на 3,5% по сравнению с предыдущим годом (в сопоставимых ценах – на 0,6%). Объем введенного жилья сократился на 2,5%.

В целом за 2011г. прирост по виду деятельности «Строительство» к предыдущему году составил 5,1% против 3,5% в 2010г.

По итогам 2011г. объем строительного производства увеличился на 5,1% (в сопоставимых ценах), составив 5,06 трлн руб. В 2011г. введено 62,3 млн кв.м жилья (на 6,6% больше, чем в 2010г.). За год построено 788,2 тыс. новых квартир, из них в декабре 2011г. – 244,9 тыс. квартир (31,1% от количества с начала года). Положительное воздействие на ситуацию с вводом жилых домов в декабре оказали как традиционный для конца года пик ввода жилья строительными организациями, так и продолжающееся улучшение условий ипотечного жилищного кредитования.

В 2012г. объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" составил 5,7 трлн рублей, или 102,4% к уровню 2011г., в декабре 2012г. - 793,9 млрд.рублей, или 101,6% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Рисунок 5

Динамика ввода жилья в России, январь 2010г. – июнь 2012г., % к соответствующему периоду предыдущего года

 

Источник: ФСГС, МЭР

По данным Росстата, среди субъектов Российской Федерации в 2011г. наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где было введено 13,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае – 5,9%, Санкт-Петербурге – 4,3%, Республике Татарстан – 3,8%, Республике Башкортостан и Тюменской области – по 3,4%, Ростовской области – 3,0%, Свердловской области и Москве – по 2,9%, Нижегородской и Новосибирской областях ¬– по 2,4%. По совокупности в этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России.

Рисунок 6

ТОП-10 регионов РФ по объему ввода жилья, 2011г., % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России

Источник: ФСГС, РБК

 

 

Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв.м в 2000г. до 407 кв.м в 2010г., а в 2011г. он увеличился на 27 кв.м, относительно 2010г. и составил 434 кв.м. 

Улучшилась и обеспеченность населения жильем, в жилищном фонде в 2011г. в среднем на одного жителя приходилось 23 кв.м общей площади жилых помещений против 22,6 кв.м в 2010г. и 19,2 кв.м в 2000г.

Наибольшие объемы жилья в расчете на 1000 человек населения в 2011г. введены в Московской области – 1153 кв.м общей площади, что почти в 3 раза выше средне-российского уровня (436 кв.м).

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов квартирного типа в РФ, построенных в 2011г., выросла на 4,3% по сравнению с предыдущим годом и составила 33320 руб. При этом средняя цена 1 кв.м общей площади проданных квартир на первичном рынке жилья в конце 2011г., по данным Росстата, составила 43686 руб., что в 1,3 раза превышает среднюю фактическую стоимость строительства.

Рисунок 7

Индексы цен на первичном рынке жилья по Российской Федерации на конец периода; % к концу предыдущего периода

Источник: ФСГС

 

В 2011г. доля построенного жилья организациями государственного сектора экономики в общем объеме введенных в действие жилых домов в целом по России составила 5,3%, в Санкт-Петербурге – 25,4%, Приморском крае – 37,2%, Хабаровском крае – 50,4%, Камчатском крае – 68,1% и Чукотском автономном округе – 100,0%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 7

Распределение объема ввода жилья по ФО России, 2011г., %

 

Источник: ФСГС

 

В течение 2011г. наблюдалась тенденция к росту объема и снижению доли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме сданного в эксплуатацию жилья. Населением за счет собственных и заемных средств было построено 26,8 млн кв.м общей площади жилых домов (104% к 2010г. и 94% к 2009), что составило 43% от общего объема жилищного строительства (против 43,7% в 2010г. и 47,6% в 2009г.). 

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), факторами, определившими такую динамику в 2011г., были: стагнация или по большей части номинальный рост цен (в зависимости от региона) на рынке жилья, повышение доступности ипотечного кредитования, оживление строительного сектора и изменение структуры спроса на рынке жилья по стране в целом. В значительной мере спрос был сконцентрирован в сегменте экономкласса, где выросло число альтернативных сделок. Следует отметить, что инвестиционный спрос, благодаря которому рынок рос до кризиса, практически прекратился.

Индивидуальными застройщиками построено 11,1 млн кв.м общей площади жилых домов или 53% от общего объема жилья, введенного в I полугодии 2012г. Согласно прогнозам АИЖК, при сохранении благоприятной экономической конъюнктуры в 2012г. объем рынка может составить 800-1000 млрд руб., при этом будет выдано 550-700 тыс. кредитов.

Как сказано в годовом отчете АИЖК, негативные последствия мирового финансового кризиса уже начали влиять на российскую банковскую систему: в конце 2011г. начала расти стоимость фондирования, ухудшилась ситуация с ликвидностью банковского сектора, а ряд средних и мелких банков заявил о росте ставок по ипотеке. В начале 2012г. их примеру последовал и ВТБ24.

По данным МЭР РФ, до 2015г. будут продолжены мероприятия по вовлечению в жилищное строительство земельных участков, находящихся в федеральной собственности, путем предоставления необходимого количества комплексно обеспеченных инженерной инфраструктурой земельных участков Фондом «РЖС». Акцент в деятельности Фонда «РЖС» сделан на вовлечении в оборот земельных участков и подготовку этих участков для строительства жилья экономического класса, в том числе малоэтажного. Представленные институциональные преобразования и действующие инструменты в сфере жилищного строительства будут определять соответствующие прогнозные тренды до 2015г.

В превалирующем большинстве субъектов Российской Федерации в прогнозный период ожидается ежегодное увеличение вводимой в действие площади, обеспечивающее прирост региональных жилищных фондов и улучшение условий жизни населения регионов.