Шпаргалка по дисциплине "Экономика"

с о.о.. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится о.о., его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги о.о. и обосновывает их выбор. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости о.о. с учетом полученных количественных и качественных характеристик о.о., результатов анализа рынка, к которому относится о.о., а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от о.о. в будущем (рисков), и другой информации. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Итоговая величина стоимости о.о., указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с о.о., если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с о.о. или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

50. Недвижимость как экономическая категория и объект оценки.

Недвиж-ть – участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами, а также зданиями и сооружениями. В соответсивии с 130 ст.ГК все предметы материального мира делятся на движимые и недвижимые вещи. К недв-ти относятся зем участки, участки недр, обособ-е водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение к-ых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, леса, мног насажд-я, здания, соор-я.  К недвиж-м вещам относятся подлежащие гос регис-и возд-е и морские суда, космич-е объекты (имущ-во, способность к-рого к движению образует его полезные св-ва). 132 ст.ГК – имущ-е комплексы. Признаки нед-ти: связь с землей (прочная, физическая, юр-я), степень подвижности (неподвижна), длительность кругооборота (многократное), форма функц-я (натурально-вещественная), состояние потреб-й формы в процессе исп-я (сохраняет натуральныю форму), способ переноса стоимости в произ процессе (постепенно по мере износа, кроме земли). Классификация недвиж-ти: 1) функционал назначение: производ, непроизвод; 2) воспроизводимость в натуральной форме: невоспроизв-е (зем-е участки), воспроизв-е (улучшения); 3) степень готовности к эксплуатации: введенные, НЗС; 4) форма собственности: частная, гос-я, общая совместная, общая долевая, обществ-х организаций. Правовая хар-ка: правомочия: владение – обладание вещью, пользование – извлечение полезных св-в, распоряжение – определение юр-й судьбы вещи. Основания возникновения права собст-ти: 1) приобретение в порядке приватизации; 2) сделка купли-продажи, мена, дарение, наследство; 3) давность владения. Особенности недвиж-ти как товара: неподвижность, основу стоимости составляет ее полезность, долговечность, уникольность и неповторимость, низкая эластичность спроса и предложения на недвиж-ть, низкий уровень ликвидности, экономические аспекты: износ, н/о, финансирование. Специфика объектов недвиж-ти связана с наличием 3х видов износа: физич-й, функц-й и внешний.

51. Рынок недвижимости. Характеристика. Основные черты.

РН – опред набор механизмов посредством которых передаются права на собственность и  связанные с ней интересы, устанавливаются цены и пространство между конкурирующими вариантами и явл составной частью инвестиций, рынок несовершенной конкуренции (специфика объектов нед-ти, высокий уровень риска, воздействие рынка капитала). Задачи рынка нед-ти: 1) обеспечение функционирования рыноч экономики, 2) перераспределение капитала из малоэф-х в высокоэф-ные отрасли, 3) реструктуризация н/х, 4) сдерживание инфляции, 5) удовлетворение спроса на нед-ть. Функции рынка недв-ти: 1) обеспечение баланса спроса и предложения; 2) контрольная (органы гос-й власти); 3) учетная (все сделки регистрируются); 4) стимулирующая; 5) распределительная (отчуждение и приобретение в рез-те чего обеспечивается обмен); 6) перераспред-я (в рез-те смены собственника происходит трансформация собственности). Факторы влияющие на рынок недв-ти: 1) экономические –уровень дохода населения, уровень п/п-кой активности, цены на коммун-е услуги, ст-ть строит-ва; 2) социальные – численность населения, уровень образования; 3) административные – факторы ограничивающие изменение рынка недв-ти по функц-му назначению; 4) окруж-я среда – экологич-я обстановка, транспортные условия, местоположение, соц-я инфраструктура. Рынок нед-ки подразделяется на сегменты исходя из назначения нед-ти и ее привелкательности для различных участков рынка. Разбиение на сегменты в соотв с потребностями участников рынка, инвес мотиваций, местоположением, сроком функцион. Первичная сегментация: зем.участки, жилье, нежилые помещения. Зем.участки: городские, загородные, с/х угодья, лесные, дачные, для жилищ-го стр-ва и т.д. Жилье: городское и загородное, индивид и многоквартирное, жилье низкого качества, типовое жилье, с улучшен-й планировкой, элитное. Нежилая: промышленная, коммерческая (торговые соответ-щие функцион-му назначению, приспособленные, новые торговые).  Субъекты-покупатели, продавцы, агентства нед-ти, риелтеры, оценочные, страховые компании, гос служба оценки нед-ти-учет и контроль за операциями, РОО-информац и метод поддержка, банки, девелопер (осущ-ет организацию создания объекта недвиж-ти на всех стадиях). Классификация рынков недвиж-ти: 1) по террит-й принадлежности (локальный, региональный, национ-й, м/унар-й); 2) по объему торгов (большой, средний, малый); 3) в зависимости от сложившейся конъюнктуры (дефицитный, избыточный, сбалансированный); 4) по форме и степени регулирования (саморегулируемые, регулируемые гос-вом- запреты, сочетание первых двух); 5) по специализации (жилой, нежилой и зем-х участков). Первичный (недвиж-ть, к-рая впервые включ-ся в рыночные отношения) и вторичный (объекты недвиж-ти, к-рые были в собственности одних частных владельцев и переходят к другим) рынок. Отсутствие полной инф-ции о рынке, нет цивилизованных торгов

52. Движение денег во времени. Шесть функций денежной единицы.

Изменение ст-ти денег во времени осущ-ся по закону сложного %. В накоплении суммы денег участвуют как первонач. вложенная сумма, так и рез-те предшест-го накопления. В описании движения денег во времени участвуют след-щие понятия: Денежный поток – денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности. ДП, в котором все суммы различаются по величине – обычный ДП. ДП, в котором равновелики все суммы – аннуитетный. ДП имеет четко установленную дату возникновения: обычный – в конце срока, авансовый – в начале. Есть ДП, формируемые в течение всего периода – ДП возникает в середине периода. Ставка изменения ст-ти денег во времени (накопления- процесс движения денег от настоящего к будущемц, диск-я – пересчет ст-ти будущего периода в эквивалентное значение ст-ти текущего периода времени). Три уровня денежных сумм: PV – настоящая ст-ть. FV – будущая ст-ть. PMT – значение аннуитетного ДП в каждом периоде времени. n – период. Движение этих 5-ти Эл-тов опред-ся по 6ти функциям ден-й ед-цы.   1. Сумма единицы по сложному %.FV=PV*Кол 1,  Кол 1=(1+i)N Функция показывает рост одной денежной единицы, вложенной на депозит при накоплении по закону сложного процента. 2. Будущая стоимость обычного аннуитета единицы за период. FV=PMT*Кол 2.  Данная функция показывает какой по истечению всего срока будет стоимость серии равных сумм депонированных в конце каждого из периодических интервалов. 3. Фактор фонда возмещения. PMT=FV*Кол 3. Данная функция показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить одну денежную единицу. 4. Текущая стоимость реверсии единицы за период. PV=FV*Кол 4. Данная функция показывает стоимость (текущую) одной денежной единицы, которая должна быть получена единовременно в будущем. 5. Текущая стоимость обычного аннуитета за период. PV=PMT*Кол 5. Данная функция показывает текущую стоимость равномерного потока дохода, в котором первое поступление происходит в конце первого периода, последующее – в конце каждого последующего периода. 6. Взнос на амортизацию ден-й единицы. PMT=PV*Кол 6. Данная функция показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита (Ипотечная постоянная). Если происходит авансовый платеж – перед COMP нажать BGN. Обратные функции: 1-4, 2-3, 6-5.

53. Типы и виды стоимости объектов собственности.

Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой либо предмет или объект.  Цена – это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу; совершившийся факт отражающий сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Стоимость – объективная (ст-ть в обмене, меновая) и субъективная (в пользовании). Меновая стоимость (стоимость в обмене) выражает полезность объекта с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилуч использования. Виды ст-ти в обмене: рыночная, ликвидя, залог, страх-я. Под  рыночной стоимостью понимается  наиболее вероятная цена, по к-ой данный объект м/быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ликвид ст-ть (вынужденной продажи), - ден сумма, к-ая реально м/быть получ-а от продажи собст-ти в срок, слишком короткий для провед адекватного маркетинга.  Залоговая стоимость – это стоимость собственности, обеспечивающая ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже. Потребительная стоимость (стоимость в пользовании) выражает полезность объекта с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования. Виды: инвест; балансовая; стоим для целей налогообл. Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость собственности для конкретного инвестора, основанную на его инвестиц требованиях и предпочтениях. Балансовая стоимость – это стоимость основных фондов, учитываемая в балансе по данным бухгалтерского учета о наличии и движении основных средств. Ликвидационная ст-ть цена с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок разумно меньше для рынка. Залоговая – обеспечивающая ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при продаже на рынке. Страховая-сумма на которую может быть застрахован объект. Арендная-величина арендной платы за которую может быть сдан объект. Утилизационная-сумма утилизируемых материлов. 

54 Принципы оценки.

Выделяют 4 группы принципов: 1) связанные с о.о. Остаточная продуктивность – измеряется как доход, отнесенный к земельному участку после того как были выплачены затраты на труд, капитал и предпринимат-во. Вклада – сумма на которую изменяется ст-ть недвиж-ти или чистый доход ею приносимый вследствие наличия или отсутствия к-л доп-го эл-та или ресурса. Изменяющихся доходов – по мере добавления эл-тов к о.о. чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с к-рой общие доходы и будут расти, но замедленными темпами. Сбалансированности – любому способу использования о.о. соответствует оптимальная сумма различных факторов пр-ва, при сочетании к-рых доятигается максимальная доходность. Экономического разделения – имеет место если права на о.о. м.б. разделены м/у двумя и более лицами, использующих их в своих интересах, в результате чего возрастает общая ст-ть объекта (разделение м.б. физическим, экон-м, синергетический эффект 2+2=5). 2) связанные с рыночной средой Спроса и предложения – равновесие м/у ними определяет рыночную цену на о.о. Конкуренции – когда прибыли на рынке превышают уровень необходимый для оплаты факторов пр-ва, то это всегда приводит к увеличению притока капитала. Вследствие чего обостряется конкуренция среди владельцев капитала,  а следствием этого явл-ся снижение уровня доходности. Жизненного цикла или изменения – ст-ть о.о. обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени (появление на рынке, рост, зрелость, спад). Зависимости или внешнего влияния – ст-ть конкретного объекта подверженного влиянию окружающих объектов и сама влияет на ст-ть других объектов в данном сегменте рынка. Соответствия – позволяет опред-ть ст-ть объекта в зависимости от многих его качеств, хар-к и т.д. 3) Основанные на представлениях пользователя Полезности – способность объекта удовлетворять потребности пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Замещения – максимальная ст-ть объекта определяется наименьшей ценой, по к-рой м.б. приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Ожидания – описывает мотивацию покупателя на получение предполагаемых доходов. 4) ННЭИ – это такое использование, к-рое является физически возможным, законодательно допустимым, экономически целесообразным и максимально эф-м, что означает получение наивысшей ст-ть объекта.

55. Процесс оценки. Последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости объекта собственности.

Этапы: а) заключение с заказчиком договора об оценке; б) установление количественных и качественных характеристик о.о.; в) анализ рынка, к которому относится о.о.; г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов; д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости о.о.; е) составление и передача заказчику отчета об оценке. Оценщик осуществляет сбор и обработку: правоустанавливающих документов, сведений об обременении о.о. правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках о.о.; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик о.о. с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с о.о.. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится о.о., его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги о.о. и обосновывает их выбор. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости о.о. с учетом полученных количественных и качественных характеристик о.о., результатов анализа рынка, к которому относится о.о., а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от о.о. в будущем (рисков), и другой информации. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Итоговая величина стоимости о.о., указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с о.о., если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с о.о. или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Процесс оценки: 1 определение задачи-цель оценки, -вид определяемой стоимости, -установление имущ прав, дата оценки, 2 составление плана и договора -график работ по оценке, - источник информации, - выбор методов, - затраты на оценку, - денежное вознаграждение,- составление договора, 3 сбор и анализ информации – осмотр объекта, - юр описание,- физ хараеткристики, --экон информация, - анализ и обработка инф 4 анализ лучшего и нибол эффект использ – анализ зем участка ,- физ осуществ, фин целесообразность,-наивысшая стоим недв, 5 расчет оцен стоим объекта нед-ки на осн трех подходов – на осн доходного, затратного, сравнительного 6 согласование результатов – проверка данных,- -выведение итоговой величины

56. Затратный подход определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

При определении стоимости объект недвижимости затратным подходом используется  затратный метод, общая формула для расчета которого выглядит следующим образом: Vоо = ВС – Ин + Сз, где Vоо  – стоимость объекта оценки; ВС – полная восстановительная (замещения) стоимость объекта оценки; Ин   – величина накопленного износа; Сз – стоимость участка земли. В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, по к-рой м.б. приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Алгоритм: 1) осмотр объекта оценки и ознакомление с документацией; 2) Оценка текущей ст-ти восстановления или замещения; 3) оценка всех видов накопленного износа; 4) определение величины прибыли п/п-теля (застройщика); 5) определение ст-ти зем-го уч-ка; 6) определение итоговой величины ст-ти. Использование затратного  подхода необходимо: при определении ст-ти объектов нового строит-ва; при реконструкции; для оценки на пассивном рынке (мало сделок); для объектов спец-го назначения; при страховании; для опред-я н/о базы. Ст-ть восстан-я – ст-ть создания копии оценив объекта с использованием тех же материалов и спецификаций, но по тек ценам. Ст-ть  замещ-я – ст-ть создания копии оценив объекта с использ-м новых материалов и дизайнерских идей в текущих ценах. Способы определения восстан-й ст-ти: 1) М-д сравнит-й единицы (м-д удел-й ст-ти) – УПВС, УПСС; 2) Поэлементный м-д расчета (определ по элем-м затратам); 3) Сметный м-д (инженер-сметчик-строитель); 4) Индексный м-д (умнож балан ст-ти на индекс переоценки). Оценка износа. Износ – потеря ст-ти объекта из-за ухудшения его физического состояния, морального устаревания или внешних факторов. Методы определения накопленного износа: 1) метод срока жизни объекта предполагает, что потеря ст-ти здания, либо его элементов пропорционально эф-му возрасту здания или его элемента. Ф.изн.=С.восст*ЭВ/СЭЖ. СЭЖ – срок, в течение которого объект способен приносить доход. Срок оставшейся ЭЖ- оцениваемый период, в течение к-рого объект будет приносить доход. ЭВ – возраст объекта оценки, к-рый показан состоянием и полезностью объекта. Хронологический возраст – от даты ввода до даты оценки. Норм. срок службы – нормативно установленная минимальная продолжительность жизни здания и его элементов, при соблюдении правил и сроков технического обслуживания. Недостатки метода: не учитывает различия сроков экономической жизни здания в целом и сроков жизни коротко живущих элементов; присутствие субъективных факторов в определении эффективного возраста и сроков экономической жизни. 2) модифицированный метод экономической жизни – данный метод устраняет недостатки метода эк. жизни, поскольку при его применении сначала определяют ст-ть всех устранимых позиций физического и функцион-го износа, а затем их совокупная величина вычитается из ст-ти нового строит-ва. 3) метод разбиения заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к короткоживущим и долгоживущим элементам. 4) метод сравнения продаж – величина накопленного износа определяется как разница м/у ст-тью нового строит-ва и ст-тью сооружения на дату оценки. Необходимые условия применения этого метода: наличие достоверных данных о продажах и ст-ти свободных земельных участков. 5) стоимостной метод – в основе – определение физического износа, выраженного на момент оценки соотношением ст-ти объективно-необходимых ремонтных работ, к-рые бы устранили повреждения конструкций и систем здания и их восстановительной ст-ти. Данный метод более точный, чем нормативный, поскольку учитывает реальные затраты на ремонт. Недостатки: очень трудоемок, высокая ст-ть детализации. Физический износ (устаревание) – потеря ст-ти в результате использования объекта, изнашивания, разрушения, увеличения ст-ти обслуживания и воздействия прочих физических факторов. Функциональный износ (устаревание) – потеря ст-ти объекта собственности, связанная с невозможностью, либо не в полном объеме выполнять изначально предназначенные функции. Данный вид износа связан с такими факторами, как конструкционные недостатки, устаревшая архитектура, удобства планировки и т.д. Экономический (внешний) износ – связан с потерей ст-ти, вызванной внешними факторами, не зависящими от объекта собственности. При определении величины функционального износа отдельно произвести расчет  устранимого и неустранимого износа. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов  превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Стоимость неустранимого функционального износа, вызванная несоответствием конструктивного решения современным стандартам, может быть определена капитализацией потерь в арендных платежах, либо капитализацией сверхнормативных расходов на содержание объекта оценки. Величину внешнего износа можно определить: капитализация потерь в арендной плате, сравнит-й продаж.  Если величина всей совокупности видов накопленного износа превышает 50% полной восстановительной стоимости объекта оценки, используется следующая формула для расчета: 1 - Ин = (100 – Иф) * (100-Ифунк) * (100-Ив). Определение стоимости земельного участка. 1. Сравнительный подход: 1) метод сравнительных продаж – рекомендуется применять для оценки свободных зем-х участков и участков с жилой застройкой. Основан на систематизации и сопоставлении инф-ции о сделках с аналогичными участками земли (нужен активнй рынок). 2) метод выделения применяется для застроенных зем-х участков. Условием применения данного метода является наличие инф-ции о ценах сделок с едиными объектами недвижимости (земля + улучшения) и соответствие улучшений зем-го участка его эф-му исполь-ю. 3) метод распределения применяется для оценки застроенных участков при наличии инф-ции о ценах сделок с едиными объектами недвиж-ти, о наиболее вероятной доли зем-го участка в рыночной ст-ти единого объекта оценки, при соответствии улучшения участка его наиболее эф-му исп-ю. 2. Доходный подход: в качестве денежного потока можно использовать: рента для с/х земель, часть дохода от имущ-го комплекса, арендн-я плата, доход от продаж, доход получателей в результате залоговых отношениях. 1) метод остатка для земли: I способ: расчет ст-ти воспр-ва или замещения улучшений соотв-щий наиболее эф-му исп-ю земли; расчет ЧОД от единого объекта недвижимости на основе рын-х ставок арендной платы; расчет ЧОД, приход-гося на улучшение как произведение ст-ти воспроиз-ва или замещ-я улучшений на соот-щую ставку капитализации доходов от улучшений; расчет величины зем-й ренты как разницы ЧОД от единого объекта недвиж-ти и ЧОД приход-гося на улучшения; расчет рын-й ст-ти зем-го уч-ка путем капитализации зем-й ренты. II способ: 1 и 2 такие же; определяется рын-я ст-ть единого объекта недвиж-ти путем капитализации ЧОД; расчет рын-й ст-ти зем-го уч-ка путем вычитания из рын-й ст-ти единого объекта недвиж-ти ст-ти улучшений. 2) метод предполагаемого использования. Условия применения – возможность исп-я зем-го уч-ка способом приносящим доход. Алгоритм метода: определение суммы и стр-ры расходов, необх-х для исп-я зем-го уч-ка в соотв-вии с вариантами его НЭИ; определение величины и временной стр-ры доходов от варианта НЭИ; определение величины и временной стр-ры расходов, необх-х для получения доходов; определение величины ставки дисконта, соответ-щей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый участок (ставка для земли < ставки для улучшений); определение ст-ти участка путем дисконтирования всех расходов и доходов к дате оценки. 3. Затратный подход: 1) затратный метод – ст-ть зем-го участка определяется как разница рын-й ст-ти объекта недвиж-ти и восст-й ст-ти улучшений за вычетом износа. Данный подход м.б. не точен для зданий с хронологическим возрастом более 10-15 лет. 2) метод затрат на освоение – применяетсяя для незастроенных зем-х уч-ков при условии, что они будут разделены и проданы. Из выручки вычитаются затраты на освоение и определяется ст-ть неосвоенной земли. Для оценки итоговой ст-ти зем-го уч-ка необходимо произвести согласование.