Шпаргалка по дисциплине "Экономика"

57. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

В основе принцип замещения, также спроса и предложения, вклада. Достоинства: статистически обоснован; использует приемлемые методы корректировок;  наиболее прост в использовании. Недостатки: требует активного рынка, большое количество поправок оказывает влияние на достоверность инф-ции, основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания. При оценке недвижимости сравнительным  подходом используются метод прямого сравнительного анализа  продаж и метод валового рентного мультипликатора. Метод прямого сравнительного анализа продаж. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов аналогов. Алгоритм: изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке; сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту – количественные показатели и качественные признаки; анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым; внесение поправок в цены продаж или по каждому отобранному объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки; приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки. Поправки: стоимостные и процентные (коэф-ты). Способы расчета поправок: 1) метод парных продаж (Парная продажа – продажа двух объектов идентичных по всем хар-кам, кроме одной); 2) анализ соц-х, экон-х, технологич-х и иных хар-к объекта, а также сфер его окружения; 3) экспертный метод расчета и внесения поправок; 4) экономико-статистические методы (Поправка на площадь = -0,02536(Площадь о.о. – площадь о.а.). Метод валового рентного мультипликатора. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов-аналогов. В отличие от предыдущего метода определения стоимости,  необходимы дополнительные сведения о величине продуцируемого данным объектом оценки денежного потока (рентного дохода). Стоимость объекта оценки определяется по формуле: Vоо = Др * ВРМ, где Vоо – стоимость объекта оценки; Др – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор. ВРМ рассчитывается как отношение продажной цены о.а. к ПВД или к ДВД. Алгоритм: 1) определение ПВД или ДВД; 2) определение ВРМ по аналогам; 3) определение ст-ти о.о.

58. Доходный подход определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

ДП оценивает объект недв-ти на данный момент времени как текущую стоимость будущих денежных потоков от владения объектом недв-ти. Подход определяет количество и качество дохода, который будет получен и риски относящ-ся к объекту недвиж-ти и к сегменту рынка к к-рому относится объект. Доходный метод основывается на принципе ожидания. Потенциальный покупатель оцениваемой недвижимсти приобретает его в расчете получения будущих доходов, которые ему гарантирует право собственности на это им-во.

Метод ДДП основан на прогнозировании этих потоков от данного объекта, которые затем дисконт-ся по ставке дисконта. Исп-ся при нестабильных ден-х поступлениях: если будущие ден-е потоки существенно отличаться от текущих, имеются данные для обоснования размера будущих потоков, если доходы и расходы подвержены сезонному колебанию, если оцениваемый объект явл-ся крупным многофункцион-м объектом, объект только что построен или вводится в эксплуатацию. Алгоритм: Составить прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости (в прогнозный период). Определить величину  стоимости объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии). Определить ставку дисконта одним из методов. Произвести приведение будущей стоимости доходов в прогнозный период и стоимости реверсии к текущей стоимости (4 функция денежной единицы). Определить величину стоимости объекта оценки методом ДДП путем суммирования текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии. Достоинства: учитывает динамику рынка, неравномерную величину доходов и расходов,  исп-ся для строящегося и реконструирующегося объектов. Недостатки: сложность расчетов, ошибки в прогнозировании и есть фактор «симпатии» оценщика. Ставка дисконта рассматривают как наименьшую границу допущения доходностей инвестиций (т.е. у инвестора всегда есть возм-ть вложения в альтернативные объекты). В общем случае рассчитывается как безрисковая + премии за риск. (метод кумулятивного, метод выделения – нужна инф-я о совершенных сделкас с о.а., метод мониторинга). Определение текущей стоимости реверсии по формуле Гордона.

Метод прямой капитализации позволяет перевести годовой доход в стоимость путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода или, разделив его на соответствующий коэффициент капитализации.  ЧОД определяется по след схеме: ПВД = Ар.пл. * S * 12; ДВД = ПВД * Кзагр*Кпотер.ар.пл.; ЧОД = ДВД – Оп.расх.(условнопост – налоги, страх., з/п; усл-перемен – коммун-е платежи, по безопасности, содержание тер-рий; расходы на замещение – на периодич-ю замену быстроизнашив-хся улучшений).  При использовании метода преобразуется доход за один временной период, при этом потоки доходов д.б. стабильны, либо расти устойчивыми темпами. Определение ставки капитализации. 1) с учетом возмещения капит-х затрат. R=Ron+Rof,  Ron – кумулятивно (безриск+премии), Rof – метод Ринга (1/n – возмещение капитала происходит равными частями), метод Инвуда (возврат по фактору фонда возмещения при ставке дохода на инвестиции   Rof=SFF(n,Y)), метод Хоскольда (используется в тех случаях, когда ставка первоначальных инвестиций настолько велика, что маловероятно инвестирование по той же ставке  Rof=SFF(n,Yб)). 2) метод связанных инвестиций. Используется если используется собственный и заемный капитал. R=M*Rm+(1-M)*Re. Rе – к-т капит-ции для СК = отношение ДП до уплаты налогов к величине СК. Rm – к-т капит-ции для ЗК (ипотечн. пост) = отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к сумму ипотечной задолженности. M – доля ЗК в общей сумме источников (к-т ипотечной задолж-ти). 3) метод рыночной выжимки. К-т капит-ции оценивается на основе рыночных данных. R=ЧОД/V.

59. Машины и оборудование как объект оценки. Особенности, практика реализации подходов и методов.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, вкл деньги, цб, признаются движимым имущ-ом, регистрация прав на недвиж имущ-во не требуется.

МОТС- активная часть осн-ых фондов, составляют технологическую основу любого предприя­тия, являясь существенной частью его имущ-ого комплекса.

Как объекты оценки машины и оборудование характеризуются следую­щими отличительными чертами:♦не связаны жестко с землей;♦могут быть перемещены в другое место без причинения невоспол­нимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимо­сти, к которой они были временно присоединены;♦могут быть как функционально самостоятельными, так и образо­вывать технологические комплексы, большое количество аналогов,но и большое количество характеристик.

Подходы!!!: Затрат - определяем стоимость создания машины: возможно как сразу. Мет-д-расчет по цене однородного объекта, алгоритм: а)выбор однородного объекта(похож по конструкции и материалам,но м.б исп в др отрасли), б)определен полной с/б однородного объекта-Спод=(1-Нпр-Кр.од)*Цод/(1+НДС)(1-Нпр), с)расчет полной с/б оцениваемого объ-та, Сп=Спод*G/Gод*Ксер/Ксер.од,G-масса,Ксер-коэф.серийности, д)расчет ст-ти воспроизводства Sв=(1-Нпр)*Сп/(1-Нпр-Кр).м-д поагригатного(поэлементного)расчета: а)анализируем строение агрегатов, ищем по ним ценовую инф, б)опред ролнуюс/б Сп=(1+Ксоб)Цi,коэф.,учитывающий собствен зат-ты изготовления,сборку,наладку.,Цi-сумма ст-ти всех агрегатов.в)опред. Полную ст-ть  воспр-ва Sв=(1-Нпр)*Сп/(1-Нпр-Кр),м-д расчета по удельным затратным показателям - затрат.показ-ли те, показат, изменен, кот приводит и изм с/б(масса, габариты, мощность), то есть зависимость м/ж показателем и стои-тью Sв=Sуд*Х, Sуд-удельный затратный показатель, Х-значение затрат пок-ля у оц.объ. Д/всех  объектов расчит уд. показатель, берется его среднеквадратическое отклонение и коэф вариации (он д.б. меньше 30%) ме-д расчета с помощью затратных корреляционных моделей – исп связь м/ж ценой и затратным показателем с помощью уравнения регрессии, из всех показателей выбираем тот, кот. у кот-го больший коэф-т корреляции. 2 последних мет-да исп.для оценки оборудования, изготовлен кустарным способом или у него нет аналогов. Важно в затратном подходе определить износ машины, тк у машин относит. небольшой срок службы, частое появление новых материалов, быстрое изменение спроса. Физический - потеря стоимости  вследствие ухудшения работоспособности, обусловленные естественными процессами, метод экспертизы - из перечня состояний выбирают то, которое подходит объекту и умножают его  на достоверность информации (Киз.физ=Мi*Кiиз.физ, М-достоверность, К-износ i) экспертно аналитический- сочетание экспертного балла и хронологического возраста жизни. М-д эффективного возраста- Кизфиз=Тэффективное/Тнорм, Тнорм- по паспорту, Тэф- возраст физического состояния машины м-д средневзвешанного хронологического возраста- е5сли заменены детали, Кизфиз=Тсред.зв/Тнорм, Тсред.вз=Тi*di, Т-хронологич возраст агрегата, d-доля по восстановит стоимости.м-д ухудшения главного параметра- предпологается, что физ износ проявляется в ухудшении главного параметра. Функциональный – потеря в стоимости в следствие применения новых технологий при производстве аналогичного оборудования. Киз фун=1-Ку, Ку=Iз* Iэр, Iз-относит уровень затрат, то есть на сколько уменьшилась с/б станка, Iэр-относит показатель эксплутационных расходов- на сколько снизились расходы на эксплуатацию. упрощен метод расчета функцоин износа,основан на том, что на функцион износ влияют 2 параметра- уровень автоматизации(УА) и время, прошедшее с момента запуска машины в производство(Тз), Киз.функ=УА*Тз. Внешний износ- потеря стоимости, обусловленная внешними факторами (сократился спрос, выросла конкуренция), это выражается в коэф. недоиспользования, Iн=Вфакт/Вноминал, Вфакт- фактический выпуск продукции. Киз вн=1- Iн. Совокупный износ= (1-Кфиз)*(1-Кфунк)*(1-Квн)

Сравнит.м-д прямого сравнения с идентичным объектом – (идентичный-та же модель,нет отличий) полная стоимость замещения =цене идентичного об-та, приведенная к условиям оценки с помощью коммерческих корректировок,к коммерческим относятся-корректировки,устанавливающие нетипичные условия продажи, на наличие НДС, по фактору времени м-тод прямого сравнения с аналогичным объектом (отношение и цены параметра не всегда прямопропорциональны,что бы соотнести эти параметры нужно исп.коэф торможения) исп коммерческие и поправочные корректировки. поправочные м.б абсолютные- Цскор=Ц+П, П=В(Х-Ханалога),Х-значение параметра, В-цена единицы параметра. В=(Ц1-Ц2)/(Х1-Х2) или Ц=а+ВХ(выборка), коэффициентные поправки Цскор=Ц*Ккор, Ккор=(Х/Ханолога)в, в-сила влияния параметра Х на Ц «коэффициент торможения», (Х/Ханалога)-индекс изменения параметра. «коэффициент торможения» м.б рассчитан: способом 2 точек в=ln(Ц2/Ц1)/ ln(Х1/Х2), построение корреляционной зависимости Ц=а*Хв, поправка на износ С=Цан(1-Кфиз из оц)/(1-Кфиз из аналога) м-тод направленных качественных характеристик-когда много поправок на параметры, если есть 2 и более аналогов,оцениваемый объект должен быть в цене по центру, есть повышающие и понижающие,  S=Цн+(Цв-Цн)/(Nв-+Nн+)*Nн+, N-кол-во действующих корректировок,м-д расчета по удельным показателям и корреляц модели-если нужно оценить большое кол-во однотипных объектов, различ в отдельных парамертах.а)комплектуем выбор, объектов одного класса,д/кот известны параметры и цены, исп коммерческие корректировки, используя м-д корреляционно-регрес. Анализа строим корреляцию(модель зависимости цены от 1 или нескольких параметров) S=Цуд*Х.

Доходный, трудно реализуем,тк тяжело выявить комплекс, на котором производится конечный продукт  м-д дисконтирования чистых активов- выделяем машинный комплекс,на кот производится конечная продукция, определяем тек.стоимость этого комплекса S=E1/(1+r)+E2/(1+r)2+……+Sn/(1+r)n ,S-остаточная рын ст-ть к концу последнего года, E-чистый доход от системы, определим ст-ть машинного комплекса,вычетая из ст-ти системы ст-ть недвижимости Sмашин комплекса=S-Sнедвиж, если нужно определить ст-ть еденицы- Sед=Sмашин комплекса*dед (d-доля в балансовой стоимости, доля в ремонте), м-д прямой капитализации- выделяем машинный комплекс,на кот производится конечная продукция, опред.часть дохода, приходящ к недвижимости: Eзд=Sздания*( Ка.зд+r), Ка.зд-коэф амортизации, м-дом остатка рассчитываем часть дохода,относящ к машин комплексу,Емаш=Есистемы-Ездания,м-дом прямой капитализации определ ст-ть машинного комплекса: S=Eмаш/r/1-(1/(1+r)n)), если нужно определить ст-ть еденицы- Sед=Sмашин комплекса*dед.

60. Интеллектуальная собственность и нематериальные активы как объекты оценки. Особенности, практика реализации подходов и методов.

ИС- (по законодательству) исключительное право гражданина / ю/л  на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации ю/л, продукции, выполняемых работ (фирменное наименование, товарный знак,..) 

В состав НМА входят объекты, обладающие следующими свойствами: не имеет материально- вещественной формы, идентифицируем от других имуществ п/п, используется в производстве продукции в течение длительного периода времени(свыше 1 года), объект способен приносить экономическую выгоду в будущем, имеет надлежаще оформленные документы, подтверждающие наличие самого актива и исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, договора). В состав НМА входят -  интеллектуальная собственность, отложенные затраты, права на использование ресурсов, недвижимости, Гудвил (деловая репутация).

Орг.расходы- связаны с образованием ю/л, на НИОКР. Имущественные права –стоимость прав на добычу недр. Гудвил – стоимость НМА, кот. обеспечивают деловую репутацию.

В состав интеллектуальной собственности входит – объекты научно-технической и производственной сферы И объекты гуманитарной сферы (произведения социального значения, т.е науки, культуры, искусства).

Объекты научно-технической и производственной сферы делятся на промышленную собственность (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, тов.знаки, знаки обслуживания, фирменное наименование),  НОУХАУ, объекты авторского права (программы д/ЭВМ, базы данных, топология интегральных микросхем, научные публикации).

Оценка НМА происходит 3 подходами: Затратный усложняется тем, что не учитываются объекты НМА или не указывается их действительная стоимость. м-д учета затрат на восстановления, метод учета затрат на замещение. Сравнительный - тяжело реализуем, тк трудно подобрать аналоги (при регистрации объекта необходима мировая новизна), метод сравнительных продаж, метод стоимости приобретений. Доходный- применяется часто, основан на расчете экономической выгоды от исп. НМА- увеличения дохода. 3 группы методов в подходе: методы преимущества в прибыли- преимущество в прибыли образуется или по сравнению прибыли с предприятием, выпускающий аналогичный товар, но без исп.НМА, или изменение прибыли до и после внедрения НМА, дополнит прибыль капитализируется и признается стоимостью интеллект собственностью, источник роста прибыли выражается в улучшении качества или количества товара, известность фирмы (Методы, в рамках группы: метод учета возврата цены продукции, метод учета возврат количества, метод учета возврат цены и количества). Методы преимущества в расходах- чем меньше расходы, от использования  объекта интел.соб-ти, тем выше прибыль, капитализируя разницу получаем стоимость объекта интел.соб-ти. (Методы, в этой группе- м-д освобождения от роялти (часто исп при оценки лизинга: основан на том, что объект интел.соб-ти не принадлежит владельцу, д/внедрения интел.соб-ти необходимо заключ лицензионный договор с собственником, согласно договору необходимо выплачивать платежи, но тк собственник само предприятие ему не нужно платить, экономия на платежах, сумма экономии,полученная от роялти пересчитывается в тек.стоимость, она и признается стоимостью объекта.) и метод выигрыша в себестоимости. Метод одновременного учета приемущества в прибыли и в расходах. Оценка стоимость Гудвила- бухгалтерский метод - идентифицируем активы, учитываем их по стоимости и вкл в баланс, стоимость Гудвила =стоимость бизнеса - (стоимость идентицицируемых+  ст-ть материальных активов). Налоговый метод- из факт прибыли предприятия вычитаем  нормативную (по отрасли)= Гудвил, капитализируем получаем ст-ть бизнеса. Статистический- на основе коэффициентов