Управление имуществом предприятия

Введение

     С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и  рынок недвижимости как составная  и существенная часть общего рынка.

     На  сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя  роль той пространственной среды, в  которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая  из составных частей национального  богатства всех стран мира. Как  бы ни был высок уровень индустриального  и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую  часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого  имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

     Поэтому развитие рынка недвижимости имеет  очень важное значение, как для  юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в  недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге  – для развития экономики.

     В настоящее время, когда появилась  нормативная база купли и продажи  объектов недвижимости, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог  имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования. Сегодня рынок  недвижимости обретает цивилизованные формы, формируется его инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает  правильное определение цены конкретного  объекта недвижимости.

     В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

     Оценка  недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для  предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капиталом компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых  направлений.

     Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей  деятельности предприятия: для организации  коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным  программам; формирования оптимальной  налоговой политики предприятия; организации  системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

     Целью дипломного проекта является оценка имущественного комплекса, определение его реальной рыночной стоимости на определенный момент времени (определенную дату) с целью принятия управленческих решений по развитию предприятия.

      В работе мы рассчитываем стоимость конкретного  имущественного комплекса с оборудованием  на основании условных данных.

      Глава 1. Структура  имущественного комплекса  предприятия

     1.1 Виды имущества  предприятия

     Для осуществления своей деятельности предприятие должно располагать  определённым набором экономических  ресурсов – элементов, используемых для производства экономических  благ. По гражданскому кодексу «предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором». Всё, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия.

     Обычно  имущество предприятия обособленно  от имущества его учредителей, участников и работников. Предприятие отвечает по своим долгам принадлежащим ему  имуществом, на которое могут быть обращены иски хозяйственных партнеров  или кредиторов в случае невыплнения  предприятием каких-либо обязательств перед ними. При признании предприятия  несостоятельным (банкротом) его имущество  в соответствии с установленными законами, процедурами может использоваться для удовлетворения требований кредиторов. Оставшееся после этого имущество  ликвидируемого предприятия передается его учредителям (участникам), имеющих  вещные права или обязательственные  права в отношенииипредприяти. По российскому законодательству учредители и участники предприяти имеют обязательственные права в отношении хозяйственных товариществ и обществ, производствнных кооперативов. На имущество государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также дочерних обществ учредители имеют право собственности или иные вещные права.

     Имущество предприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления  хозяйственной деятельности.

     Обычно  в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.

     К числу материально-вещественных элементов  относятся земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готвые изделия, денежные средства.

     Нематериальные  элементы создаются в процессе жизнедеятельности  предприятия. К ним относятся: репутация  фирмы и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы  производства, ноу-хау, авторские права, контракты и т.п., которые могут  быть проданы или переданы. В процессе хозяйственной деятельности происходит постоянный оборот капитала: последовательно  капитал меняет денежную форму на материальную, которая в свою очередь  изменяется, принимая различные формы (в виде продукции, товара и др.) в  соответствии с условиями производственно-коммерческой деятельности организации, наконец, вновь  превращается в денежные средства, готовые начать новый кругооборот. В бухгалтерском учете находит  отражение кругооборот капитала отдельно взятой организации и формируется  информация о состоянии и размещении капитала предприятия на различных  фазах его кругооборота, а также  приращении (изменении) величины капитала в результате хозяйственной деятельности. Активный капитал состоит из имущества  и обязательств организации, т.е. в  него входит то, чем владеет данная организация как обособленный объект хозяйствования. Активный капитал – это стоимость всего имущества организации. По отношению к скорости оборота различают имущество длительного пользования, которое более года находиться в обороте организации и имущество, предназначенное для текущего (одноразового) использования в процессе хозяйственной деятельности или находящееся в обороте организации не более одного года. Таким образом, активный капитал предприятия подразделяется на основной (долгосрочный) капитал, или внеоборотные активы, и оборотный (текущий) капитал, или оборотные активы. Пассивный капитал характеризует источники имущества (активного капитала) обособленной организации и включает собственный и заемный капитал. Собственный капитал организации как юридического лица в общем виде определяется стоимостью имущества, принадлежащего организации; это так называемые чистые активы организации. Они определяются как разность между стоимостью имущества и заемным капиталом. Конечно, собственный капитал имеет сложное строение; его состав зависит от организационно-правовой формы организации.

     Приведем  краткую характеристику отдельных  составляющих совокупности имущества  предприятий (организаций).

     Основные  средства - часть имущества, используемая в качестве средств труда при  производстве продукции, выполнении работ  или оказании услуг либо для управления предприятием (организацией) в течение  периода, превышающего 12 месяцев или  обычный операционный цикл, если он превышает 12 месяцев.

     К основным средствам относятся: здания, сооружения, рабочие и силовые  машины и оборудование, измерительные  и регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и  принадлежности, рабочий, продуктивный и племенной скот, многолетние  насаждения и прочие основные средства.

     К основным средствам относятся также  капитальные вложения в коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы) и  в арендованные объекты основных средств.

     Капитальные вложения в многолетние насаждения, коренное улучшение земель включаются в состав основных средств в сумме  затрат, относящихся к принятым в  эксплуатацию площадям, независимо от окончания всего комплекса работ.

     В составе основных средств учитываются  находящиеся в собственности  предприятия (организации) земельные  участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные  ресурсы).

     Основные  средства отражаются в бухгалтерском  учете и отчетности по первоначальной стоимости, т. е. по фактическим затратам их приобретения, сооружения и изготовления. Изменение первоначальной стоимости  основных средств допускается в  случаях достройки, дооборудования, реконструкции и частичной ликвидации соответствующих объектов.

     В соответствии со ст . 138 ГК РФ за гражданином  и юридическим лицом признается исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или  услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.).

     Интеллектуальная  собственность - это понятие, применяемое  к результатам интеллектуальной деятельности и к объектам индивидуализации юридических лиц и результатов  их хозяйственной деятельности. Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности, используемые в производстве, признаются промышленной собственностью. К ней относятся права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты производства, а также  используемые в гражданском обороте  обозначения в целях индивидуализации отдельных юридических лиц и  производимой продукции, выполняемых  работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания).

     Основными нормативными актами, регулирующими  права предприятий (организаций) в  сфере нематериальных активов, являются следующие: Закон РФ об авторских  правах и смежных правах, Патентный  закон РФ, Закон РФ о товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях  мест происхождения товаров, Закон  РФ об охране топологии интегральных микросхем, Закон РФ о правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных, ГК РФ и  др.

     1.2 Стоимость имущества.  Виды стоимости

     В условиях рыночной экономики любой  объект, будь то природные ресурсы, недвижимость или другое имущество, право на которое можно однозначно определить, имеет стоимость. Определить, какая стоимость у того или  иного предмета и призвана оценочная  деятельность. Оценочная деятельность регламентирована Федеральным законом  № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а так  же Федеральными стандартами оценки (ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3). В соответствии с  ФЗ №135 "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

     В целом, оценка стоимости имущества  – это установление цены на тот  или иной вид имущества, которое  производится специалистом фирмы по оценке имущества в Москве или  другом городе страны. При этом оценщик  придерживается профессиональной этики  и процедуры оценки. Под понятие  «имущество» попадают различные  объекты использования  либо  владения юридических или физических лиц. В связи с этим оценка стоимости  имущества предполагает и оценку залогового имущества, и оценку арестованного  имущества, и оценку движимого имущества  и т.д. 

     Установление  разных типов стоимости при оценке имущества позволяет собственнику получить достоверные данные о цене его  собственности, получив на руки акт оценки имущества. Наличие акта оценки имущества от независимого центра оценки имущества дает возможность  перед лицами, чьи финансовые интересы способна затронуть та или иная сделка, удостоверить, что она проведена  грамотно и абсолютно честно.

     Случаи, когда необходима оценка стоимости  имущества:

     - операции продажи и покупки  имущества;