Управление имуществом предприятия

 

Окончание табл. 3.3

1	2	3	4	5	6	7
Количество  корректировок k		2	2	2	2	2
Общее количество корректировок K =Σ k	10
Удельное  количество корректировок по каждому  аналогу m=k/K		0,2	0,20	0,20	0,20	0,20
Величина y, обратное m		5,00	5,00	5,00	5,00	5,00
Сумма y	25,00
Вес аналога W=y/Σy	1,00	0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
		4 124 451	4 508 558	3 744 171	3 569 417	2 997 332
Средневзвешенное  значение стоимости одного м2 общей  площади, руб./м2	366 345
Площадь помещения, м2	209,1
Итого по зданию (руб.)	18 943 929

 
 
 

 

     

     Далее определим стоимость сравниваемых объектов за вычетом корректировок, общая сумма корректировок рассчитана выше (см. табл. 3.3)

       руб.

       руб.

       руб.

       руб.

       руб.

     На  основании вышеприведенных расчетов и данных табл. 3.3 определим стоимость оцениваемого объекта.

     ,     (3.3)

     где - вес аналога соответствующего объекта.

 

     На  основе проведенных рассчетов рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом сравнения  продаж равняется 18 943 929 руб.

 

     3.3 Заратный подход к оценке предприятия

 

     Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка  и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых  при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых

улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

     В основе затратного метода лежит принцип  замещения, согласно которому благоразумный  покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую  обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку  и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

     Данный  подход может привести к объективным  результатам, если достаточно надежно  просчитываются восстановительная  стоимость и износ, а также  стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных  объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой  территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым  трудно или невозможно подыскать  рыночные аналоги. Затратный подход подразумевает выполнение следующей  последовательности шагов:

     1. Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.

     Наиболее  распространенным методом определения  стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый  по средствам Сборников укрупненных  показателей восстановительной  стоимости (УПВС).

     Определение восстановительной стоимости строительства  по УПВС производится в следующем  порядке:

     1) Выбор объекта-аналога.

     По  данным сборника УПВС, подбирается  объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее  по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам  относят:

     - назначение здания;

     - общая форма: этажность, наличие  подвала и т.д.;

     - характеристики конструкций здания  и элементов его инженерного  оборудования;

     - расчетный объем.

     2) определение восстановительной  стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен непосредственно по таблице УПВС.

     3) Корректировка восстановительной  стоимости удельной единицы при  отличии объекта-аналога от объекта  оценки.

     Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого  сборника:

     Стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу определяется по формуле:

                                                   (3.4)

     где – остаточная стоимость;

           – стоимость земли.

     Остаточная  стоимость определяется по формуле:

,                                                 (3.5)

      где – полная восстановительная стоимость;

        – износ.

      Полная  восстановительная стоимость определяется по формуле:

                                            (3.6)

      где – прямые затраты, тыс. руб.;

        – косвенные затраты, 40% прямых затрат, тыс. руб.;

      P – предпринимательская прибыль, 30% прямых затрат, тыс. руб.

      Накопленный износ здания определяется по формуле:

                                           (3.7)

      где – физический износ здания, тыс. руб.;

          – функциональный износ здания, тыс. руб.;

          – внешний износ  здания, тыс. руб.;

         Прямые затраты  рассчитываются по формуле:

,                                             (3.8)

где – прямые затраты на 1 куб.м строительство объема типового        объекта в текущих ценах, руб.;

  – строительный  объем оцениваемого  здания, куб. м;

 –  коэффициент подобия оцениваемого здания от объекта-аналога, расчет коэффициента приведен в табл. 3.4.

Таблица 3.4

     Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога

     (Определение  коэффициента подобия)

Конструктивные  элементы	Объект-аналог		Объект  оценки	Степень подобия (коэфф. подобия)	Удельный  вес, элементов %
					объект-аналог	объект оценки
1	2		3	4	5	6
1. Фундаменты	ж/б блоки		ж/б блоки	1,00	5,0	5,0
2. Стены  и перегородки	кирпич		кирпич	1,00	24,0	24,0
3. Перекрытия	ж/бетон		ж/бетон	1,00	9,0	9,0
4. Полы	бетонные		бетонные	1,00	10,0	10,0
5. Проемы	простые деревянные		простые деревянные	1,00	11,0	11,0
6. Внутренняя  отделка	простая		-	0,00	8,0	0,0
7. Санитарно-технические  и электротехнические устройства	-центр.отопл. -водопровод -канализация -вентиляция -эл/освещение	-центр.отопл. -водопровод -канализация -вентиляция -эл/освещение		1,00	12,7	12,7
8. Крыша	рулон по ж/б  плитам	─		0,00	6,0	0,0
9. Лестницы  и входы	–	–		1,00	5,0	5,0
10. Простые  работы	–	–		1,00	9,3	9,3
ИТОГО:				0,8	100	86
Поправочный коэффициент	0,86

 

     Рассчитаем  стоимость конструктивных элементов по форме табл. 3.5 и примем эту сумму за прямые затраты на восстановление здания.

     По  проведенным расчетам видно, что  стоимость конструктивных элементов здания равна 17 317 481,38 руб. (см. табл. 3.5)

     Рассчитаем  стоимость строительства 1 кв. м. типового объекта:

     17317481,38 ÷ 209,1 = 352 698 руб.

     Отсюда  следует, что прямые затраты на строительство  будут равны:

       руб.

     Таблица 3.5

     Стоимость конструктивных элементов здания аналога

Конструктивные  элементы	% разбивка Конструктивного  элемента	Удельный вес  конструктивного элемента, %	Корректирующий  коэффициент	Восстановит. стоим. конст. эл-та, руб.
Восстановительная стоимость				17 536 690
Фундаменты  бетонные ленточные		3,00%	1	526100,7
Стены, перегородки в т.ч.	31%
Стены	86%	26,70%	1	4682296,23
Перегородки	14%	4,30%	1	754077,67
Перекрытия		16,00%	1	2805870,4
Кровля, в т.ч.	3%			0
Конструкция крыши	40%	1,20%	1	210440,28
Кровельное  покрытие	60%	1,80%	1	315660,42
Полы  в т.ч.	8%
- керамические	80%	6,40%	1	1122348,16
- из линолеума	20%	1,60%	1	280587,04
Проемы, в т.ч.	10%
Окна	56%	5,60%	1	982054,64
Двери	44%	4,40%	1	771614,36
Отделка внутренняя, в т.ч.	7%
Окраска	10%	0,70%	1	122756,83
Ламинат	45%	3,20%	1	561174,08
Обои	25%	1,80%	1	315660,42
Подвесной потолок	20%	1,40%	1	245513,66
Прочие, в т.ч.	7%
Крыльца, лестницы	51%	3,60%	1	631320,84
Прочие (козырьки, отмостки)	49%	3,40%	1	596247,46
Санитарно-технические  устройства в т.ч.	15%
Центральное отопление	25%	3,75%	1	657625,875
Холодное  водоснабжение	10%	1,50%	1	263050,35
Горячее водоснабжение	12%	1,80%	1	315660,42
Внутренняя  канализация	14%	2,10%	1	368270,49
Электрооборудование	30%	4,50%	1	789151,05
Итого	91,00%	98,70%		17317481,38