Управление имуществом предприятия

     - перераспределение долей имущественных  и акционирование компаний;

     - эмиссия (добавочная) акций;

     - необходимость заинтересовать новых  пайщиков;

     - оценка кадастровая;

     - в целях определения достоверной  ставки налогообложения участков  земли, зданий, строений и сооружений;

     - в целях страхования;

     - при внесении имущества в залоговое  обеспечение;

     - когда планируется сделать вклада  в капитал уставный имуществом;

     - привлечение инвесторов, внедрение  в жизнь новых проектов инвестиционных, направленных на повышение эффективности  работы компании;

     - ликвидация бизнеса;

     - исполнение  решения суда или  наследственных прав.

     Кроме того, оценка стоимости имущества  любого вида является обязательным условием разрешения споров имущественных в  официальных организациях.

     Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Рыночная  стоимость определяется в случаях, если:

     - предполагается сделка по отчуждению  объекта оценки, в том числе  при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки  при отсутствии государственных  регулируемых цен, либо для  государственных нужд;

     - при определении стоимости размещенных  акций общества, приобретаемых обществом  по решению общего собрания  акционеров или по решению  совета директоров (наблюдательного  совета) общества;

     - объект оценки выступает объектом  залога, в том числе при ипотеке;

     - при внесении неденежных вкладов  в уставный (складочный) капитал,  при определении стоимости безвозмездно  полученного имущества;

     - при определении стоимости ценных  бумаг, которые либо не обращаются  на торгах организаторов торговли  на рынке ценных бумаг, либо  обращаются на торгах организаторов  торговли на рынке ценных бумаг  менее, чем шесть месяцев;

     - при принятии решения о начальной  цене продажи имущества в рамках  процедур банкротства.

     Инвестиционная  стоимость – стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

     Инвестиционная  стоимость определяется в случаях:

     - если предполагается совершение  сделки с объектом оценки в  условиях наличия единственного  контрагента;

     - если объект оценки рассматривается  в качестве вклада в инвестиционный  проект;

     - при обосновании или анализе  инвестиционных проектов;

     - при осуществлении мероприятий  по реорганизации предприятия. 

     Ликвидационная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

     Ликвидационная  стоимость определяется при продаже  на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в  результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость  может определяться дополнительно  к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

     Утилизационная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

     Утилизационная  стоимость определяется по окончании  срока полезного использования  объекта оценки, либо при наличии  существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

     Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

     Восстановительная стоимость определяется:

     - при расчете налоговой базы  по налогу на прибыль, по  налогу на имущество;

     - для целей налогового учета  при внесении основного средства  в качестве взноса в уставный  капитал;

     -при  переоценке основных средств  для целей бухгалтерского учета;

     - в рамках затратного подхода  при оценке имущества.

     Восстановительная стоимость может определяться при  страховании имущества.

     Специальная стоимость – стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.

 

     Глава 2. Цели и задачи оценки стоимости имущества

 

     2.1 Объект оценки - предприятие ЗАО ИТР, как имущественный комплекс.

 

     Закрытое  акционерное общество «Инновации и  трудовые ресурсы» - является действующим предприятием, предоставляющим все виды строительных работ и услуг.

     В процессе оценки ЗАО «ИТР» рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества и права на него, так и отдельных частей активов и обязательств. Предприятие, как имущественный комплекс, включает в себя все виды имущества, необходимого для осуществления хозяйственной деятельности, предназначенное для достижения его целей и получения дохода, в том числе:

     недвижимость (земельные участки, здания, сооружения);

     машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь;

     сырье, продукция;

     имущественные обязательства, ценные бумаги;

     нематериальные  активы и объекты интеллектуальной собственности: фирменные наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки и знаки  обслуживания.

     Этапы проведения оценки действующего предприятия:

- заключение с заказчиком договора об оценке, включающего задание на оценку;

- сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

- анализ информации, предоставленной заказчиком;

- сбор и анализ рыночной информации;

- определение применимости каждого из трех подходов для целей оценки объекта оценки, обоснование использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых методов;

- выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление и передача заказчику отчета об оценке.

 

     2.2 Необходимость проведения  оценочных работ  предприятия

 

     Предприятие — производственный или имущественный  комплекс, созданный для осуществления  предпринимательской деятельности. Предприятие является объектом гражданских правоотношений в соотвествии со статьей 132 Гражданского кодекса РФ.

     При проведении оценки предприятие рассматривается  как целостная система, элементами которой являются имущество и  права на него.

     Предприятие и бизнес обладают всеми атрибутами товара и могут быть объектами  торговых отношений. Но это товары особого  рода и поэтому им присущи свои модели, методы и подходы оценки.

     Оценка  стоимости предприятия- это определение  стоимости компании как комплекса  активов, способного приносить прибыль. При проведении оценки предприятия  определяется стоимость всех активов  компании: движимого и недвижимого  имущества, машин и оборудования, запасов на складе, финансовых инвестиций, нематериальных активов. Помимо этого, отдельно оценивается эффективность  работы предприятия, его прошлые, настоящие  и ожидаемые в будущем финансовые потоки, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. По возможности, проводится сравнение оцениваемой  компании с предприятиями-аналогами. На основании такого комплексного анализа  определяется реальная оценка стоимости  предприятия.

     Результаты  оценки стоимости предприятия оказывают  воздействие на многие стороны его  деятельности, так же как и финансовое состояние предприятия во многом обусловливает задачи и цели проведения оценки.

     Перед проведением оценки стоимости предприятия рассматривают следующие вопросы:

     - какие стратегические цели ставит перед собой предприятие (выжить или развиваться);

     - имеет ли продукция предприятия покупательский спрос, сильна ли конкуренция в этом секторе рынка и каково ожидаемое состояние спроса и уровня конкурентной борьбы в отрасли;

     - есть ли возможность для увеличения цены на продукцию предприятия;

     - текущее финансовое состояние предприятия и его структурных экономических единиц.

     Оценка  стоимости предприятия проводится с целью - принятия управленческих решений по развитию предприятия

 
 
 

     2.3 Принципы оценки  имущества

 

     В основании науки об оценке имущества  лежат принципы, основополагающие правила, руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет задание по оценке и составлению отчёта об оценке имущества. Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки даёт оценщику возможность сформировать достоверное заключение о стоимости имущества, представленного к оценке.

     Принципы  оценки имущества (собственности) могут  быть структурированы и объединены в три группы.

     В первую группу принципов оценки имущества  входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества.

     Вторая  группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя  имущества, на требованиях, предъявляемых  к имуществу.

     Третья  группа принципов оценки имущества  объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.

     Отдельно  выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип  оценки имущества.

     В группу принципов оценки имущества, основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества входят следующие  принципы: принцип полезности, принцип  замещения, принцип ожидания.