Управление имуществом предприятия

     - величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;

     - средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.

     Важную  роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.

     Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью  статистических формул по расчету простой  средней, средневзвешенной средней  или метода экстраполяции.

     Этап 4. Расчет ставки капитализации.

     Ставка  капитализации — коэффициент, преобразующий  доход одного года в стоимость  объекта.

     Ставка  капитализации характеризуется  соотношением годового дохода и стоимости  имущества. Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.

     Этап 5. Капитализация дохода характеризуется  отношением годового дохода и ставки капитализации.

     В оценке бизнеса метод капитализации  дохода применяется довольно редко  из-за значительных колебаний величин  прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства  оцениваемых предприятий.

 

     3. Оценка имущественного  потенциала предприятия

 

     3.1 Описание объекта оценки ЗАО «ИТР»

 

     ЗАО «ИТР» является компанией, организующий подбор трудовых ресурсов для выполнения всех видов строительных работ. Имуществом компании является офисное помещение.

     Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажном  кирпичном здании.

     Текущее использование помещения – нежилое  помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 29/16

     Площади и объемы помещения (по наружному  обмеру) представим в табл. 3.1.

     Таблица 3.1

     Площади и объемы помещения

Наименование  частей строения и пристроек	Площадь, м2	Высота, м	Объем, м3
Офис	201,1	2,75	174
Крыльцо	8,0
Итого	209,1	2,75	174

     Вблизи  объекта оценки отсутствуют промышленные предприятия, АЗС станции, вследствие этого состояние окружающей среды  можно считать удовлетворительным. Объект расположен в районе с довольно развитой инфраструктурой, в центре города. Местоположение объекта отличается хорошей доступностью транспортных средств, удобными подходами и подъездами.

     Современная ситуация на рынке недвижимости состоит  в том, что наибольшее внимание уделяется  инвестиционным проектам строительства  офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.

     Техническое описание помещения: год постройки здания 2009, пять этажей. Подробное описание здания представлено в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Конструктивные  элементы помещения

Конструктивный  элемент	Описание
фундаменты	б/леточный
наружние  стены (материал) и их отделка	кирпичные
перегородки (материал)	железобетонные  плиты
перекрытия (материал)	железобетонные  плиты
полы	кафельная плитка
проемы  оконные	двойные створные, окраска
проемы  дверные	филенчатые
внутренняя  отделка стен	ламинат, обои, побелка
отделка потолков	побелка, подвесной

 

     Определяя наиболее эффективное использование, мы принимали во внимание следующие  обстоятельства:

     - центральный район - место расположения земельного участка - имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;

     - район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.

     Принимая  во внимания текущее состояние рынка  нежилых помещений, считаем, что  наиболее эффективным и вероятным  использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование  в качестве торговых помещений. Использование  же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади  оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению, а именно в качестве офиса компании ЗАО «ИТР»

     3.2 Оценка объекта сравнительным методом

 

     Данный  метод определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

     Он базируется на методе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

     Основные  этапы оценки недвижимости сравнительным  подходом:

1. изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;
2. сбор и проверка информации по объектам-аналогам;
3. вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;
4. согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

     Данные  о продаже сопостовимых объектов найдены в газете «Недвижимость  и цены». Проданные объекты действительно  сопостовимы с оцениваемой собственостью.

     В виду того, что не существует двух одинаковх объектов, возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравниваемых имущественных комплексов.

     В общем виде рыночеая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

     Стоимость оцениваемого объекта недвижимости по методу сравнения продаж определяется по формуле:

                                                  (3.1)

     где – стоимость здания;

           – корректировка цены продажи.

      Стоимость оцениваемого здания определяется по формуле:

                                                     (3.2)

      где – стоимость 1 кв.м полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

  – полезная (арендная) площадь оцениваемого  здания, кв.м.

     Поскольку объекты, приносящие доход, часто различеются  по размеру и числу входящих в  них едениц, при проведение сравнения  проданных обектов с оцениваемой  собственностью, мы сталкнемся с большими сложностями, в следствии чего, имеющиеся  данные приведем к общему знаменателю. Таким знаменателем будет физическая единица (цена за единицу площади). Единицы сравнения используются как эффективный и понятный способ передачи информации.

     Единица сравнения – это способ быстрого доведения до инвесторов или возможных  покупателей, действующих на конкретном рынке, стандартной информации.

     Произведем  рассчет стоимости сравниваемых объетов.

       руб.

       руб.

       руб.

       руб.

       руб.

     Для удобства определения стоимость  и сравнения продаж, произведем необходимые  рассчеты по форме табл. 3.3.

 

     

     Таблица 3.3

Определение стоимости оцениваемого здания методом  сравнения продаж

Месторасположение объекта и его адрес		Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
		пер. Сивцев Вражек	Смоленский 1-й  переулок	Трубниковский переулок	ул. Краснобогатырская	ул. Нагорный проезд	Смоленский 1-й  переулок
1		2	3	4	5	6	7
Источник  информации			газета «Недвижимость  и цены»	газета «Недвижимость  и цены»	газета «Недвижимость  и цены»	газета «Недвижимость и цены»	газета «Недвижимость и цены»
Цена  продаж (предложений), рублей			18 999 947	21 405 108	17 960 500	19 287 892	16 196 544
Общая площадь (кв. м.)		209,1	219	251	210	246	212
Цена  продажи (предложений) 1 кв.м., руб.			322 033	419 708	359 210	419 302	311 472
Условия продажи		Продажа	Продажа	Продажа	Продажа	Предложения	Предложения
Корректировка, %		1	0%	0%	0%	-5%	-5%
Скорректированная цена, руб.			18 999 947	21 405 108	17 960 500	18 323 497	15 386 717
Условия рынка (время продажи)		Май 2010	Январь 2010	Февраль 2010	Март 2010	Январь 2010	Январь 2010
Индекс  инфляции	12,00%	1,000	1,034	1,003	0,993	0,974	0,974
Корректировка, %	1,00%	2	3,37%	0,30%	-0,73%	-2,60%	-2,60%
Скорректированная цена, руб.			19 640 245	21 469 323	17 829 388	17 847 086	14 986 662
Место положения здания		г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва

 

Продолжение табл. 3.3

1	2	3	4	5	6	7
Корректировка, %	3	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		19 640 245	21 469 323	17 829 388	17 847 086	14 986 662
Физические  характеристики
Материал  стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %	4	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.		0	0	0	0	0
Материал  перекрытий	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты
Корректировка, %	5	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.		0	0	0	0	0
Наличие коммунальных систем	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %	6	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.		0	0	0	0	0
Техническое состояние объекта	отличное	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	отличн.	отличн.
Корректировка, %	7	5%	5%	5%	-2,6%	-2,6%
Сумма корректировки, руб.		982 012	1 073 466	891 469	0	0
Скорректированная цена физических характеристик		982 012	1 073 466	891 469	-501 485	-421 110
Стоимость объекта с учетом корректировок		20 622 258	22 542 790	18 720 857	17 847 086	14 986 662