Управление имуществом предприятия

     Затратный подход в оценке рассматривает стоимость  предприятия с точки зрения понесенных издержек. Издержки – выраженные в  денежной форме затраты, обусловленные  расходованием разных видов экономических  ресурсов (сырья, материалов, труда, основных средств, услуг, финансовых ресурсов) в  процессе производства и обращения  продукции, товаров. Общие издержки складываются из постоянных и переменных затрат. Постоянные затраты – расходы, не зависящие непосредственным образом  от объема производимой продукции, которые  не могут быть в течение короткого  периода времени ни увеличены, ни уменьшены с целью роста или  сокращения выпуска продукции. Переменные затраты - расходы, величина которых  зависит прежде всего от объемов  производства товаров и услуг. Стоимость  предприятия признается равной стоимости  активов предприятия, оставшихся после  погашения всех обязательств.

     Доходный  подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия  в нем понимается не стоимость  набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих  доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем  текущая стоимость будущих доходов  от этого бизнеса. Причем существует две модели построения потока будущих  доходов: денежный поток для собственного капитала, и для всего инвестированного капитала (учитывает и собственный  и заемный капитал).

     Сравнительный подход предполагает, что стоимость  предприятия определяется тем, за сколько  оно может быть продано при  наличии достаточно сформированного  рынка. Другими словами, наиболее вероятной  величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичного предприятия, зафиксированная рынком.

     Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, но он вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к  оценке конкретные методы оценки.

     В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей  степени отличаться друг от друга. Выбор  итоговой оценки стоимости зависит  от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

     Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает  стоимость предприятия с точки  зрения понесенных издержек. Для осуществления  этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого  актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости  суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную  стоимость собственного капитала предприятия.

     Стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу определяется по формуле:

                                                   (2.1)

     где – остаточная стоимость;

           – стоимость земли.

     Остаточная  стоимость определяется по формуле:

,                                                 (2.2)

      где – полная восстановительная стоимость;

        – износ.

      Полная  восстановительная стоимость определяется по формуле:

                                            (2.3)

      где – прямые затраты, тыс. руб.;

        – косвенные затраты,  тыс. руб.;

      P – предпринимательская прибыль.

      Накопленный износ здания определяется по формуле:

                                           (2.4)

      где – физический износ здания, тыс. руб.;

          – функциональный износ здания, тыс. руб.;

          – внешний износ  здания, тыс. руб.;

         Прямые затраты  рассчитываются по формуле:

,                                             (2.5)

     где – прямые затраты на 1 куб.м строительство объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;

  – строительный  объем оцениваемого  здания, куб. м;

  – коэффициент отличий оцениваемого  здания от объекта-аналога.

     Косвенные затраты (С₁) составляют 40% от прямых затрат. Предпринимательская прибыль (P) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20-40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.

     Данный  подход представлен двумя основными  методами чистых активов и лиувидной стоимости на рис. 2.2.

     Расчет  методом ликвидной стоимости применяется при вынужденной продаже предприятия. Ликвидационная стоимость означает чистую сумму, которую собственник может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже ее активов. Ликвидационная стоимость зависит от характера ликвидации. В случае, если возможна упорядоченная ликвидация, распродажа активов может производиться в течение разумного периода времени, что обеспечит максимально возможную цену каждого актива.

 

 
 
 
 
 

Рис. 2.2. Методы затратного подхода

 

     Принудительная  ликвидация предполагает, что активы распродаются настолько быстро, насколько  возможно. При расчете ликвидационной стоимости важно достаточно реалистично  определить затраты, связанные с  ликвидацией активов, необходимо дисконтировать ожидаемую выручку от продаж активов  по ставке, учитывающей связанный  с ликвидацией риск. Базовым периодом является дата оценки предприятия. Ликвидационная стоимость определяется на базе текущей  рыночной стоимости активов предприятия  с учетом времени их реализации по календарному графику ликвидации активов.

     Для расчета текущей стоимости активов  предприятия используются данные баланса  предприятия на дату оценки с учетом инвентаризации и корректировки  стоимости отдельных активов, рыночная стоимость которых не совпадает  с балансовой. Предварительно должен быть решен вопрос наилучшего и наиболее эффективного использования ликвидируемого бизнеса, что позволит применить  обоснованные методы рыночной оценки машин, оборудования, транспортных средств, зданий и сооружений, нематериальных активов.

     Метод чистых активов является одним из наиболее распространенных методов затратного подхода к оценке бизнеса. Этот метод используется для определения рыночной стоимости бизнеса предприятия. Суть данного метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса, с дальнейшим вычитанием из суммы активов всех задолженностей предприятия.

     Метод стоимости чистых активов, включает в себя несколько этапов:

     • оценка имущества предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

     • выявление и оценивание нематериальных активов;

     • определение рыночной стоимости финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных;

     • товарно-материальные запасы переводятся  в текущую стоимость;

     • оценка дебиторской задолженности;

     • оценка расходов будущих периодов;

     • обязательства предприятия переводятся  в текущую стоимость.

     Стоимость собственного капитала определяется путем  вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей  стоимости всех обязательств.

     Метод стоимости чистых активов применяют  в том случае, если компания обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием.

     Источником  исходных данных для оценки служит бухгалтерская отчетность предприятия, в том числе: бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет  о движении денежных средств, приложения и расшифровки. Причем, предварительно следует провести инфляционную корректировку  данных.

     Различают метод скорректированных чистых активов и нескорректированных  чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса, а значит, определяется обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности. Результаты расчетов по данному методу более  достоверны, чем по второму, когда  из-за отсутствия достаточной информации корректировка статей баланса не проводится.

     Порядок расчета стоимости чистых активов  по бухгалтерской отчетности определен  в Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденном приказом Министерства финансов РФ от 5.08.96г. № 71 и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 5.08.96г. № 149.

     Чистые  активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов  акционерного общества, принимаемых  к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

     Активы, участвующие в расчете, - это денежное и не денежное имущество предприятия, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи: внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе  баланса, за исключением балансовой стоимости собственных акций  общества, выкупленных у акционеров. При этом при расчете величины чистых активов принимаются учитываемые  в первом разделе бухгалтерского баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

     - непосредственно используемые обществом в основной деятельности и приносящие доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии на определенные виды деятельности, организационные расходы, торговые марки, товарные знаки и т.п.);

     - имеющие документальное подтверждение затрат, связанных с их приобретением (созданием);

     - право общества на владение данными нематериальными правами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором и т.п.), выданным в соответствии с законодательством Российской Федерации;

     - по статье прочие внеоборотные активы в расчет принимается задолженность акционерного общества за проданное ему имущество;

     - запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

     При наличии у акционерного общества на конец года оценочных резервов по сомнительным долгам и под обесценение  ценных бумаг - показатели статей, в  связи с которыми они созданы, принимаются в расчете (показываются в Расчете) с соответствующим  уменьшением их балансовой стоимости  на стоимость данных резервов.

     Пассивы, участвующие в расчете, - это обязательства  акционерного общества, в состав которых  включаются следующие статьи:

     • целевое финансирование и поступления;

     • долгосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам;

     • краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям "Доходы будущих периодов", "Фонды потребления" и "Резервы предстоящих расходов и платежей".

     При расчете по методу чистых активов  не учитываются перспективы развития компании, что в данном случае существенно  искажает реальную стоимость компании.

     Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором  инвесторы покупают и продают  активы аналогичного типа, принимая при  этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению  с выбранными аналогами учитываются  посредством введения соответствующих  поправок.

     Стоимость оцениваемого объекта недвижимости по методу сравнения продаж определяется по формуле:

                                                  (2.6)