Управление имуществом предприятия

 

     Накопленный физический износ будет равен  величине физического износа, т.к. функциональный и внешний износ здания отсутствует  всвязи с 2х летним возрастом, дата постройки 2009г.

     Физический износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

     В зависимости от причин, вызывающи  обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявление  всех возможных видов износа - это  накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу  между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

     Далее определим физический износ рассматриваемого объекта. Износ считается неисправимым, в том случае, когда расходы  на устранение будут больше чем полследующие увеличение стоимостиимущества. Рассчеты проведем по форме табл. 3.6.

     Определение физического износа зданий стоимостным  методом.

     По  рассчетам проведенным в табл. 3.7 физический износ здания равен  368 138,96 руб.

     Далее проведем расчет полной восстановительной  стоимости оцениваемого здения:

       руб.

     Далее рассчитаем остаточную стоимость:

       руб.

     Таблица 3.6

Физический износ здания

Наименование	Остаточная  восстановительная стоимость конструктивных элементов, руб.	Действит. возраст, лет	Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет	Коэф. к  ст-ти		Физический износ, руб.
1	2	3	4	5		6
Фундаменты	526100,7	5	3	0,022		11 574,22
Стены	4682296,23	2	1	0,026		121 739,70
Перегородки	754077,67	2	1	0,017		12 819,32
Кровля, в т.ч.		2	1
Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные	210440,28	2	1	0,065		13 678,62
• кровельное покрытие	315660,42	2	1	0,043		13 573,40
Полы  в т.ч.			1
• керамические	1122348,16	2	1	0,003		3 367,04
• из линолеума	280587,04	2	1	0,02		5 611,74
Проемы, в т.ч.			1
Окна	982054,64	2	1	0,033		32 407,80
Двери	771614,36	2	1	0,004		3086,45744
Отделка внутренняя, в т.ч.			1
Окраска	122756,83	2	1	0,04		4 910,27
Ламинат	561174,08	2	1	0,013		7 295,26
Обои	315660,42	2	1	0,025		7 891,51
Подвесной потолок	245513,66	2	1	0,02		4 910,27
Прочие, в т.ч.			1
Лестницы, крыльца	631320,84	2	1	0,005		3156,6042
Остальные (козырьки, отмостки)	596247,46	2	1	0,025		14 906,19
Санитарно-технические  устройства в т.ч.			1
Центральное отопление	596247,46	2	1	0,037		22 061,16
Внутренний  водопровод		2	1	0,043
Горячее водоснабжение	657625,875	2	1	0,043		28 277,91
Внутренняя  канализация	368270,49	2	1	0,043	15 835,63
Электрооборудование	789151,05	13	1	0,052	41 035,85
Итого	17317481,38				368 138,96

 

     Основным  условием оценки рыночной стоимости  земельного участка является возможность  отчуждения на него прав собственности.

     Участок земли, на котором расположен оцениваемый  объект, передан настоящему владельцу  на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь  рыночную стоимость в случае, когда  собственник выкупит его у  государства в собственность. В  этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и  право, отчуждать его. Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не включается в общую стоимость  объекта оценки.

     Отсюда  следует, что стоимость оцениваемого объекта затратным методом равна: руб.

 

     3.4 Оценка недвижимого имущетсва доходным методом

 

     Данный  метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества  зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

     В рамках доходного метода использован  метод капитализации денежных потоков.

     Основные  этапы процедуры оценки методом  капитализации:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. расчет ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

     Определение потенциального валового дохода. ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки, так как единственный способ получения дохода от недвижимого имущества, не считая продажу, это сдавать площадь в аренду.

     Для удобства, рассчет ПВД произведеем  в табл. 3.9

     Согласно  проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 10400 руб./м2 в год. (см. табл. 3.9)

Таблица 3.9

Определение средней ставки арендной платы методом  сравнения

Характеристика	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1	2	3	4	5	6
Источник  информации		интернет	интернет	интернет	интернет
Район	пер. Сивцев Вражек	ул. Песчаная	ул. Марины Расковой	Нагорный проезд	ул. Набережная
Ставка  арендной платы (руб./м2 год), без НДС.		13500	10500	8100	9500
Условия рынка аренды (дата)		I квартал 2010 г.	I квартал 2010 г.	I квартал 2010 г.	I квартал 2010 г.
Корректировка %		0%	0%	0%	0%
Общая площадь, м2	209,1	206	215	230	190
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Местоположение	Москва	Москва	Москва	Москва	Москва
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Физические  характеристики	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Характер  помещения	Встроеное	Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая корректировка в рублях		0,00	0,00	0,00	0,00
Откорректированная  цена, руб./м2		13500	10500	8100	9500
Средневзвешенное  значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год		10400

 

     Для получения большей доставерности, большую актуальность преобретает  выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации – параметр, преобразующий чистый доход в стоимость.

      Ставка  капитализации представляет собой  коэффициент, устанавливающий зависимость  стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Мы определили ставку капитализации методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации  равна сумме:

                                               (3.8)

     где – ставка капитализации;

           – безрисковая  норма прибыли;

           – надбавка  за дополнительный риск;

           – надбавка  за низкую ликвидность.

      Безрисковая норма прибыли – 15%

      Надбавка  за дополнительный риск – 3%,

      Надбавка  за низкую ликвидность – 9%.

      Окончательно, ставка капитализации равна:

 

      Согласование  результатов.

      Общая площадь оцениваемого здания составляет 209,1 кв.м.

      Средняя арендная ставка на административные здания составляет 10 400 руб. за кв.м. в год.

     Сдача в аренду оцениваемого нами объекта  по нашим расчетам будет приносить  ежегодный потенциальный валовый  доход (ПВД) в размере:

     ПВД = 10400 ∙ 209,1 = 510 640 руб.

      Коэффициент недозагрузки равен 10% от ПВД.

      Вычитая из ПВД коэффициент недозагрузки, получаем эффективный валовый доход (ЭВД).

      ЭВД = ПВД – 10% = 510 640 – 51064 = 459 576 руб.

      Вычитая из эффективного валового дохода:

1. налог на недвижимость – 2%
2. расходы на текущий ремонт – 5%
3. расходы на управление – 5%
4. расходы на капитальные резервы – 6%

      мы  получаем чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) = 459 576 – 18% = 459 576 – 82 724 = 376 582 руб. Определенная нами ставка капитализации равна 27%.

      Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта по доходному методу равна:

        руб.

 

     4. Общая характеристика  финансового состоятия   предприятия

     4.1 Согласования результатов  оценки предприятия

    Финансовое  состояние - важнейшая характеристика экономической деятельности предприятия. Оно определяет конкурентоспособность  предприятия, его потенциал в  деловом сотрудничестве, оценивает  в какой степени гарантированы  экономические интересы самого предприятия  и его партнеров по финансовым и другим интересам.

    Предприятие ежедневно получают и расходуют  денежные средства. Денежный оборот является отражением отношений между участниками  процесса производства. Финансы как  элемент экономики предприятия  имеют свои специфические возможности  воздействия на ход и результаты производства.

    Финансовая  деятельность, как часть хозяйственной  деятельности, включает в себя все  денежные отношения, связанные с  производством и реализацией  продукции, воспроизводством основных и оборотных фондов, образованием и использованием доходов.

    Исходя  из этого финансовая работа на предприятии, прежде всего, направлена на создание финансовых ресурсов для развития предприятия, обеспеченно роста рентабельности, по главное на его инвестиционную привлекательность.

    Проведя финансовый анализ предприятия можно  сделать следующие выводы.

    За  последний анализируемый год  в управлении финансами предприятия  отсутствуют негативные тенденции:

    -валюта  баланса на конец года увеличилась  по сравнению с началом года;

    -темпы  прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных  активов.

    Но  вместе с тем темп роста заемного капитала превышает темп роста собственного капитала предприятия.

    Несмотря  на то, что все коэффициенты ликвидности  ниже нормы, на предприятии прослеживается тенденция их роста. Динамика роста  коэффициентов: молодое предприятие  начинает выходить на уровень стабильного  роста, и в будущем приобретет финансовую устойчивость.

     На  основе анализа применимости каждого  подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие  выводы.

     Обоснованная  рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле :

     V=V1∙Q1+V2∙Q2,     (4.1)

где V1 и V2 – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q1 и Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно, произведем рассчет в табл. 4.1.

     Далее на основе рассчитанной тремя способами  стоимости объекта, а также средневзвешенного  значения достоверности, проведем согласование результатов в табл. 4.2.

     Таким образом, рыночная стоимость объекта  недвижимости, принадлежащего ЗАО «ИТР»  составляет 18 644 908 (восемнадцать миллионов шестьсот сорок четыре тысячи девятьсот восемь) руб. 00 коп.

     Таблица 4.1

     Определения веса для согласования результатов

Наименование	Затратный подход	Метод сравнительного анализа продаж	Доходный метод
1	2	3	4
Полнота информации	0,4	0,5	0,1
Достоверность информации	0,4	0,5	0,1
Допущения, принятые в расчётах	0,4	0,5	0,1

 

Окончание табл. 4.1

1	2	3	4
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,1	0,6	0,3
Способность учитывать доходность объекта	0,2	0,4	0,4
Способность прогнозирования во времени	0,2	0,4	0,4
Способность учитывать конструктивные особенности	0,7	0,2	0,1
Усредненное значение:	0,34	0,45	0,21