Управление имуществом предприятия

     где – стоимость здания;

           – стоимость земли.

      Стоимость оцениваемого здания определяется по формуле:

                                                     (2.7)

      где – стоимость 1 кв.м полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

  – полезная (арендная) площадь оцениваемого  здания, кв.м.

     В зависимости от наличия и доступности  информации, характеристик объекта  оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода применяются  методы представленные на рис. 2.3:

 
 
 
 
 

Рис. 2.3. Методы сравнительного подхода

 

     Метод рынка капитала, как правило, применяется  в случае, когда размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является неконтрольным.

     Источником  информации о ценах сопоставимых сделок с аналогами объекта оценки являются данные о ценах сделок с  акциями и другими ценными  бумагами, совершаемых на открытых фондовых рынках (на биржах и в системах открытой электронной внебиржевой  торговли), в случае если объект такой  сделки не предоставляет его владельцу  какие-либо полномочия контроля.

     В случае если объектом оценки является контрольное участие, оценщик осуществляет корректировку в размере премии за контрольное участие.

     Метод сделок, как правило, применяется  в случае, когда размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является контрольным.

     Источником  информации о ценах сопоставимых сделок с аналогами объекта оценки являются:

     - данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, долями (вкладами) в уставных (складочных) капиталах, в случае если объект такой сделки предоставляет его владельцу все или некоторые полномочия контроля;

     - данные о ценах сделок в форме слияний, присоединений (поглощений) или продажи предприятия (бизнеса) в целом.

     В случае если объектом оценки является неконтрольное участие оценщик  должен осуществить корректировку  в размере скидки за неконтрольное  участие.

     Для метода отрасллевых коэффициентов  источником информации являются, как правило, данные специализированных отраслевых исследований (обзоров), составленных на основе анализа не менее чем половины предприятий данной отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемым.

     Оценщик осуществляет и отражает в отчете действия, направленные на установление соответствия результатов таких  исследований, применяемым методам  оценки, принципам оценки, характеристикам  объекта оценки, предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки.

     Оценщик проверяет и отражает в отчете соответствие результатов, полученных при применении данного метода, результатам, полученным с использованием других подходов и методов оценки.

     Как правило, результаты, полученные при  применении данного метода, являются индикативными и не применяются при выведении итоговой величины стоимости или им придается наименьший удельный вес.

     Доходный  подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор  активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей  и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные  средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки  зрения все предприятия, к каким  бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги.

     Доходный  подход — это совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта оценки.

     Целесообразность  применения доходного подхода определяется тем, что суммирование рыночных стоимостей активов предприятия не позволяет  отразить реальную стоимость предприятия, так как не учитывает взаимодействие этих активов и экономическое  окружение бизнеса.

     Доходный  подход предусматривает установление стоимости бизнеса (предприятия), актива или доли (вклада) в собственном  капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета  приведенных к дате оценки ожидаемых  доходов. Данный подход используют, когда  можно обоснованно определить будущие  денежные доходы оцениваемого предприятия.

     Методы  доходного подхода к оценке бизнеса  основаны на определении текущей  стоимости будущих доходов.

     Данный  подход представлен двумя основными  методами на рис. 2.4.

     Метод дисконтированных денежных потоков  применяется в том случае, когда  будущие денежные потоки предприятия  нестабильны и оценщик имеет  возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия  в будущем.

 

 
 
 
 
 

Рис. 2.4. Методы доходного подхода

 

     Для оценки бизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:

     - чистый денежный поток;

     - чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;

     - чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;

     - чистая прибыль предприятия;

     - величина выплачиваемых дивидендов.

     Согласно  методу дисконтирования денежных потоков  рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

                                                    (2.8)

     где – текущая стоимость предприятия;

            – стоимость земли.

     Текущая стоимость предприятия определяется по формуле:

                                            (2.9)

     где – единовременные инвестиции, т.е. затраты на текущий ремонт помещений в здании, тыс. руб.

  – дисконтированный денежный  поток;

  – текущая стоимость  перепродажи здания (реверсии).

     Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) определяется по формуле:

     ,                                                      (2.10)

     где R – коэффициент капитализации.

     Дисконтированный  денежный поток определяется по формуле:

                                                      (2.11)

     где – денежный поток, тыс. руб.;

   k_d – коэффициент дисконтирования.

     Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком.

     Оценщик определяет величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия. Показатель дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком.

     На основе исходной информации исходя о прошлых результатах бизнеса, перспектив его развития, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов определяется величина показателя дохода каждого прогнозного периода.

     Основными элементами денежного потока, принимаемыми к расчету, являются:

     - чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;

     - амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия, минус капитальные вложения

     - увеличение долгосрочной задолженности предприятия;

     - уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.

     Исходя  из данных об альтернативных инвестициях, оценщик определяется величина ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск. Основными способами определения ставки дисконтирования являются:

     - модель оценки капитальных активов;

     - способ кумулятивного построения;

     - способ арбитражного ценообразования.

     Если  поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.

     Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним  из следующих способов:

     - путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;

     - путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.

     Метод применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определенную прибыльную историю хозяйственной  деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют.

     По  сравнению с методом дисконтирования  денежных потоков, метод капитализации  дохода более прост, так как не требуется составления средне- и  долгосрочных прогнозов доходов, однако его применение ограничено крутом предприятий  с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых  устоялся и в долгосрочной перспективе  не предполагается значительных изменений.

     Метод капитализации дохода — оценка имущества  на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой  же и в последующие прогнозные годы.

     Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь  будущего дохода и текущей стоимости  оцениваемого объекта.

     Согласно  методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

     ,                                                             (2.12)

     где – чистый доход бизнеса за год;

          – коэффициент  капитализации.

     Метод капитализации дохода реализуется  посредством капитализации будущего нормализованного денежного потока или капитализации будущей усредненной  прибыли.

     Метод используется, если доход предприятия  стабилен. Если предполагается, что  будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для  оценки применяется метод дисконтирования  денежных потоков.

     Этапы метода капитализации дохода:

     - обоснование стабильности получения доходов;

     - выбор вида дохода, который будет капитализирован;

     - определение величины капитализируемого дохода;

     - расчет ставки капитализации;

     - капитализация дохода;

     - внесение итоговых поправок.

     Этап 1. Обоснование стабильности (относительной  стабильности) получения доходов  проводится на основе анализа нормализованной  финансовой отчетности.

     Этап 2. Выбор вида дохода, который будет  капитализирован. В качестве капитализируемого  дохода в оценке бизнеса могут  выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие  амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль  до уплаты налогов, величина денежного  потока.

     Капитализация прибыли в наибольшей степени  подходит для ситуаций, в которых  ожидается, что предприятие в  течение длительного срока будет  получать примерно одинаковые величины прибыли.

     Этап 3. Определение величины капитализируемого  дохода. В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана: