Уровень и динамика цен на рынке жилья Улан-Удэ

 

Если  до 2007 года традиционно по количеству комнат в построенных домах преобладали  трехкомнатные квартиры, то, начиная  с 2008 года,  стали преобладать  одно и двухкомнатных квартиры.

Индивидуальное  жилищное строительство является основным средством для улучшения условий  жизни населения республики. В 2010 году индивидуальными застройщиками  построено 2512 собственных жилых  домов общей площадью 198,4 тыс. кв. метров. По сравнению с предыдущим годом  произошло увеличение введенного жилья на 16,4 процента, а по сравнению  с 1990 годом  - в 4 раза.

Таблица 2. Динамика ввода в действие индивидуальных жилых домов.

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Введено в действие индивидуальных жилых  домов, единиц	1559	1576	1673	2336	2304	2144	2512
Общая площадь,  тыс. кв. метров	131,7	126,2	137,3	199,1	192,5	170,5	198,4
В  %  к предыдущему году	88,0	95,8	108,9	144,9	96,7	88,5	116,4
Удельный вес в общем объеме площади введенного жилья, в%	66,9	62,7	63,2	73,6	62,7	68,7	73,3

 

        Увеличивается  удельный вес жилых домов, возводимых индивидуальными застройщиками в сельской местности:  если в 1990 году ими  было построено на селе  15 процентов жилья, то в 2009 году – 98 процентов, в 2010 году – 99,5 процента, то есть в настоящий период в сельской местности жилищное строительство ведется в основном  только  индивидуальными застройщиками.

В новых  частных домах улучшаются потребительские  свойства жилья:  большие дома строились  в 2007-2008 годах, их средний размер в 2008 году составлял  83 кв. метра  против 71 кв. метра в 1995 году. В 2009-2010 годах  средний размер квартир снизился  до 78,6 кв. метра, а также уменьшилось  количество квартир с четырьмя и  более комнатами:

 

 

 

     Таблица 3. Потребительские  свойства жилья

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Число квартир	1581	1579	1684	2377	2310	2169	2524
из них по видам квартир в              процентах от общего ввода:
Однокомнатные	17,3	13,9	23,5	27,1	31,2	32,3	…
Двухкомнатные	23,9	25,9	23,9	18,2	24,6	22,1	…
Трехкомнатные	49,2	45,5	35,7	37,9	30,8	31,6	…
четырехкомнатные и более	9,6	14,7	16,9	16,8	13,4	14,0	…
Средний размер квартир, кв. м общей площади	83,3	79,9	81,6	83,7	83,4	78,6	78,6

 

Уровень благоустройства жилых домов, построенных  населением республики, по-прежнему остается низким. В 1990 году все индивидуальные жилые дома возводились без соответствующего благоустройства. В 2009 году полностью обеспечено инженерными коммуникациями только 2,4 процента  общей площади построенных индивидуальных домов (в городской местности - 4%, в сельской - 0,6 %).  Не оборудовано водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением 71,4 процента общей площади жилья, построенного населением (в городской местности-54,2%, в сельской -90,8%).

Индивидуальные  жилые дома традиционно сооружаются  преимущественно в деревянном исполнении, и  удельный вес их в общем объеме введенного жилья  составил в 2009 году 89 процентов: 

 

 

 

 

 

 

 

                Таблица 4. Индивидуальные жилые дома (в %  к итогу построенной площади)

	Индивидуальные жилые дома, введенные в
	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Всего в том числе:	100	100	100	100	100	100	100
кирпичные	10,4	6,3	9,9	10,5	11,9	7,9	…
каменные	0,2	0,2	0,5	0,7	0,1	1,7	…
деревянные	88,9	92,8	89,0	88,4	86,8	89,4	…
из прочих материалов	0,5	0,7	0,4	0,4	1,2	1,0	…

 

Следует отметить, что значительная доля индивидуальной застройки в деревянном исполнении и без каких-либо благоустройств объясняется в первую очередь  недостаточными доходами населения, которые  не позволяют приобретать жилые  помещения в многоэтажных домах  со всеми видами благоустройства  из-за их высокой стоимости, а также  оформить ипотечный жилищный кредит.

Стоимость строительства жилых домов ежегодно увеличивается, что приводит к  затягиванию  нормативных сроков возведения жилых  домов. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра жилого дома (без индивидуального строительства) за последние 10 лет выросла в 7 раз и  составила в 2010 году 28656 рублей:

                       Таблица 5. Средняя фактическая  стоимость строительства (руб.)                                                       

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Всего	5696	6996	7493	9111	12288	30967	28656
в том числе:
без индивидуального    строительства (всего)	11136	12979	11467	19135	23433	30967	28656
без индивидуального   строительства  (новое  строительство)	11310	13306	20748	19135	24058	30951	28024

         Удорожание  стоимости строительства обусловлено прежде всего ростом цен, используемых  материалов и конструкций, затрат на транспортировку.  

Увеличение  объемов ввода жилья находится  в прямой зависимости от производства продукции предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов. В 2009 году по сравнению  с предыдущим годом в республике уменьшился выпуск основных видов строительных материалов и конструкций: кирпич строительный - на 25 процентов, цемент и стеновые материалы – на 30, смеси бетонные – на 3 процента. В то же время  наблюдалось увеличение производства извести строительной и смеси  асфальтобетонной.

Таблица 6. Производство строительных материалов.

	2006	2007	2008	2009	2009г. в % к 2008г.
Цемент, тыс.тонн	246,4	363,0	421,7	295,2	70,0
Известь строительная, тыс.тонн	0,3	0,3	0,4	7,7	в 19 р.
Стеновые материалы, млн. усл. кирпичей	23,2	30,1	40,9	28,8	70,4
Кирпич строительный, млн. усл. кирпичей	18,7	23,9	35,6	26,8	75,3
Блоки и камни мелкие стеновые (без блоков из ячеистых бетонов), млн. усл. кирпичей	4,5	6,2	5,3	2,0	37,7
Листы асбестоцементные (шифер, усл. плиток), млн.штук	33,7	40,0	34,9	29,2	83,7
Материалы строительные нерудные,тыс.куб.м	469,2	751,7	910,4	420,9	46,2
Щебень и гравий из природного камня  и песчано-гравийных материалов, тыс. куб. м	251,8	433,2	579,4	281,8	48,6
Смеси асфальтобетонные, тонн	69391	87767	78595	103958	132,3
Смесь бетонная (товарный выпуск), тыс. куб. м	9,7	23,4	60,0	58,7	97,8

 

 

За счет федерального бюджета субсидии на обеспечение  жильем ветеранов боевых действий, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, начисляются из расчета только 18 кв. метров общей площади жилья.  В соответствии с постановлением Правительства Республики Бурятия ветеранам боевых действий, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляются дополнительные меры социальной поддержки по обеспечению жильем за счет республиканского бюджета из расчета 9 квадратных метров общей площади жилья. Размер субсидии на 01.07.2010г. составил 211,5 тыс. руб.

В 2010 году в республике значительно улучшилась ситуация в ипотечном жилищном кредитовании. За 9 месяцев 2010 года выдано 1340 ипотечных  жилищных кредитов на сумму 1344 млн. руб., в том числе ОАО «Ипотечной корпорацией РБ» выдан 181 кредит на сумму 185,6 млн. руб. В сравнении  с аналогичным периодом 2009 года объем  выдачи ипотечных кредитов увеличился в 3 раза.

Средневзвешенная  процентная ставка по выданным кредитам в январе-сентябре  2010 года по Республике Бурятия составила 13,4 процента (в 2009 году - 14,1%).

Продолжилась  работа с гражданами по реализации мероприятий, направленных  на использование  материнского капитала для погашения  обязательств по ипотечным кредитам и оплате первоначального взноса по договорам ипотечного жилищного  кредитования. В настоящее время  органами ПФР по Республике Бурятия  принято более 800 заявлений на погашение  кредитов на покупку или строительство  жилья на сумму около 230 млн. руб.

Размер  первоначального взноса  кредитных  организаций по собственным программам колеблется  от 10 до 30 процентов, при  этом годовая процентная ставка установлена:

- ОАО  "Азиатско-Тихоокеанский банк" (10%  первоначального взноса) - 15,65 процента;

- ВТБ-24  (20 % первоначального взноса) - 13,96 процента;

- Бурятский  региональный филиал ОАО "Россельхозбанк" (15% первоначального взноса) - 13,74 процента;

- Улан-Удэнский  филиал ОАО АКБ "Росбанк" (20% первоначального взноса) - 15,63 процента.

Наиболее  важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья являются доходы населения. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, в тоже время ограниченность предложений приводит к повышению цен на жилищном рынке.

Строительство жилых домов – это только часть  выполнение программы по обеспечению  населения жильем. Не менее важно  сделать жилье доступным для  разных слоев населения. Сегодня  формирование рынка доступного жилья  заключается в том, чтобы дать стимул нуждающимся построить себе дом или квартиру с использованием их собственных и заемных средств, т.е. личных сбережений и банковских кредитов.