Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

 

 

Основные  положения государственной кадастровой  оценке сельскохозяйственного назначения.

 

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005г. № 145 «О методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I группа - сельскохозяйственные  угодья;

II группа - земли, занятые  внутрихозяйственными дорогами, проездами,  прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа - земли под замкнутыми водоемами;

IV группа - земли под  древесно-кустарниковой растительностью  (за исключением полезащитных  лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа - земли под  лесами, не переведенные в установленном  законодательством порядке в  состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные  под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая  оценка земель сельскохозяйственного  назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 "Особенности использования сельскохозяйственных угодий" Земельного кодекса Российской Федерации.

 

Определение удельных показателей кадастровой  стоимости земель, отнесенных к первой группе.

 

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе, определяется по их качеству и местоположению как производственный ресурс.

Определение удельных показателей  земель, отнесенных к первой группе, осуществляется в два этапа:

- первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

- второй этап - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Задача первого этапа  заключается в разработке базовых  нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий, затрат на их использование, земельной  ренты и кадастровой стоимости  для последующей дифференциации внутри субъектов РФ.

 

Определение удельных показателей кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации.

 

Оценочная продуктивность и оценочные затраты служат базовыми нормативами для определения  удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

 

Определение оценочной продуктивности.

 

Определение оценочной  продуктивности в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации осуществляется в следующей последовательности:

- рассчитывается средняя  фактическая урожайность основных  сельскохозяйственных культур (групп  культур), сенокосов в субъектах  Российской Федерации за 1966 - 1998 годы;

- определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных  культур, сенокосов субъекта Российской  Федерации: в стоимостном выражении  - в средних ценах реализации 1999 года;

- рассчитывается средняя оценочная  продуктивность 1 га посевов;

- определяется оценочная  продуктивность 1 га сельскохозяйственных  угодий субъекта Российской.

 

Определение оценочных затрат.

 

Определение оценочных  затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации осуществляется в следующей  последовательности:

- определяются ежегодные  фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 1992 - 1998 годы;

- рассчитываются по  основным сельскохозяйственным  культурам и сенокосам ежегодные  индексы затрат субъекта Российской  Федерации по отношению к соответствующим  средним показателям по Российской Федерации;

- определяются средние  за рассматриваемый период индексы  затрат по основным сельскохозяйственным  культурам и сенокосам по субъекту  Российской Федерации;

- рассчитываются оценочные  затраты по основным сельскохозяйственным  культурам и сенокосам за 1998 год по субъекту Российской Федерации;

- рассчитываются средние  оценочные затраты на 1 га посевов;

- определяются оценочные  затраты на 1 га сельскохозяйственных  угодий субъекта Российской Федерации;

- оценочные затраты  на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1966 - 1998 годы и 1992 - 1998 годы;

- определяются оценочные  затраты на 1 га сельскохозяйственных  угодий за 1999 год по субъекту Российской Федерации.

 

Определение цены производства

 

Цена производства валовой  продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации определяется сложением  оценочных затрат и минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7% от оценочных затрат 1999 года.

 

Определение расчетного рентного дохода.

 

Определение расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий в  границах субъекта Российской Федерации  осуществляется в следующей последовательности:

- рассчитывается дифференциальный  рентный доход с 1 га сельскохозяйственных  угодий в границах субъекта  Российской Федерации;

- устанавливается единый для  субъектов Российской Федерации  абсолютный рентный доход в  размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации;

- определяется расчетный рентный  доход с 1 га сельскохозяйственных  угодий в границах субъекта  Российской Федерации путем суммирования  дифференциального и абсолютного  рентных доходов.

 

Определение удельных показателей  кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации.

 

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий оценивается методом капитализации  земельной ренты (рентного дохода).

Капитализация – это процесс  превращения дохода в капитал, самовоспроизводящуюся  стоимость. Нормативный срок капитализации  ренты установлен в размере 33 года.

Удельный показатель кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам.

 

Определение удельных показателей кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

 

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) осуществляется на основе:

- данных почвенных  обследований, материалов IV тура и  внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

- показателей оценочной продуктивности  сельскохозяйственных угодий (по  выходу кормовых единиц и валовой  продукции), затрат на их использование,  расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации (первый этап) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах землевладений (землепользований), по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

 

Определение интегральных характеристик сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению.         

 

Интегральными характеристиками сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) являются:

- по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный  балл) почв сельскохозяйственных  угодий;

- по технологическим  свойствам - индекс технологических  свойств сельскохозяйственных угодий;

- по местоположению - эквивалентное расстояние от  сельскохозяйственных угодий до  пунктов реализации сельскохозяйственной  продукции и баз снабжения  материально-техническими ресурсами, км.

 

 

 

Определение балла бонитета почв.

 

Определение балла бонитета почв осуществляется в следующей  последовательности:

- установление методами  статистического анализа признаков  и свойств почв, существенно влияющих  на их плодородие;

- расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

- пересчет на основе  корреляционно-регрессионного анализа  физических значений признаков  и свойств почв в зависимости  от их влияния на урожайность  сельскохозяйственных культур в  относительные величины - баллы;

- расчет среднегеометрического  балла по совокупности признаков  и свойств по разновидностям (группам)  почв;

- расчет совокупного  почвенного балла путем корректировки  среднегеометрического балла на  негативные свойства, снижающие  плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.)

Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий в границах административного  района (земельно-оценочного района, субъекта Российской Федерации) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий на их площади.

 

Определение индекса технологических свойств.

 

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) рассчитываются с  учетом: энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям); рельефа; каменистости; контурности; удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра; высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

Физические значения технологических свойств для конкретных сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств  и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки по отношению к эталонным условиям.

 

Оценка энергоемкости  почв.

 

Энергоемкость почв характеризуется  сравнительными (в баллах) затратами  пахотных агрегатов на обработку почв. За 100 баллов принимается удельное сопротивление почв плугу 0,05 кгс/см кв. Баллы энергоемкости почв обратно пропорциональны производительности машинно-тракторных агрегатов и прямо пропорциональны расходу топлива. Балл энергоемкости почв (Бэп) в зависимости от удельного сопротивления почв плугу (С) определяется по формуле:

Бэп = 49,2 *4,12 ^С                                     (1)

Часто балл энергоемкости  вычисляется простым способом, умножением показателей удельного сопротивления  на 200.

 

Оценка контурности полей.

 

Контурность полей оценивается  в баллах благоприятности выполнения полевых механизированных работ. Степень  благоприятности определяется непроизводительными  затратами времени механизированных, которые прямо пропорциональны  ширине поля, количеству ширине препятствий для механизированной обработке, выпуклостям и вогнутостям границ и обратно пропорциональны площади поля.