Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Балл контурности поля (Бк) зависит от суммарной (условной) ширины поля и препятствий, выпуклостей, вогнутостей границ по направлению обработки в пересчете на 1 га обрабатываемой площади ( Ш, м/га.) За 100 баллов принята условная ширина 1 га. (10000м²) в 5 м. Балл оценки контурности полей определяется по формуле:

Бк = 102,5 * 0,9945^ш,                                         (2)

где Ш – условная ширина поля, м/га.

Также существует шкала  контурности полей и участков угодий. По ней можно определить балл контурности, исходя из условной ширины участка.

Контурность полей оценивается  для условий их обработки в  продольном и поперечном направлении. По данным этим оценок определяется средний расчетный балл контурности (БКр), исходя из соотношения обработки вдоль и поперек:

,                                              (3)

где БКвд и БКп - баллы  контурности при обработке полей вдоль и поперек.

 

Оценка каменистости и рельефа.

 

Каменистость пашни  влияет на производительность полевых  механизированных агрегатов. Она характеризуется  количеством камней (м³) в 25-сантиметровом слое почвы (Vк, м³/га). Каменистость оценивается в коэффициентах. Чем выше показатель каменистости, тем выше коэффициент оценки и ниже производительность полевых механизированных агрегатов. Коэффициент оценки каменистости участков (Кк) определяется по формуле:

Кк= 1,00 +0,002 *Vк + 0,00004 * Vк².                        (4)

Для простого расчета  можно использовать шкалу оценки каменистости.

Рельеф также влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Рельеф участка оценивается в коэффициентах. Величина коэффициента зависит от градуса угла склона (Г) и определяется по формуле:

Кр = 1,00+0,004 * Г+ 0,003*Г²                                                     (5)

Для удобства коэффициент  оценки можно определить по шкале  оценки рельефа.

 

Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок.

 

Местоположение сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов  реализации сельскохозяйственной продукции  и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных  грузов переводятся.Объемы перевозимых  грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) за последние 3 года. Дороги различного качества переводятся.

Эквивалентное расстояние от сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

                            (6)

 

где ЭPi - средневзвешенная  эквивалентная удаленность i-x сельскохозяйственных угодий, км;                                                                      

Гj - объем i-го вида реализованной  продукции в общем объеме товарной продукции субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района), %;

          Р1, Р2, Р3 - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по первой, второй и третьей группам дорог, км;

Д2, Д3 - коэффициенты перевода соответственно второй и третьей  групп дорог в эквивалентные;

Kj - коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные j грузы первого класса.   

 

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

 

Расчет осуществляется в следующей последовательности:

- дифференциация базовых по субъекту Российской Федерации нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по сельскохозяйственным угодьям согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение по сельскохозяйственным  угодьям на основе полученных  индивидуальных нормативов продуктивности  и затрат, расчетного рентного  дохода;

- расчет удельных показателей  кадастровой стоимости сельскохозяйственных  угодий.

Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий в границах административных районах кадастровой оценки определяется по формуле:

 Рi = (В i – З i * Но ) + ∆Р тi +∆Р мi ,                     (7)

 где Рi – дифференциальный рентный доход i-го объекта кадастровой оценки, руб/га;

Вi – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб/га;

Зi – затраты на использование сельскохозяйственных угодий i-го об оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположения земель, руб/га;

Но – минимально необходимый  для воспроизводства нормативный  коэффициент рентабельности по отношению  к затратам; (Но = 1,07);

(В i – З i * Но ), ∆Р тi и ∆Р мi – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

Рентный доход обусловлен плодородием почв объекта кадастровой  оценки, определяется как разность между валовой продукцией (В i) и ценой ее производства на объекте оценки

(Цпi = З i *Но).

Валовая продукция сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (В i ) определяется по формуле:

                                                            (8)

где Во - базовая оценочная  продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

        Бо и Бi - балл бонитета групп  почв или разновидностей почв  соответственно сельскохозяйственных  угодий в границах субъекта  Российской Федерации (земельно-оценочного района) и i-го сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

        Затраты на использование i-x сельскохозяйственных  угодий в границах административных  районов, землевладений (землепользований) (З) определяются по формуле:

                            (9)

 где Зо - базовые  оценочные затраты на использование  сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Дзу - доля затрат, обусловленных  урожайностью (за  счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

          Рентный доход, обусловленный  технологическими свойствами сельскохозяйственных  угодий в границах административных  районов, землевладений (землепользований) (∆Ртi), определяется по формуле:

                                                   (10)  

где Итi и Ито - индексы  технологических свойств земель соответственно по субъекту РФ (земельно- оценочному району) и по i-му объекту оценки;

Дзт - доля затрат, обусловленная  технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Дифференциальный рентный  доход по технологическим свойствам  является полярным, т.е. в среднем  по субъекту РФ (земельно-оценочному району) сумма положительных и отрицательных значений рентного дохода равна 0. Согласно формуле 6, когда индекс объекта оценки (Итi) равен базовому (Ито), величина в скобках формулы, а следовательно, и дифференциальный доход, обусловленный технологическими свойствами (∆Ртi  ), равен 0.

Рентный доход, обусловленный  местоположением сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (∆P мi), определяется по формуле:

∆Рмi= (Со - Сi)*Но

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход  с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и  абсолютного рентных доходов. В  случае, если дифференциальный рентный  доход отрицателен, он принимает  нулевое значение.

 

Определение удельных показателей кадастровой стоимости  земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе.

 

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, отнесенных ко второй группе (земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями, сооружениями и т.д.) равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования).

 

Определение удельных показателей кадастровой стоимости  земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе.

 

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, отнесенных к третьей группе (земель под замкнутыми водоемами), равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Пресные водоемы могут  быть использованы для полива земель или промышленного рыбоводства. Однако результативность возможного или вероятного использования земель под замкнутыми водоемами трудно сопоставить с доходностью сельскохозяйственных угодий хозяйства по месту расположения водоемов. Более вероятна ее зависимость от экономических и климатических условий территории зоны, административного района.

 

Определение удельных показателей кадастровой стоимости  земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе.

 

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе (земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли), равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Минимальным является удельный показатель кадастровой стоимости  в случае, если дифференциальный рентный  доход с 1 га. сельскохозяйственных угодий отрицателен или равен  нулю. В этом случае величина расчетного рентного дохода равна абсолютному рентному доходу, или 26 руб./га. Минимальный удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ равен:

Ксmin = 26* 33 = 858                                                  (11)

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к IV группе, равен 858 руб./га.

 

 

 

Определение удельных показателей кадастровой стоимости  земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе.

 

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

 

Определение удельного  показателя кадастровой стоимости  земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе.

 

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

 

Определение интегральных значений показателей земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями

 

Для определения кадастровой  стоимости земельного участка используются следующие интегральные показатели:

- по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный  балл);

- по технологическим  свойствам - индекс технологических  свойств земельного участка;

- по местоположению - эквивалентное расстояние земельного  участка до пунктов реализации  сельскохозяйственной продукции  и баз снабжения материально-техническими  ресурсами, км.

Интегральный показатель плодородия почв земельного участка - балл бонитета (совокупный почвенный  балл) определяется взвешиванием баллов бонитета почвенных разностей в  границах земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями, на их площади.

Оценка земельного участка  по плодородию почв проводится на основе почвенных материалов, выполненных  не позднее 1989 года, являющихся документами  государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства. В случае отсутствия указанных материалов проводится полевое почвенное обследование.