Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Актуализация государственной  кадастровой оценки земель проводилась  по земельным участкам, сведения по которым содержатся в государственном  кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Работы по актуализации на территории Красноярского края проведены  в период 2006 и 2007 гг. в соответствии с методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 г. № 145 на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Для своевременного и  качественного выполнения работ  по государственной кадастровой  оценке земель сельскохозяйственного  назначения на муниципальном уровне, а также для организации взаимодействия с заинтересованными органами и  организациями были созданы муниципальные межведомственные комиссии. На территории Ермаковского района Постановлением от 14.06.2007г. № 381 «О создании районной межведомственной комиссии по координации мероприятий по государственной кадастровой оценке земель, населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения и других категорий на территории Ермаковского района»

Ход работ по актуализации.

Работы выполнялись  Красноярским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля»  на основании государственных контрактов от 07.08.2006 г. № 1/2006 и от 06.09.06 г. за счет средств федерального бюджета.

Представленные отчетные материалы проведены в соответствие Методическим рекомендациями по государственной  кадастровой оценке земель сельскохозяйственного  назначения, техническим указанием  по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, техническому заданию к государственным контрактам.

Получено положительное  заключение при согласовании полученных результатов государственной кадастровой  оценки земельных участков в составе  земель сельскохозяйственного назначения по районам Красноярского края в Федеральном агентстве объектов недвижимости.

 

1. Составление перечня  оценки, группировка земель объектов  оценки по функциональному назначению.

 

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселения, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Для формирования перечня  земельных участков, подлежащих актуализации Управлением Роснедвижимости по Красноярскому краю Исполнителю были переданы сведения о земельных участках в виде кадастровых планов территории из Единого государственного реестра земель, Формы 22 и экспликации земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 1 января 2006 года.

На основании этих предоставленных сведений Исполнителем проведен анализ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного  назначения. Подготовлен перечень земельных  участков, подлежащих государственной  кадастровой оценке районов в  разрезе муниципальных образований и бывших хозяйств.

 

2. Определение удельных  показателей и расчет кадастровой  стоимости для объектов оценки, отнесенных к I группе.

 

Для определения кадастровой  стоимости земельных участков I группы Исполнителем продифференцированы по земельно-оценочным районам (таежный, подтаежный, лесостепной и степной) базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, доведенные письмом Федерального агентства кадастра недвижимости от 19.09.2006г. № АО/0781@ для Красноярского края.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных  участков, отнесенных к I группе, согласно Методике и технических указаний, определены Исполнителем в границах землевладений.

Интегральные характеристики сельскохозяйственных угодий по технологическим  свойствам и местоположению определены в границах бывших хозяйств, по которым  проводилась государственная кадастровая  оценка в 2000-2001 гг., и присвоены земельным  участкам. Земельные участки с присвоенными интегральными характеристиками импортированы в специальное программное обеспечение OZEMWIN. С помощью СПО произведен расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе.

 

3. Определение удельных  показателей и расчет кадастровой стоимости для объектов оценки, отнесенных ко II, III, IV, V группам.

 

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель сельскохозяйственного  назначения, отнесенных ко II группе, согласно Методике рассчитаны Исполнителем на основе удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к I группе.

В соответствии с Методикой  удельный показатель кадастровой стоимости  земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к III группе, равен среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по административному району.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, отнесенных к IV группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ (858 руб./кв.м).

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к пятой группе, согласно Методике рассчитан как произведение удельного  показателя кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Учитывая, если на территории района не выявлены земельные участки, каких либо групп, то расчет кадастровой стоимости таких групп не осуществляется.

По итогам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости  земельных участков вносятся в Государственный кадастр недвижимости и служат основой для исчисления земельного налога.

В настоящие время  в базу кадастра недвижимости на территории Красноярского края внесено около 1468,827 тыс. земельных участков. Как  показывает анализ, взимание земельного налога и арендной платы за землю от кадастровой стоимости земельных участков в 2006-2007 годах значительно увеличило доходную часть консолидированного бюджета края.[7,с. 7-6].

 

3.3 Методология кадастровой оценки  земель сельскохозяйственного назначения

 

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения применяются для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, к которым статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации отнесены сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.[2].

В Российской Федерации в течение 1971-1989 гг. выполнены  четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты в производстве растениеводческой продукции.

В ходе земельно-оценочных  работ выделены земельно-оценочные  районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков.

В связи с переходом  к рыночной экономике и совершенствованием платности земель исходя из их стоимости возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего IV тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране.

В связи с этим, в  соответствии с постановлением Правительства  РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной  кадастровой оценке земель» и  «Правилами проведения государственной  кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. № 316 на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Для обеспечения  сопоставимости результатов государственной  кадастровой оценки земель работа выполняется  на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов  Российской Федерации и в субъектах  РФ.

Первый этап работ проведен в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики России.

На первом этапе определены базовые оценочные  показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и  кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ. Второй этап выполняется в соответствии с  настоящими Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, утвержденными Госкомземом РФ 15 мая 2000 г. Данные правила предусматривают государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ. На данном этапе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий оценочные работы проводили в границах бывших колхозов и совхозов и, где это было возможным, в границах фактических землепользовании.

Сельскохозяйственные  угодья оценивают по их качеству и  местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или  кормовые угодья.

Кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий проводят по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории.

Первый этап кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий проводился с целью определения средней  кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении такой  оценки используют следующие показатели в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий:

- оценочную продуктивность (валовая продукция в рублях и в корм, ед.);

- оценочные затраты;  цену производства валовой продукции; 

- расчетный рентный  доход и кадастровую стоимость. 

Первые два вышеназванных  показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами  для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Рассмотрим методику расчета оценочных показателей. Оценочную продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определяют в такой последовательности:

- рассчитывают среднюю  фактическую урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ;

- определяют оценочную  продуктивность 1га посевов основных  сельскохозяйственных культур, сенокосов  субъекта РФ: в стоимостном выражении  — в средних ценах реализации 1999г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукцию кормовых культур в стоимостном выражении оценивают по цене одной кормовой единицы фуражного зерна. Цену фуражного зерна принимают 75 % средней реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ;

- рассчитывают среднюю  оценочную продуктивность 1 га посевов,  умножая оценочную продуктивность  культур на долю их посевов  по субъекту РФ, сложившуюся в  среднем за последние три года. Оценочную продуктивность 1 га пашни получают умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни;

- определяют оценочную  продуктивность 1 га сельскохозяйственных  угодий субъекта РФ умножением  оценочной продуктивности 1 га пашни,  сенокосов, пастбищ на их удельный вес в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В удельный вес пашни включают доли многолетних насаждений и залежи, так как их оценочную продуктивность условно принимают равной оценочной продуктивности пашни.

Задачами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на первом этапе являлось:

- определение базовых  нормативов — показателей кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий субъектов РФ (земельно-оценочных районов), объективно отражающих природные, экономические условия и эффективность их использования;

- обеспечение  сопоставимости показателей кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий  между субъектами РФ и земельно-оценочными районами, административными районами и земельными участками на стыке границ субъектов РФ и земельно-оценочных районов.

Актуальность  второй задачи объясняется большими различиями территории России по природным и экономическим условиям использования земель. Если бы в этих условиях сельскохозяйственные угодья оценивались в каждом субъекте РФ обособленно, независимо от соседних территорий, то это не обеспечивало бы сопоставления уровней оценки земель между субъектами РФ и на стыке их границ. Поэтому на уровне субъектов РФ (земельно-оценочных районов) сельскохозяйственные угодья оценивают централизованно, проводя межрегиональную оценку земель.