Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Интегральный показатель технологических свойств земельного участка определяется по материалам внутрихозяйственной оценки земель 1990 - 1992 годов, являющимся документами  государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

В случае отсутствия указанных  материалов интегральный показатель технологических  свойств земельного участка принимается  равным интегральному показателю технологических  свойств землевладения (землепользования), в границах которого находился земельный участок на момент оценки (второй этап).

Интегральный показатель местоположения земельного участка - эквивалентное  расстояние по удаленности от пунктов  реализации продукции и баз снабжения  материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог определяется по результатам определения удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах землевладения (землепользования) как эквивалентное расстояние по удаленности от пунктов реализации продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог землевладения (землепользования), в границах которого находился земельный участок на момент оценки, или рассчитывается по формуле:

                                (12)  

 

 

где ЭРi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го земельного участка, км;

Г - объем j-го вида реализованной  продукции в общем объеме J товарной продукции хозяйства, %;

        Р1, Р2, Р3 - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км;

Д1, Д 2 - коэффициенты перевода соответственно 2-й и 3-й групп  дорог в эквивалентные;

K - коэффициент перерасчета  j-го вида  продукции в j- эквивалентные грузы первого класса.

 

Определение кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель сельскохозяйственного  назначения

 

Определение кадастровой  стоимости земельного участка в  составе земель сельскохозяйственного  назначения осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к группе, соответствующей функциональному назначению земельного участка, на площадь земельного участка.

 

 

 

 

 

 

Определение кадастровой  стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 "Особенности использования сельскохозяйственных угодий" Земельного кодекса Российской Федерации.

 

Определение кадастровой  стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями в целях, определенных статьей 79 Земельного кодекса Российской Федерации "Особенности использования сельскохозяйственных угодий", осуществляется в следующей последовательности:

- определение интегральных  значений показателей земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями;

- определение удельных  показателей кадастровой стоимости  земельного участка, занятого  сельскохозяйственными угодьями;

- определение кадастровой  стоимости земельного участка,  занятого сельскохозяйственными угодьями.

Анализ полученных результатов  государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий показывает, что при расчете кадастровой  стоимости по объектам оценки из трех учитываемых факторов, формирующих  дифференциальный рентный доход  сельскохозяйственных угодий, приоритетное значение во всех объектах оценки принадлежит интегральному показателю плодородия почв сельскохозяйственных угодий - кадастровому баллу бонитета почв.

Используя данные результатов  государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий и основываясь на методике расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельных участков, изымаемых из категории земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей, можно рассчитать эффективность отвода продуктивности земель.[19, с.1-15].

3.4 Государственная  кадастровая оценка сельскохозяйственных  угодий Ермаковского района 2007 года

 

В Ермаковском районе государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводилась по 780 земельным участкам.

Федеральным законом  от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ « О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и  некоторые другие законодательные  акты РФ, а также о признании  утратившими силу отдельных законодательных  актов РФ с 1 января 2006 года на всей территории страны введен в действие земельный налог на основе кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость  земельных участков, является результатом  государственной кадастровой оценки земель, определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316, а также методиками и методическими рекомендациями, утвержденными в установленном законодательном порядке.

За период 2000-2001 года при  проведении кадастровой оценки была установлена кадастровая стоимость  сельскохозяйственных угодий в среднем  по краю, которая в последствии  дифференцирована по районам.

В связи с введением  в действии вышеуказанного Закона налогообложению земельным налогом подлежат все земли сельскохозяйственного назначения и не только сельскохозяйственные угодья. Поэтому в 2005 году в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказам Минэкономразвития России от 01.07.2005г. № 145, была проведена оценка остальных видов земель сельскохозяйственного назначения.

Выполненные в 2005 году работы по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного  назначения основаны на показателях периода 1971-1998 годов без их актуализации на дату оценки. В итоге, полученные результаты государственной кадастровой оценки не отражают современное состояние земель сельскохозяйственного назначения.

За годы, прошедшие  после проведения оценки и утверждения ее результатов произошли значительные изменения, как в экономике отрасли, так и в состоянии земельного рынка.

1. Изменился состав  оцениваемых землепользований, из  бывших АО выделены ЗАО, СПК,  крестьянские (фермерские) хозяйства, ЛПХ и т.д.

2. С введением в  действие ФЗ «Об обороте земель  сельскохозяйственного назначения»  осуществляется выделение земельных  участков в натуре в счет  земельных долей. Формируется  частная собственность на земли  сельскохозяйственного назначения, и соответственно развивается рынок земельных участков (продажа и сдача в аренду).

3. Экономические показатели (цена производства и реализации  продукции), утвержденность и структура  выращиваемых культур, положенные  в основу расчетов государственной  кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий претерпели значительные изменения.

В 2005 году Роснедвижимостью разработан проект новых методических указаний по государственной кадастровой  оценке земель сельскохозяйственного  назначения. Проект предполагает широкое  привлечение рыночной информации, уточнение почвенного состава земель, использование современной информации об урожайности затратах на выращивание. Проект исправляет недостатки прошлой методики в частности застроенных земель сельскохозяйственного назначения, которые ранее приравнивались к землям сельскохозяйственных угодий, теперь данные земельные участки будут оцениваться по рыночной стоимости, соответственно можно будет учесть особенности объектов недвижимости расположенных на данных участках. Информационная база, полученная в ходе актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения района будет способствовать процессу выделения в натуре земельных участков принадлежащих на праве долевой собственности, что разрешит проблему взимании земельного налога с данной категории земледельцев. Кроме того, данная информационная база может быть использована при переводе земельных участков из данной категории в другие, а также служить основой для рыночной оценки земель сельскохозяйственного назначения во всех случаях предусмотренных законодательством РФ.

 

3.5 Определение  кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель  сельскохозяйственного назначения 

 

Как уже выше было сказано, государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве.

Исходной информацией  для формирования списка земельных  участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, являющихся объектами оценки использовались кадастровые планы территории, предоставленные Управлением Роснедвижимости по Красноярскому краю.

Исходя из вида функционального  использования, проведена группировка земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с указанным в документах видом разрешенного использования по преобладающему виду использования. Результаты группировки приведены в приложение А. В приложение также приводятся результаты процедуры соотнесения каждого земельного участка с территорией бывшего хозяйства в целях последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Определение удельных показателей  земель, отнесенных к первой группе, для обеспечения сопоставимости результатов (приложение Б), было выполнено в два этапа:

первый этап (межрегиональная  оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации  и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

второй этап - определение  удельных показателей кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользовании).

На первом этапе были определены Базовые показатели кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации по состоянию на 1 января 2006 года для проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российской Федерации, которые были доведены Письмом Роснедвижимости от 19.09.2006 № АО/0781 @.

Нормативы для государственной  кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Красноярского края по рентному доходу и кадастровой стоимости  отображаются в таблице 5.

 

 

 

 

 

Таблица 5

№ п/п	Наименование нормативов	Единица измерения	Величина норматива  по Красноярскому краю
Официально предоставляемые  субъектам Российской Федерацией
1	Продуктивность сельхозугодий  по выходу:
2	-кормовых единиц	ц/га	10,7
3	-валовой продукции	руб./ га	2655
4	Затраты на использование  сельхозугодий	руб./ га	2139
5	Норматив окупаемости  затрат	коэффициент	1,07
6	Цена производства	руб./ га	2289
7	Рентный доход:		392
8	Дифференциальный	руб./ га	366
9	Абсолютный	руб./ га	26
10	Срок капитализации  рентного дохода	лет	33
11	Удельный показатель кадастровой стоимости земель	руб./кв.м	1,2940
Разрабатываемые в субъекте Российской Федерации
12	Балл бонитета почв сельхозугодий	балл	73
13	Индекс технологических  свойств		1,16
14	Грузоемкость земель	экв.т / га	0,55
15	Внехозяйственная удаленность  земель	экв.км	56
16	Затраты на перевозку  груза на 1 км	руб./т	5,47

 

Утвержденные базовые  нормативы, используемые при государственной  кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий Красноярского края по земельной ренте и кадастровой стоимости, были предоставлены письмом Управления Роснедвижимости по Красноярскому краю от 01.11.2006 г. № 1-6/3113.

В связи с тем, что  на территории Красноярского края выделены 4 земельно-оценочных зоны: Степная, Лесостепная, Подтаежная, Таежная, Ермаковский район расположен в лесостепной зоне (приложение В). На втором этапе выполнения работ, в соответствии с Методикой по государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, базовые оценочные показатели, установленные на I этапе работ, были продифференцированы по земельно-оценочным зонам.

Дифференциация базовых  показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным зонам была выполнена на основе данных, предоставленных  Управлением Роснедвижимости по Красноярскому краю.

Для Красноярского края  Роснедвижимостью доведены базовые  показатели кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, а именно расчетный рентный  доход в размере 392 руб./га, кадастровая  стоимость – 12940 руб./га. По результатам  государственной кадастровой оценки земельных участков, отнесенных к I группе земель сельскохозяйственного назначения, эти показатели составили соответственно 474 и 15607,36 руб./га, т.е. различаются на 20,6 %. При этом расчетный УПКСЗ сельскохозяйственного назначения составляет 14264,74 руб./га

Определение кадастровой  стоимости земельных участков выполнялось  с использованием СПО «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного  назначения» OZEMWIN (версия 4.0). Результаты приведены в следующих приложениях:

1. Приложение № Г. В данном приложение показаны результаты определения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе в составе земель сельскохозяйственного назначения. В приложение показано, что к данной группе относиться всего два участка;

2. Приложение № Д. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе в составе земель сельскохозяйственного назначения;

3. Приложение № Е. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе в составе земель сельскохозяйственного назначения;

4. Приложение № Ж. В данном приложение показаны результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе сельскохозяйственного назначения.

В целях реализации пункта 13 Правил проведения государственной  кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316, а также  Методических указаний по определению  кадастровой стоимости вновь  образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.06г. № 222, производится расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе групп и муниципальных районов.