Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривала, изменение подходов к налогообложению земли, т.е.  предусматривается переход к налогообложению земельных участков в зависимости от его кадастровой стоимости.

Переход на новые принципы налогообложения земельных участков потребовал проведение кадастровой оценки  земель населенных пунктов, промышленности, сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов и других категорий земель. Это позволило ввести наиболее обоснованную систему налогообложения земельных участков в зависимости от их реальной ценности.[13.с.1]

Согласно постановлению  Правительства РФ от 25.08.1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000г. № 316 на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. В «иных целях» показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения применяются, в частности, при: предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд; выделении земельных участков в счет долей общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [7]; предоставление кредита в государственном Россельхозбанке под залог земельного участка по Национальному проекту развития АПК и в других целях. При купле-продаже и предоставлении в аренду государственных и муниципальных земель могут также приниматься показатели рыночной стоимости земель и, наоборот, в условиях отсутствия массовой рыночной оценки земель встречаются случаи регулирования имущественных отношений между правообладателями земельных участков на основе кадастровой стоимости участков

Государственная кадастровая  оценка земель проводится Федеральным  агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Методические и нормативно - технические документы, необходимые  для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при  проведении государственной кадастровой  оценки земель, рассматриваются в  судебном порядке.         

Приоритетной  целью кадастровой оценки является нормативно-информационное обеспечение государственного регулирования земельных отношений. Поэтому кадастровая оценка земель проводится как государственное мероприятие. Оценка осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований.[3,с. 3-4].

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного  назначения – это мероприятие  государства по определению кадастровой  стоимости земель, предоставленных  физическим и юридическим лицам  для нужд сельского хозяйства, а также предназначенных для этих целей.

Цель кадастровой оценки земель является нормативно – информационное обеспечение регулирования земельных  отношений собственников, землевладельцев  и землепользователей с государством по поводу использования предоставленных им земель и плату за землю.

Задачами кадастровой  оценки земель являются:

- проведение организационных  мероприятий по ее осуществлению;

- разработка методики  и технологии, обеспечивающих объективность  показателей оценки;

- определение показателей  кадастровой оценки земельных участков, земель сельскохозяйственного назначения административных районов и субъекта РФ в целом.

Согласно Земельному кодексу РФ, к землям сельскохозяйственного  назначения относятся:

- сельскохозяйственные  угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

- несельскохозяйственные  угодья, занятые внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенной  для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также  зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Основным объектом Государственной  кадастровой оценке земель сельскохозяйственного  назначения является земельный участок  физического или юридического лица, предоставленный для нужд сельского  хозяйства, удостоверенный в установленном  порядке уполномоченными государственным органом.

Частным объектом оценки в составе основного объекта  государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья, находящиеся в собственности  или пользовании физических, юридических лиц без подразделения на внутрихозяйственные участки угодий.

 Предметом государственной  кадастровой оценки земель сельскохозяйственного  назначения являются значения  кадастровой стоимости объектов  оценки. Показателем кадастровой оценки является стоимость объекта оценки в расчете на 1 гектар площади объекта оценки.

Оценка сельскохозяйственных земель, в первую очередь, зависит  от его местоположения и влияния  внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке. Она так  же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Необходимо учитывать, что оценка земель сельскохозяйственного  назначения изменяется во времени и оценка стоимости земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.

Финансирование работ  по Государственной кадастровой  оценке земель осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный, краевой и местный бюджет.

 

 

 

 

 

 

1.2 История  развития оценки земель в России

 

На всех уровнях  общественного развития земельная  собственность воспринималась как символ богатства и власти, являясь основным объектом оценки. Истоки земельной оценочной деятельности уходят своими корнями в глубокую древность. Оценка земли упоминается уже в библейских текстах, а отдельные земельные оценочные работы характерны для государств Древнего Востока и Египта, Китая и Индии, Греции и  цивилизаций доколумбовской Америки. Хорошо известны оценочные нормы, закрепленные в знаменитой кодификации римского права - Дигестах Юстиниана (VI век).

В России земельная собственность и земельные отношения всегда находились в центре ее социально-экономического развития, а земельная оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. История отечественной оценки земли насчитывает несколько столетий, на протяжении которых сформировались различные ее виды и формы, подходы и методы.

Оценка земли  как направление государственной  социально-экономической политики начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности. В этот период земельная собственность определяла социальный статус человека, а ее точный учет и оценка были необходимы при распределении владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянством.

В XVI веке в ходе описания и оценки земель создавались писцовые книги, выполнявшие функции первых земельных кадастров для цели налогообложения земель. Появляются первые признаки учета видового использования и продуктивности земель. Основной учетно-оценочной единицей была пашня, к которой приравнивались другие виды угодий. Продуктивность сенокосов измерялась количеством копен сена.

В XVII веке при оценке земель уже учитывалась структура угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли) и их качество с подразделением на три категории - лучшие, средние, худшие. Учитывалось также количество дворов, душ мужского и женского пола, правовой статус земельных владений – вотчина или поместье, причем у вотчин - родовая, выслуженная или купленная.

Социальные  сдвиги, произошедшие в России к  середине XVIII века вследствие Петровских реформ, обусловили возросшую необходимость в оценке земельной собственности. Межевание и оценка призваны были стать основными средствами упорядочения владельческих прав на землю.

Начало общегосударственным  межевым оценочным работам было положено елизаветинским Манифестом от 28 февраля 1752 года. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

С 1765 года по воле императрицы Екатерины II началось проведение генерального межевания (Манифест 19 сентября 1765 года), целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводилось изучение, описание и оценка дворянских имений. Их оценочная характеристика включала сведения:

о землевладельцах;

о размерах каждой дачи;

о количестве дворов (жилых, пустых);

о количестве душ мужского и женского пола;

о структуре земельных  угодий (пашня, сенокос, лес, усадебная  земля, неудобные места);

- о качестве земли; 

- о форме земельной  ренты.

Наибольшее развитие оценка земель в России получила в конце XIX века в связи с отменой крепостного права, становлением земельного рынка и совершенствованием налоговой политики. Регистрация участков землевладений, учет и оценка стоимости земель осуществлялись земствами по единой методике при финансовом участии государства.

В эти годы были заложены методы, определившие современный облик российской оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Стоимость земель исчислялась  в зависимости от их доходности путем исчисления выручек и затрат или по размеру арендных плат на пахотные земли. Обязательному анализу подлежали: почвы и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, транспортные условия и близость рынков сбыта, другие факторы доходности земель.

Достоинством оценочных  работ данного периода было хорошее методическое и информационное обеспечение оценки земель по качеству почв и урожайности (продуктивности). Применялись два способа оценки плодородия почв:

-бонитировка (нем. bonitieren - оценивать плодородие почвы) природного плодородия по свойствам самих почв (метод В.В. Докучаева)

- оценка плодородия  почв непосредственно по урожайности преимущественно на Украине (С.С. Жилкин, А.Ф. Фортунатов) и в Прибалтике (Я. Ионсон).

При бонитировке показателем плодородия земель служил балл бонитета почв, а критерием объективности бонитировки - урожайность. Однако бонитировка не получила массового применения из-за недостаточной изученности почв. При оценке плодородия земель по урожайности почвы группировались в классы (группы) качества, по которым распределялись участки землевладений и показатели урожайности зерновых культур. Достаточная объективность оценки плодородия групп земель обеспечивалась массовостью данных об урожайности, благодаря мелкому землевладению. Кроме того, сбор информации об урожайности входил в обязательную программу земельно-оценочных работ.

В связи со сменой в 1917 г. общественного строя  России, земля была обращена в исключительную собственность государства. Отпала необходимость в кадастровой оценке земель для фискальных целей. Оценка стоимости земель была объявлена порождением буржуазной экономики и поэтому запретной. Земля (почва) могла изучаться только как средство производства, как объект агротехники и системы земледелия. Однако плодородие земель не оценивалось и не учитывалось в государственных планах предприятий. Объективно различные условия хозяйствования подменялись крылатой фразой «Нет плохих земель, есть плохие хозяева».

В начале 60-х годов  прошлого века, в связи с интенсификацией производства и совершенствованием механизмов управления сельским хозяйством, проводились массовые обследования почв, возобновились работы по оценке земель. Оценочные работы проводились с повторностью через 5 лет на уровне колхозов, совхозов, административных районов и субъектов РФ. Но только по плодородию групп почв, по урожайности культур и продуктивности сельскохозяйственных угодий объектов оценки для целей государственного планирования и анализа производства объемов продукции.

В 80-х годах, с развитием хозрасчетных отношений и внутрихозяйственного расчета подразделениями предприятий, возникла необходимость совершенствования методов оценки земель. Были проведены исследования по бонитировке разновидностей почв, оценке технологических свойств и местоположения земель, по определению оценочных затрат на использование земельных участков и их доходности. На основе этих исследований по всей России в 1990-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка земель по рабочим участкам угодий.