Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      СОДЕРЖАНИЕ

Введение                                                                                      номера страниц

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

1   Аналитический обзор литературы по оценке земель 10

1.1 Затратный подход           10 

1.2 Доходный подход 10

1.3 Сравнительный (рыночный) подход 10-11

2    Методика государственной кадастровой оценки земель поселений    12-47

3    Подготовительные работы                                                                        48

3.1 Порядок организации работ по государственной кадастровой

       оценке земель   поселений Амурской области 48

3.2 Исходная информация 48

4   Выполненные расчеты по государственной кадастровой оценки

      земель г.Завитинска Амурской области 53

 4.1Описание расчетов 53

 4.2 Анализ УПКСЗ и налогообложение через кадастровые

 стоимости земли                                                                                         61-62

 4.3 Формы и результаты расчетов                                                             63-66

 5  Эффективность проекта                                                                         67-71

 6  Безопасность жизнедеятельности 72

 6.1 Безопасность на производстве 72

 6.2   Рекомендации по улучшению безопасности труда                        73-75

 6.3  Безопасность в чрезвычайных ситуациях                                        75-77

 7   Охрана окружающей среды                                                                 78-82                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Заключение                     83-86

. Приложение 1 (Значения  средних радиусов доступности) 87-88 

. Приложение 2 (Значения оценочных  показателей ) 89-103

. Приложение 3 (Коэффициенты  относительной ценности по

каждому виду функционального  использования земли) 104-109

. Приложение 4 (Средние веса видов функционального

использования земли) 110

 

. Приложение 5 (Средние веса оценочных  показателей по

14 видам использования  земли)            111-112

. Приложение 6 (УПКСЗ по  всем видам функционального

 использования земли) 113-116

. Приложения 7 (Перечень видов функционального

использования земли)                                                                                 117-124

. Приложения 8 (Перечень оценочных показателей)                              125-138                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        . Приложения 9 (Удельные показатели земельной доли)                           139                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      . Список литературы                                                                                   140-141                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      . Графическая часть

                                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 ВВЕДЕНИЕ

        Мировая практика свидетельствует, что наиболее эффективной формой управления рыночной экономикой является налоговое регулирование.

         Изменения политического и экономического положения России привели прежнюю налоговую систему в противоречие новым условиям хозяйствования, поставили перед необходимостью ее коренного изменения. Основные средства в местные бюджеты должны поступать от платежей за землю и недвижимость.

 Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Наиболее важными сточки зрения сбора земельных платежей являются земли поселений. В 2005 году в виде налогов и арендной платы за использование земель поселений было собрано в бюджеты всех уровней 25 млрд. руб. Это составляет значительную часть от всех платежей за природные ресурсы, но это лишь малая часть того, что должны приносить земельные ресурсы.

Проведение по объектной (индивидуальной) оценки рыночной или иной стоимости земельных участков (прежде всего для целей налогообложения в целом по России) требует неоправданно больших финансовых, временных и трудовых затрат. В свою очередь, проведение государственной кадастровой оценки земли, требующей гораздо меньших финансовых затрат позволив в короткие сроки получить объективные результаты стоимости земель различных категорий и разного целевого назначения.          

    

 

        Проект государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП) - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

         Существует несколько подходов к массовой оценке земель поселений. В России данная работа проводится впервые. В данном проектировании учтен опыт зарубежных стран, таких как: Испания, Германия и Швеция; в массовой оценке земель. Существует также методика оценки земель поселений по Американской технологии с компьютерной обработкой «Пакет NNSS», но данная технология опирается на развитый рынок недвижимости.

          В России рынок недвижимости, особенно рынок земли находится в стадии формирования, в связи с этим данные технологии перенести полностью на российскую действительность не представляется возможным.

           В результате проделанной в 1999 году работы по созданию нормативной правовой базы, регламентирующей вопросы государственной кадастровой оценки земель, и разработке соответствующих проектов нормативных правовых актов, постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. С принятием настоящего документа была создана правовая база, устанавливающая организационные и методические основы государственной кадастровой оценки земель всех категорий, что позволило приступить к реализации постановления Правительства РФ от 25.08.1999 №945 «О государственной кадастровой оценке земель».

             Для реализации постановления разработана и утверждена Методика государственной кадастровой оценки земель поселений.

            Методика ГКОЗП основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости (арендные ставки, платы за землю).

         

           Согласно ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что

прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначения невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество.

           В связи с введением Земельного кодекса, ст. 65 п. 5 - налогообложение будет проводиться от кадастровой стоимости в соответствии с целевым использованием. Согласно проекта, Налогового кодекса, часть 2 -налогообложение будет взиматься в размере от 0,1 до 2,0% от кадастровой стоимости земельного участка, независимо от его правового положения и форм собственности. Ставка земельного налога будет устанавливаться органом местного самоуправления одна на всю территорию поселения для каждого вида целевого использования.

           В проекте использованы следующие понятия:

- кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

- объект ГКОЗП (государственной  кадастровой оценки земель поселений) -это кадастровый квартал, поселение в целом или отдельный участок.