Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

Pⁱ = БП^j* Q₁^j* K^ц (21)

где:

Р^{i -}УПКСЗ j-гo вида функционального использования земель;

 

 

БП¹ " базовый УПКСЗ j-гo вида функционального использования земель;

Q₁^j  - показатель качества i-гo кадастрового квартала j-ro вида функционального использования;

Формула расчета базового УПКСЗ i-ro кадастрового квартала j-ro вида функционального использования земель (БП₁^j ) имеет вид:

Q_i^j

БП₁^j = P_ср^j× -----

Q^j_ср

где:

P_ср^j - средняя цена сделки с земельными участками j-ro вида функционального использования;

Q_i^j - показатель качества i-го кадастрового квартала j-ro вида функционального использования;

Q^j_ср  - среднеарифметическое (по кадастровым кварталам) значение

показателей качества земель j-того вида функционального использования

      _n

   ∑ Q_i^j

(   ⁱ⁼¹         )

       n

  Базовый УПКСЗ рассчитывается по тем видам функционального использования, по которым существует не менее десяти сделок с объектами недвижимости.

Расчет УПКСЗ по видам  функционального использования, по которым отсутствует (или отсутствует  в/необходимом объеме) информация о  сделках с земельными участками  и другими объектами недвижимости осуществляется с использованием коэффициента К^ц; (формула 20).

 

ОФОРМЛЕНИЕ МАТЕРИАЛОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

По результатам ГКОЗП  субъекта РФ, заказчику предоставляется  отчет о выполненной работе по каждому муниципальному образованию. Отчет

 

состоит из текстовой  части с приложениями и графической  части и должен соответствовать  требованиям типового отчета о проведении работ по ГКОЗ поселений.   Типовая   форма,   отчета   утверждается   соответствующим распорядительным документом Росземкадастра. Результаты работ по ГКОЗП субъекта РФ до их утверждения органом исполнительной власти субъекта РФ направляются на согласование в Росземкадастр.

 

 

 

    3 ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ

 

3.1 Порядок организации  работ по государственной кадастровой оценке земель поселений Амурской области

Организация работ по ГКОЗП на территории Амурской области  начинается с создания нормативно - правовой базы проведения данной работы; на основе нормативно - правовой базы Комитет  по земельным ресурсам и землеустройству Амурской области (заказчик) направляет заказ на выполнение работы предприятию «Амурземпроект» (исполнителю); далее предприятие «Амурземпроект» (исполнитель) на основании постановления главы администрации Амурской области от 23.05.2001 года №314 «О государственной кадастровой оценке земель поселений Амурской области» и при финансовой и организационной поддержке Земельных комитетов Амурской области направляет запросы на получение информации в организации и службы населенных пунктов.

           3.2 Исходная информация

          Кадастровое деление г.Завитинска:

В черте г.Завитинска находится 158 кадастровых кварталов. Кадастровое деление г.Завитинска получено с данных отдела кадастровой  палаты по Завитинскому району.

Местоположение объектов полученных от Комитета по архитектуре и строительству Завитинского района:

          Здание районной администрации расположено в 95 квартале. Здание городской администрации расположено в 102 квартале.

Городской центр находится  в границах кварталов; 73, 78, 77, 83, 82, 89, 88,95.

Военкомат и налоговая  инспекция в 90 квартале.

Ветхие строения в  кварталах; 129, 146, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158.

Железнодорожная станция  в 47 квартале (Расстояние от ст.Завитая  до

ст.Благовещенск 228 км).

 

 

Автовокзал расположен в 82 квартале.( Расстояние от г.Завтинска до а/в

г. Благовещенска - 172,9 км. Два в день до областного центра).

Зоны рекреации.

Парк «Победы» - квартал  № 106.

Парк отдыха - квартал  № 145.

Парк отдыха - квартал № 83.

      Заболоченность территории и наличие мест с высоким уровнем залегания

грунтовых вод в кварталах; № 50 (5% от площади), № 46 ( 40 % от площади),

ареалы распространения получены с геологических карт.

Местоположение многоэтажной жилой  застройки:

Кварталы № 49, 48, 53, 54, 55,73,78,77, 83,90, 95, 102, 109, 144, 151, 137,

47(10%), 145(30%).

Местоположение индивидуальной жилой застройки:

Все кварталы в черте  города за вычетом кварталов с  МЖЗ и кварталов №,

1,2,3,4,8, 11,15,44,45,50,106,153,152, 154, 155,156,157, 158.

       Местоположение объектов полученных от Комитета по культуре и

       спорту Завйтинского района:

Киноконцертный зал  «Мир» на 300 мест - квартал № 84,

Районный дом культуры на 200 мест - квартал № 83.

Школа искусств - 200 мест - квартал № 95.

Православный приход Архангела Михаила - квартал № 108.

Памятники архитектуры  и истории:

Памятник красногвардейцам - квартал № 83.

Памятник войнам погибшим в ВОВ (парк «Победы») - квартал № 106.

Памятник танк «Т - 34» - квартал № 146.

Центральный стадион - квартал  № 47.

Спортивный комплекс - квартал № 145.

        Местоположение объектов полученных от Комитета по образованию

       Завитинского района:

 

 

Детские сады:

№ 7 «Берёзка» - квартал  № 77.

№ 6 «Колобок» - квартал  № 49.'

№ 4 «Василёк» - квартал  № 116.

№ 52 «Солнышко» - квартал  № 54.

Школы:

МСПОШ № 1 - квартал № 103..

МСПОШ № 3 - квартал № 138.

МСПОШ № 218 - квартал № 30.

МСПОШ № 219 - квартал №52.

Начальная школа - сад - квартал 94.

Среднее профессиональное техническое училище на 60 мест, профиль

(трактористы, бухгалтера) - квартал № 102.

        Местоположение объектов полученных от Комитета по

        здравоохранению Завтинского района:

Муниципальная больница- 180 мест, квартале № 110.

Железнодорожная больница - 47 мест, квартал № 47.

Районная поликлиника - 300 посещений в день, квартал  № 148. Железнодорожная поликлиника - 60 посещений в день, квартал № 54

Информация полученная от Отдела по транспорту администрации      г.Завитинска:

Маршруты автобусов:

по городу работает два  автобусных маршрута № 1 и № 2.

Маршрут № 1 от Районной поликлиники до ПМК, количество остановок 18

в обе стороны. За 12 часов  в день делает 15 рейсов.

Маршрут № 2 от автовокзала  до Червоной горки, количество остановок 20

штук в обе стороны. За 12 часов делает 7 рейсов.

Места остановок указаны  на плане.

 

 

 

Информация полученная от отдела по энергетике администрации          г.Завитинска:

Электроснабжение - вся  застроенная часть г.Завитинск.

          Инженерная инфраструктура

Жилые массивы имеющие  централизованный водопровод, центральное  отопление и канализацию:

1. кварталы № 51, 52, 47 ( 10% ), 53, 54, 55, 73, 78, 84, 77, 83, 90, 89, 96, 95, 102,106.

2. квартал №48.

3. квартал №49.

4. кварталы № 141,140,148 (50.%).

5. кварталы № 151,144,137,138 (20%), 145 (30%).

Информация полученная от Санэпидемстанции г.Завитинска:

Шумовое загрязнение: источниками  шума являются - железная дорога «Транссибирская  магистраль» и ул. Мухинская ( дорожная магистраль), зона шумового загрязнения распространяется на 50 метров. Загрязнение воздуха и почвы: загрязнение распространяется на 300 метров от труб котельных высотой 50 метров. ( кварталы № 16, 53, 47, 84, 49, 57, 89, 148,151).

Местоположение объектов полученных по данным Комитета по       экономике Завитинского района:

Универмаг -квартал№82.

Рынок - квартал № 89.

Объекты общепита:

пивной бар - квартал  № 82.

кафе - квартал № 89.

ресторан «Магистраль» - квартал № 84.

                 

 

 

 

        Количество и местоположение магазинов по г.Завитинску

№ п/п	Наименование магазина	Адрес	Руководитель
1.	«Анна»	Квартал №53	Прикота А.Н
2.	Молочный	Квартал № 77	ООО Маслозавод
3.	«Восток»	Квартал №21	Неруш
4.	«Витязь»	Квартал №52	Наконечников
5.	«Ариадна»	Квартал № 49	Наконечников
6.	«Агат»	Квартал № 57	Наконечников
7.	«Стимул»	Квартал № 137	Захария К.И
8.	«Имидж»	Квартал № 144	Захария К.И
9.	«Планета»	Квартал №82	Кравчук
10.	«Сезон»	Квартал № 105	Кравчук
11.	Кулинария "	Квартал №77	Анатьева
12.	Зоомагазин	Квартал № 77	Борзова
13.	«Венера»	Квартал № 54	Резниченко
14.	«Хозяюшка»	Квартал № 54	Резниченко
15.	«Минутка»	. Квартал № 147	Мусатов
16.	«Спутник»	Квартал № 47	Гаспич
17.	«Веста»	Квартал № 84	Гарист
18.	«Золушка»	Квартал № 83	Пузанова
19.	Мебель	Квартал № 78	Тригуб
20.	«Людмила»	Квартал № 90	Гарист Л.Л
21.	«Школьник»	Квартал № 90	Демура П.И
22.	«Электромир»	Квартал № 89
23.	«Шанс»	Квартал №89	Тербакова
24.	«Росинка»	Квартал №90	Калуцкий А.А

 

 

4  ВЫПОЛНЕННЫЕ РАСЧЕТЫ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ Г.ЗАВИТИНСКА

АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

           4.1 Описание расчетов

           Расчет рыночной стоимости земли

Расчет рыночной стоимости  земли начинается с определения  рыночной цены земли по сделкам предоставленным  БТИ г.Завитинска.

По методике ГКОЗП  рыночная стоимость земли вычисляется по формуле(8):

              Р1 – СНС _Р1 × (1 – К_изн)

Р_зем,n =  -------------------------------

                                К_зем

Выполнив расчеты по данной формуле мы получили отрицательную  цену земли. Это получилось в следствии  того, что стоимость нового строительства (СНС) в г.Завитинска составляет 7000 руб. / кв.м., а коэффициент износа жилья (К изн.) по данным БТИ составляет 45%, т. е.:

Р зем,п = (1235,4 - 7000 х (1 - 0,45)): 1 = - 2614,6 руб./кв.м.

Мы пошли по другому  методу вычисления рыночной цены земли  по методу остаточной стоимости (распределения).

Цена земли вычисляется вычетом из рыночной цены сделки, инвентаризационной стоимости зданий и сооружений по данным БТИ. (С зем = Собщ - Сзд).

Пример: (земли под  индивидуальной жилой застройкой) из графы № 3 (Формы) вычесть графу  № 4 (Формы), т. е. 40000 - 11400 = 28600 руб.

Цена же 1 кв.м. земли  вычисляется делением рыночной стоимости  земли на площадь земельного участка, за исключением земель под многоэтажной жилой застройкой - здесь цена 1 кв.м. земли вычисляется делением рыночной стоимости земли на общую площадь квартиры и делением полученного результата на удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв.м. общей площади квартир различной этажности

 

 

застройки (К зем); в  нашем случае по данным БТИ средняя  этажность г.Завитинска - 4 этажа, К  зем - 1 (Приложение  9).

Пример: (земли под  индивидуальной жилой застройкой) цену земли разделить на графу № 2 (Формы), т. е. 28600 : 1000 = 28,6 руб./кв.м.

Данный расчет производится для каждой сделки, указанной в  формах по сбору исходной информации по земельным участкам.

Формы для сбора исходной информации по земельным участкам приведены  на стр.63 -66.

         Определение оценочных показателей

Определение оценочных  показателей рассмотрим на примере 1 кадастрового квартала под номером: 073, по перечню оценочных показателей и способу их учета, приведенному в (Приложении 8).

Фактор 1.1.1 - равен 1, так  как по территории данного кадастрового квартала проходит 2 маршрута общественного  транспорта.