Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

P= ∑ β_l,j × Fl,j +∑ β_2,j × F2,j + Const (13)

Величина const представляет собой среднее значение кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка в кластере.

При расчете кадастровой  стоимости единицы площади незастроенного земельного участка с использованием информации об арендной плате за земельный  участок, переход от ставки арендной платы к величине кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка осуществляется по формуле:

Р = С_а.п. + (Аг - ЗНг) * К                                   (14)

где:

Р - кадастровой стоимости единицы  площади незастроенного земельного участка (руб./кв.м);

С_а.п. - цена продажи права аренды на конкурсе;

Аг - размер арендной платы за землю (руб./год);

ЗНг - размер земельного налога (руб./год);

К - срок капитализации (7 лет), рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному).

        Расчет коэффициента определенности

         Используемая в Методике схема факторного анализа позволяет перейти от набора сжатых факторов к набору показателей, линейная комбинация которых составляет эти факторы. При этом, для облегчения сбора информации и уменьшения ее объема необходимо определить наиболее значимые показатели. Значимость оценочных показателей устанавливается на основе значений коэффициента определенности (R²).

 

 

Определение коэффициента определенности (R²) требует выполнения следующих операций:

   •  объединение    поселений    в    кластеры    на    основе    анализа

ценообразующих факторов;

•  выделение в каждом кластере тестовых поселений;

• сбор  по  тестовым  поселениям  информации   о   сделках  с земельными участками и другими объектами недвижимости;

•  определение аналитических  зависимостей между ценами сделок с  объектами недвижимости и ценообразующими  факторами;

•описание аналитической зависимости  между ценами сделок с объектами  недвижимости и ценообразующими  факторами, как линейной функции от показателей,

Коэффициент   определенности   (R²)   представляет   собой   процент дисперсии цен продаж, описываемый следующей математической моделью:

R² = 1 - sse_un/sse,                                                        (15)

где:

sse_un =∑ (Y_i – Y_регр.i)²

sse=∑ (Y_i – Y_сред.)²

Yi -цена i-ой сделки (или цена предложения);

Ypeгp.i -цены i-ой сделки, рассчитанная с помощью аналитической зависимости;

           Y_сред  - средняя цена сделки.

         При адекватности математической модели рынку выполняется условие: R²>85%. Чем больше коэффициент определенности, и соответственно меньше sse_un, тем правдоподобнее полученный результат.

Поиск достаточного количества оценочных показателей, состоит  в расчете вклада в коэффициент  определенности комбинаций различных вариантов показателей, расположение их в порядке возрастания в зависимости от их вклада с учетом цены сбора информации и нахождения границы, при которой можно исключить полученный вариант комбинаций показателей. В

 

результате, выявляются показатели, комбинации которых вносят наименьший вклад в коэффициент определенности. Эти показатели исключаются, оставшиеся (наиболее значимые) используются для сбора информации по объектам ГКОЗП с последующим отнесением этих объектов к определенному кластеру и расчетом для них аналитических зависимостей.

Кроме сокращения исходного  объема данных, коэффициент определенности также служит критерием адекватности полученных аналитических зависимостей рыночным тенденциям. Чем больше значение коэффициента определенности, тем правдоподобнее результат. Расчеты признаются удовлетворительными при коэффициенте определенности равном или превосходящем 0.85. Если расчеты признаны неудовлетворительными (R <0.85), необходимо увеличить объем исходной информации по сделкам 'с земельными участками и другими объектами недвижимости. Объем исходной информации возможно расширить за счет привлечения в качестве таковых показателей УГТКСЗ по видам функционального использования кадастровых кварталов, полученных по экспертной составляющей Методики.

Обработка информации о  сделках с объектами недвижимости не имеющими точного адреса

Ввод данных по сделкам  с квартирами в многоэтажных жилых  домах и домах повышенной этажности, не имеющих точного адреса осуществляется в СПО по мере поступления данных с помощью подсистемы «Сделки МЖЗ». При этом формируется «Классификатор коэффициентов качества» (К_кач). В дальнейшем с помощью подсистемы «Расчет коэффициентов качества жилья приведенной типовой сделки» производится расчет весов коэффициентов качества (К_кач), сглаживание и фильтрация цен сделок; рассчитывается базовая стоимость (Р1) для всего поселения и определяются характеристики типичного объекта; рассчитываются территориальные коэффициенты для каждой улицы на которой были зарегистрированы сделки с объектами недвижимости (Кт_ул).

 

Для расчета потенциалов влияния, сделки с земельными участками, по тем  видам функционального использования  земель, где была установлена 

четкая адресная    ( координатная) привязка (для гаража достаточен адрес  гаражного кооператива, для садового участка - адрес садоводческого товарищества), наносятся на электронную карту поселения (подсистема «Описание территории» - «Графическое формирование объектов»). Типы объектов ГКОЗП с четкой адресной (координатной) привязкой, по которым существует информация о сделках, должны быть отражены в классификаторе объектов влияния. Это объясняется тем, что для этих объектов ГКОЗП важен потенциал влияния на них объектов инфраструктуры поселения. Относительно этих объектов ГКОЗП, в конечном итоге, рассчитается УПКСЗ по видам функционального использования земель для конкретного кадастрового квартала.

Для интерактивной привязки объектов влияния и адресов объектов сделок к электронной карте, а  также для определения территориального коэффициента по улицам для сделок с объектами, не имеющими точного адреса, перед началом работ необходимо сформировать список улиц с их кодами. Формирование списка осуществляется в подсистеме «Сделки МЖЗ».

После получения необходимой исходной информации и нанесения объектов на электронную карту, рассчитываются УПКСЗ по всем видам функционального использования для конкретного кадастрового квартала.

Расчет УПКСЗ по виду функционального использования  земель -земли под многоэтажной жилой  застройкой осуществляется по формуле (8).

Расчет УПКСЗ по другим видам функционального использования  может быть проиллюстрирован следующим  образом:

•  с использованием  электронной карты рассчитываются потенциалы влияния для центров кадастровых кварталов;

•   проводится факторный  анализ;

•   значения   потенциалов   влияния   трансформируются   в сжатые факторы (F);

 

Расчет УПКСЗ на основе информации о сделках с застроенными земельными осуществляется по формуле:

_s

P_зем = ∑ α_j F_j,n

^n-1

где:

Р_зем - УПКСЗ, полученный методом «извлечения» или методом « соотнесения» на этапе сбора рыночной информации.

Из данной формулы  по известным факторам определяются α -регрессионные коэффициенты. Зная значения ценообразующих факторов (F) для любой точки поселения (центр квартала или конкретный земельный участок) можно рассчитать УПКСЗ в этой точке. Таким образом, Технология ГКОЗП предусматривает возможность перехода от определения УПКСЗ кадастровых кварталов к определению кадастровой стоимости конкретных земельных участков. Данные операции выполняются с использованием СПО, подсистемы «Описание территории»: программы «Факторный и кластерный анализ» и «Расчет потенциалов влияния».

Определение потенциалов  влияния объектов влияния

В Методике приняты, следующие  определения потенциалов влияния  от различных типов объектов влияния (объектов инфраструктуры поселения):

а)    точечные объекты - расстояния до ближайших объектов влияния (а) и суммарные значения логарифмов расстояний ( г ) от всех объектов данного типа:

P=a+Zbx*ln(r),

где

b - характеристика качества объекта влияния;

б) линейные объекты - расстояния до ближайших объектов влияния (а) и  сумма значений расстояний ( г ) от всех объектов данного типа:

P=a₁+Zb₁x(r), где

   bi - i -я характеристика качества объекта влияния;

 

 

Иными словами, от точечных объектов инфраструктуры поселения влияние на объект ГКОЗП описывается логарифмической зависимостью, для линейных и площадных (при некотором приближении площадной объект рассматривается как линейный) - зависимость линейная.

Характеристики качества объектов влияния используются для сравнения удельных весов объектов одного типа между собой и, как правило, представляют собой описание некой «мощности»/«производственной способности» объекта, называемой в СПО - рейтингом. Например, вместимость двух городских больниц одного медицинского профиля, позволяет сделать вывод о большей социальной и градообразующей значимости той больницы, в которой этот показатель выше; или более высокая средняя зарплата на одном из трех нефтеперерабатывающих заводов говорит о его большей привлекательности для рабочих этой сферы в данном городе.

 Адресно-координатные характеристики объектов влияния позволяют нанести эти объекты на электронную карту поселения (подсистема в СПО «Формирование графических объектов»).

 Нанесение объектов влияния на электронную карту поселения

           Нанесение объектов влияния и характеристик их качества и количества на электронную карту поселения (масштабов 1:10000, 1:5000) осуществляется для расчета потенциалов влияния объектов влияния на кадастровые кварталы или характерные точки территории поселения.

Нанесение объектов влияния  на электронную карту с помощью  СПО может производиться по мере получения указанных выше характеристик  объектов влияния одновременно с  формированием классификатора объектов влияния или после его формирования. Такой порядок нанесения объектов влияния и формирования их классификатора предусмотрен в случае, если адреса и другие характеристики объектов влияния инфраструктуры поселения 

получены в бумажном виде и ввод их на электронную карту  осуществляется непосредственно исполнителями работ.

 

Если электронные карты  с отдельными слоями объектов влияния  получены от соответствующих служб  в готовом виде, то после изучения данного материала и последующего внесения названий слоев объектов в  классификатор, производится автоматическая загрузка данных слоев. Тематика загружаемых слоев объектов влияния должна соответствовать их названиям в классификаторе объектов влияния для данного поселения. Ручной ввод объектов на электронную карту в этом случае осуществляется только для редактирования данных, если установлено несоответствие или недостаточная информативность представленного картографического материала.

Экспертно-аналитическая  составляющая Методики

Обработка анкетных данных

Обработка анкет начинается с рассмотрения правильности их заполнения. Выбраковываются анкеты, обработка которых невозможна или нецелесообразна из-за несоблюдения экспертом «Инструкции для эксперта». Оставшиеся после выбраковки анкеты, обрабатываются при помощи СПО (подсистема «Экспертная составляющая») с использованием «метода анализа иерархии».

В Методике применена  трехуровневая иерархия:

1 уровень - интегральные  показатели;

2  уровень - групповые  показатели;

3  уровень - оценочные показатели.

Описание алгоритма  анализа иерархий

Теория АИП предлагает следующий аппарат для определения силы влияния элементов нижнего уровня на элементы верхнего уровня. Берутся элементы одного уровня (например, 3-го) и один элемент 1 на уровень выше.

Проводятся парные сравнения  элементов третьего уровня по их силе влияния на элемент 1. По результатам формируется матрица парных сравнений. Рассчитывается собственный вектор и собственное значение матрицы.

 

 

Собственный вектор дает приоритеты (веса) элементов третьего уровня, а  собственное значение дает меру последовательности высказываний эксперта.

          Пример расчета весов влияния единичных показателей на

          интегральный.

В матрицу парных сравнений  включаются те единичные показатели, которые, с точки зрения эксперта, влияют на данный интегральный показатель.

Приведем пример расчета влияния единичны показателей на интегральный. Необходимо проанализировать станки с точки зрения их технического совершенства. Пусть на интегральный показатель "Техническое совершенство" влияют пять единичных показателей.

Обозначим их:

А - Разновидность конструкции

Б - Размер заготовки

В - Диапазон обрабатываемых поверхностей