Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

4)  результаты торгов (конкурсов,  аукционов)  по  выкупу  прав аренды (в т.ч. долгосрочной) на земельные участки того  или иного вида функционального  использования и характеристики  этих земельных участков;

5) цены  продаж земельных  участков  под  приватизационными  объектами;

6)  ставки арендной  платы за землю;

7)  иная информация  об объектах недвижимости.

        

          В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).

            Сбор информации по объекту недвижимости и виду функционального использования земель производиться с учетом местных особенностей. По тем видам функционального использования земель, по которым не производится приведение объекта ГКОЗП к типовому, на основе собранной информации о сделках с объектами недвижимости УГЖСЗ рассчитывается методом «извлечения» или методом «соотнесения». Большое значение придается наличию адресных характеристик (координат) объектов рыночных сделок (для сделок на рынке квартир необходимо как минимум наименование улиц). Наличие адреса является необходимым условием для привязки этих объектов к электронной карте поселения, расчета в автоматизированном режиме потенциалов влияния и нахождения аналитических зависимостей между ценами сделок на объекты недвижимости и пенообразующими факторами.

           При сборе рыночной информации запросы рекомендуется направлять в соответствующие структуры: риэлтерские и оценочные фирмы, КУИ, ГУЮ и БТИ. Возможно использование средств массовой информации и периодической печати для сбора ценовых (как правило, цены предложения) и качественных показателей, в том числе и адресных характеристик.

Графическая информация

Для проведения расчетов по статистической составляющей Методики важна точная адресная (координатная) привязка. Поэтому на электронной  карте должны присутствовать точно  привязанные слои, содержащие

информацию о сделках  с земельными участками и другими  объектами недвижимости по видам  функционального использования  земель.

Сбор информации для  проведения расчетов по экспертно-аналитической  составляющей первой ТЛ

 

 

Для проведения расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ также осуществляется сбор двух видов информации: семантической и графической.

Семантическая информация

Основным источником информации, используемой для расчетов в экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ являются данные анкет, заполняемых экспертами. На каждое поселение заполняется десять анкет.

В результате обработки  анкет устанавливаются удельные веса оценочных показателей, перечень которых приведен в Приложении 2 ТУ. Сбор информации осуществляется в разрезе оценочных показателей, получивших наибольшие веса.

Группа экспертов, привлекаемых для заполнения анкет составляет 10-12 человек и, формируется на уровне муниципального образования из следующих  специалистов:

•     представители  администрации субъекта РФ;

•    специалисты  Комитета по земельным ресурсам и  землеустройству;

• специалисты Комитета по архитектуре и градостроительству;

• специалисты Комитета по охране природы;

• специалисты Санитарно-эпидемиологической службы;

• работники Бюро технической инвентаризации;

•  риэлторы, оценщики;

• специалисты в области  коммунального хозяйства и транспорта;

• специалисты в сфере  культурно-бытового обслуживания населения;

•   специалисты  в сфере экономики, промышленности, строительства. Тщательный отбор экспертов обеспечивает более высокое качество

получаемых в процессе автоматизированной обработки анкет.

Графическая информация

Графическая информация, используемая для расчетов по экспертно-аналитической  составляющей первой ТЛ может быть представлена на бумажных и электронных носителях.

 

 В состав графической информации на бумажных носителях входит схема существующего использования территории в составе генерального плана поселения. Кадастровая карта поселения масштабов 1:5000 и 1:10000 может быть представлена как на бумажных, так и на электронных носителях.

Один экземпляр кадастровой  карты поселения используется в  виде рабочего экземпляра для нанесения  необходимой информации, другой для  дальнейшего тиражирования и  предоставления в отчете о ГКОЗП.

На рабочем экземпляре карты поселения должны быть отображены:

•  черта поселения;

• границы градостроительных  кварталов, микрорайонов;

•объекты соцкультбыта (д/сады, школы, дворцы культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы, тренажерные залы, бассейны, дома быта, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);

•  памятники истории  и архитектуры с их охранными  зонами;

• территории с различным  уровнем обеспеченности инженерным оборудованием: водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, благоустройство территории;

• зоны регулируемой застройки;

• территории      коммунально-складских      зон,      промышленных предприятий  и их санитарно-защитных зон, территории гаражей;

• территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного использования, лесов и их охранных зон, зон рекреации (парки, лесопарки, курортные территории);

•  водные объекты  и их охранные зоны;

• территории с неблагоприятной  экологической обстановкой;

•  результаты инженерно-геологических изысканий.

 

РАСЧЕТНЫЕ БЛОКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В МЕТОДИКЕ

Проведение факторного анализа

 

Используемый в Методике расчетный блок - факторный анализ с учетом ценообразующих факторов - реализуется в СПО посредством  использования метода главных компонент.

Использование метода главных  компонент при количественном описании объектов ГКОЗП (к примеру, административных районов) позволяет при проведении статистического анализа ограничиться выделенными сжатыми факторами. Так, в множественном регрессионном анализе вместо большого набора показателей Х),Х₂,...,Х_Ш рассматривается гораздо меньший набор факторов (главных компонент), не коррелирующих друг с другом. Это значительно снижает размерность исследуемого пространства, и, следовательно, облегчает обработку и анализ информации. Критерием для отбора анализируемых факторов (главных компонент) является    величина    коэффициента    дисперсии.    Для    последующего 

рассмотрения оставляются  те факторы, для которых дисперсия  больше единицы, остальные факторы выбраковываются.

Таким образом, при сборе  исходной информации об объектах ГКОЗП  может быть учтен любой набор  показателей, выраженных в произвольных единицах измерения.

Выделение групп (кластеров) однородных по совокупности признаков  объектов (административных районов, поселений,

кадастровых кварталов)

В основу процедуры кластеризации  положена следующая предпосылка: одним  из свойств полученных факторов (главных  компонент) является то, что описание объектов ГКОЗП (например, районов) в  пространстве несколькими сжатыми факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество сжатых факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то

 

 

 

расположение объектов в пространстве легко анализируется  даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся  общностью значений факторов (что  позволяет предположить об общности критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов).

Процедура кластеризации  начинается с вычисления матрицы  различия между группируемыми объектами: районами, поселениями, кварталами (матрица  евклидовых расстояний между объектами  в информационном пространстве сжатых факторов):

            d₁₁    d₁₂  …   d_1p

d₂₁    d_{22  …}        d_2p

D=       …    …     …    …

d_n1   d_n2  …    d_np

Элементы этой матрицы  вычисляются исходя из матрицы данных, представленной в виде «объекты - признаки». В матрице данных в качестве признаков  выступают сжатые факторы (главные  компоненты):

                X₁₁  X₁₂  … X_1P

               X₂₁   X₂₂  … X_2P

X=       …   …   …   …

                 X_n1  X_n2 … X_np

Матрицы преобразуются  по формуле евклидового расстояния между объектами:

                p

Dij=        ∑ (X_ik -  X_jk)²

               k=1

Евклидова метрика применяется  в данном случае потому, что в  качестве   признаков   объектов   выступают   безразмерные   факторы однородные величины, не коррелирующих  между собой.

После вычисления матрицы объекты ГКОЗП объединяются в группы. Этот процесс совершается последовательно за n - 1 шагов. На первом шаге в

 

матрице различий D находится минимальный элемент (кратчайшее расстояние) dij и объекты i и j (их можно считать кластерами состоящими из одного объекта) объединяются в один кластер i+j, состоящий из двух объектов. Далее матрица различий изменяется. Из нее удаляются две строки и два столбца, содержащие расстояния от i и от j до остальных единиц, но добавляется одна строка и один столбец с расстояниями от кластера i+j до остальных объектов. На каждом шаге процедура повторяется, т.е. находится минимальное расстояние в преобразованной матрице различий и соответствующие кластеры объединяются в один.

Если на некотором  шаге объединились кластеры i и j с числом объектов ni и nj, в каждом из них, то различия (расстояния) d_i+j,к между объединенным кластером i+j и любым другим кластером k (эти различия нужны для получения преобразованной матрицы различий) иллюстрируются формулой:

d_i+j,k = min(d_ik, d_jk)

Приведенная выше формула  описывает алгоритм «минимальной связи» или «ближайшего соседа». Этот алгоритм позволяет объединить в один кластер  даже далеко координатно-отстоящие  объекты, если существует соединяющая  мх цепочка из близких между собой  единиц.

Результатом кластеризации  объектов ГКОЗП является список административных районов, поселений, кадастровых кварталов  по кластерам и диаграмма их распределения  в информационном пространстве двух наиболее информативных факторов. Автоматизировано происходит выбор тестовых объектов, являющихся центрами полученных кластеров. В СПО также предусмотрен интерактивный выбор центра кластера (интерактивный выбор типичного поселения осуществляется экспертно, с учетом развитости рынка недвижимости, доступности ценовой информации). При этом ограничивающим критерием является условие, что тестовое поселение не

 

 

 

 

должно далеко отстоять от основной группы поселений - не должно находиться на краю кластера.

ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ  ПО ПЕРВОЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ ЛИНИИ

Статистическая составляющая Методики

Общие положения

В общем виде расчет кадастровой  стоимости земельного участка (Р) может  быть представлен следующей формулой:

Р= S зем.уч. *(Рпос₁+Рсделки_i) * K^ц_i,                                                   (1)

где:

S зем.уч. - площадь земельного участка (кв.м);

Рпосi -линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Рсделки₁ - линейная функция параметров сделки для i-ro кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

К^Ц_i - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

i - номер кластера.

На основании модели (1) составляется избыточная система  уравнений, описывающая сделки с  объектами недвижимости в оцениваемом поселении:

    _{m                       s                d}

Рпос_i,j - Рсделки_т = ∑β_i F_i,j +∑α_j F_j,n+∑δ_k G_n,k+ Const (2)

                                                    ^{j=1       n=1               k=1}