Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

Фактор 1.1.2 - равен 0,46, так  как 46% площади кадастрового квартала попала в зону доступности остановок общественного транспорта.

Фактор 1.1.3 -равен 0,9 так как 90% площади кадастрового квартала попала в зону доступности железнодорожной станции.

Фактор 1.1.4 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет Метрополитена.

Фактор 1.1.5 - равен 0, так как в г.Завитинске нет автотранспорта экспресс - сообщения.

Фактор 1.2.1 - равен 0, так  как на территории кадастрового квартала нет железнодорожных подъездных путей.

Фактор 1.2.2 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет речного (морского) грузового порта.

Фактор 1.2.3 - равен 1, так  как вдоль кадастрового квартала проходит транспортная магистраль.

Фактор 1.2.4 - равен 0, так  как нет препятствий для движения к территории кадастрового квартала.

 

 

Фактор 1.3.1 - равен 1, так  как вся площадь кадастрового квартала попала в зону высокой пешеходной доступности от городского центра.

Фактор 1.3.2 - равен 1, так  как вся площадь кадастрового квартала попала в зону высокой доступности  общественным транспортом от городского центра.

Фактор 1.3.3 - равен 1, так  как вся площадь кадастрового квартала попала в зону высокой доступности автомобильным транспортом от городского центра.

Фактор 2.1.1 - равен 1, так как на всей площади кадастрового квартала есть наличие централизованных сетей теплоснабжения.

Фактор 2.1.2 - равен 1, так как на всей площади кадастрового квартала есть наличие централизованных сетей водоснабжения.

Фактор 2.1.3 - равен 0, так  как всей площади кадастрового квартала отсутствует централизованные сети газоснабжения.

Фактор 2.1.4 - равен 1, так  как в данном кадастровом квартале удовлетворение заявки на установку телефона выполняется в течении 1 года.

Фактор 2.1.5 - равен 0,98, так как 98 % площади кадастрового квартала попала в наличие централизованных сетей канализации.

Фактор 2.1.6 - равен 1, так  как на всей площади кадастрового квартала имеется энергоснабжение

Фактор 2.2.1 - равен 0,5, так  как 50% протяженности улиц на территории кадастрового квартала имеют уличное  освещение.

Фактор 2.2.2 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет ливневой канализации.

Фактор 2.2.3 - равен 1, так как 100% дорог на территории кадастрового имеют твердое (асфальтированное) покрытие.

Фактор 2.2.4 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет специально устроенных парковок для автотранспорта.

 

 

 

Фактор 3.1.1- равен 0,74, так как 74% площади кадастрового квартала попала в зону доступности детских дошкольных учреждений или общеобразовательных школ.

Фактор 3.1.2 - равен 1, так  как вся площадь кадастрового квартала попала в зону доступности  стационарных объектов общественного питания.

Фактор 3.1.3 - равен 0, так  как вся площадь кадастрового квартала не попала в зону доступности  до детских и взрослых поликлиник.

Фактор 3.1.4 - равен 1, так  как вся площадь кадастрового квартала попала в зону доступности до капитальных объектов розничной торговли.

Фактор 3.1.5 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет спортивных площадок на территории кадастровых  кварталов.

Фактор 3.2.1 - равен 1, так как вся площадь кадастрового квартала попала в зону доступности до капитальных объектов здравоохранения городского значения.

Фактор 3.2.2 - равен 0,98 , так как 98% площади кадастрового квартала попала в зону доступности до головных инженерных сооружений транспортных сетей.

Фактор 3.2.3 - равен 1, так  как вся площадь кадастрового квартала попала в зону доступности до учреждений культуры, культовых сооружений, спортивных сооружений.  

Фактор 3.2.4 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет объектов индустрии отдыха.

Фактор 3.2.5 - равен 1, так как вся  площадь кадастрового квартала попала в зону доступности до объектов стационарной торговли городского значения.

Фактор 3.2.6 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет малопривлекательных  социальных объектов.

Фактор 4.1.1 - равен 0,021, так  как 2% площади кадастрового квартала попала в зону загрязнения воздуха.

 

 

Фактор 4.1.2 - равен 0,021, так как 2% площади  кадастрового квартала попала в зону загрязнения почвы.

Фактор 4.1.3 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет загрязнения  почвенных вод.

Фактор 4.2.1 – равен 0,16, так как 16% площади кадастрового квартала попала в зону шумового загрязнения.

Фактор 4.2.2 - равен 0,так как вся  площадь кадастрового квартала не попала в зону воздействия электромагнитных полей.

Фактор 4.2.3 - равен 0, так как в  г.Завитинске нет радиационного  фона.

Фактор 5.1.1 - равен 0, так как в г.Завитинске нет архитектурно -эстетической и исторической ценности застройки.

Фактор 5.1.2 - равен 0, так как на территории данного кадастрового квартала нет  исторических комплексов или отдельных  памятников истории и культуры.

Фактор 5.1.3 - равен 0, так на территории данного кадастрового квартала нет старых и ветхих строений.

Фактор 5.1.4 - равен 1, так  как вся площадь кадастрового квартала попала в историческую часть  г.Завитинска.                                                                                                                                                                                                                                                                

Фактор 5.2.1 - равен 0,98, так  как 98% площади кадастрового квартала попала в зону доступности от общегородских объектов рекреации общественным транспортом.

Фактор 5.2.2 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет общегородских  сезонных объектов рекреации.

Фактор 5.2.3- равен 0, так как в г.Завитинске нет озеленения.

Фактор 5.2.4 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет ценных ландшафтов.

Фактор 5.2.5 - равен 0, так  как в г.Завитинске нет природоохранных, природозаповедных, водоохранных зон.

Фактор 6.1.1 - равен 0, так  как на территории данного кадастрового квартала нет мест с высоким уровнем  залегания грунтовых вод.

 

 

Фактор 6.1.2 - равен 0, так как в  г.Завитинске нет грунтов нарушенных горными выработками и другими  подрабатываемыми территориями.

Фактор 6.1.3 - равен 0, так как вся  площадь кадастрового квартала не попала в зону распространения скальных грунтов.

Фактор 6.2.1 - равен 0, так как вся площадь кадастрового квартала не попала в зону затопления и подтопления паводками и заболоченных мест.

Фактор 6.2.2 - равен 0,. так как на территории в г.Завитинске нет нарушенности грунтов карстовыми явлениями, возможности оползневых явлений и просадочных грунтов. 

Фактор 6.2.3 - равен О, так как на территории г.Завитинска нет подверженности разрушительным природным и стихийным  воздействиям.

Радиусы доступностей, участвующие  в расчете оценочных показателей  взяты со СниПа 2. 0701 - 89*. По данному СНиПу приняты радиусы доступности (обслуживание): до детских дошкольных учреждений или общеобразовательных школ - 300 метров; до стационарных объектов общественного питания - 500 метров; до детских и взрослых поликлиник -1000 метров. Остальные радиусы определяются путем экспертного опроса 10 человек. В расчет принимаются усредненные значения из 10 анкет. В дипломном проекте данные анкеты не прилагаются, из-за большого объема анкет.

Значения средних радиусов доступности  приведены в (Приложении 1) на стр. 88-89.

Значения оценочных показателей  приведены в (Приложении 2) на стр.90 - 104.

Расчет весов видов  функционального использования  земли и весов     оценочных показателей по 14 видам функционального использования земли.

Данный расчет производится на основании экспертных анкет методом иерархии. В нашем случае он выполнен на основании 10 анкет. В расчет

 

 

принимаются усредненные значения из 10 анкет с коэффициентом последовательности не более 0,15. В данном дипломном проекте  анкеты

экспертов не приводятся, из-за большого объема анкет (одна анкета эксперта, в бумажном варианте занимает 140 листов).

Средние веса видов функционального  использования земли приведены в (Приложении 4) на стр.111.

Средние веса оценочных  показателей по 14 видам использования земли приведены в (Приложении 5) на стр.112 - 113.

         Расчет коэффициентов относительной ценности (Q)

Расчет коэффициентов  относительной ценности по 14 видам  функционального использования  земли производится суммированием  произведений значения оценочного показателя по конкретному кадастровому кварталу на вес оценочного показателя по конкретному виду функционального использования земли.

Расчет рассмотрим на примере земель под многоэтажными  жилыми домами в кадастровом квартале под номером 073.

В данном кадастровом  квартале

Q = 1 х 0,01419(1.1.1.) + 1 х 0,02365(1.1.2.) + 0,904 х 0,01892(1.1.3.) +1 х 0,03494(1.2.3.) + 1 х 0;09399(1.3.1.) + 1 х 0,06266(1.3.2.) + 1 х 0,03133(1.3.3.) + 1 х 0,05469(2.1.1.) + 1 х 0,03646(2.1.2.) + 1 х 0,00911(2.1.4.) + 0,98 х 0,04557(2.1.5.) + 1 х 0,02734(2.1.6.) + 0_,5 х 0,00638(2.2.1.) + 1 х 0,0085(2.2.3.) + 0,74 х 0,02352(3.1.1.)+1 х 0,0294(З.Г.2.) + 1 х 0,01176(3.1.4.)+1 х 0,0252(3.2.1.) + 0,98 х 0,0168(3.2.2.) + 1 х 0,021(3.2.3.) + 1 х 0,0126(3.2.5.) - 0,21 х 0,001999(4.1.1.) - 0,21 х 0,00666(4.1.2.) + 0,16 х 0,1999(4.2.1.) + 1 х 0,02546(5.1.4.) + 0,98 х 0,01697(5.2.1.) = 0,62270

Данный расчет производится для каждого кадастрового квартала по каждому виду функционального  использования земли.

Коэффициенты относительной ценности по каждому виду функционального использования земли приведены в (Приложении 3) на стр.105 - 110.

       

         Расчет базовой постоянной величины (БПВ).   

         Для определения БПВ необходимо из форм для сбора исходной информации по земельным участкам исключить сделки с минимальной и максимальной ценой и тем самым получить не менее 10 хороших сделок.

БПВ определяется суммированием  деления рыночной цены 1 кв.м. земли  по конкретному виду функционального  использования земли на коэффициент относительной ценности по конкретному виду функционального использования земли для кадастровых кварталов в которые попали сделки, а затем разделив полученную сумму на количество получившихся дробей.

Определим БПВ для  земель многоэтажной жилой застройки (МЖЗ), земель индивидуальной жилой застройки (ИЖЗ), земель гаражей и автостоянок (Гаражи) и земель торговли (Торговля).

БПВ мжз = 582,5: 0,4331 + 921,8 : 0,3874 + 1274,7 : 0,4905 + 865,6 : 0,6154 + 895,6 : 0,547 + 680 : 0;4564 + 539,8 : 0,2239 + 663,8 : 0,5546 + 758,9 : 0,5811 + 961,95 : 0,6045 +. 955,8 : 0,5717 + 706,5 : 0,2895 = 21474,32 : 12 = 1789,5

БПВ ижз = 20 : 0,1624 + 40 : 0,6858 + 32 : 0,5529 + 28,6 : 0,4552 + 36,8 : 0,4806 + 22,0 : 0,3895 + 28,8 : 0,2769 + 36,4 : 0,6446 + 31 : 0,4728 + 41 : 0,6469 + 38,1 : 0,6604 + 25,4 : 0,2225 + 26 : 0,3905 + 45 : 0,6339 + 27,8 : 0,3832 = 1105,87: 15 = 73,7

БПВ гаражи - 375 :0,6884 + 270 : 0,5544 + 285 : 0,5076 + 332,5 : 0,7081 + 340 : 0,5861 + 250 : 0,4615 + 295 : 0,6774 + 380 : 0,668 + 236 : 0,6575 + 364 : 0,6524 + 225 : 0,3187 + 325 : 0,6426 = 6317,58 : 12 = 526,46.

БПВ торговля = 425 : 0,6666 + 514 : 0,6601 + 444 : 0,6399 + 475 : 0,3119 + 507,5 : 0,5868 + 480 : 0,2946 + 450 : 0,3053 + 380 : 0,2298 + 405 : 0,5587 = 10633,58 : 10 - 1063,36

           Определение удельного показателя кадастровой стоимости земли

(УПКСЗ)

 

 

УПКСЗ (Р зем) вычисляется  для тех видов у которых  есть БПВ, следующим образом: умножением БПВ конкретного вида функционального 

использования земли  на коэффициент относительной ценности данного вида функционального использования земли по каждому кадастровому кварталу.

Расчет рассмотрим на примере земель многоэтажной жилой застройки и кадастрового квартала № 077.

Р зем = 1789,5 х 0,58105 = 1039,8 руб.кв.м.

УПКСЗ (Р зем) для видйв  функционального использования земли не имеющих БПВ, вычисляется умножением БПВ нормирующего вида функционального использования земли на коэффициент относительной ценности конкретного вида функционального использования земли по каждому кадастровому кварталу и умножая на коэффициент перехода (К ц).

Расчет рассмотрим на примере земель промышленности и  кадастрового квартала № 102.

Р зем = 1789,5 х 0,63837 х 1/3 = 380,78 руб./кв.м.   ;

Коэффициент перехода (К  ц) для земель торговли, земель народного  образования и земель административно - управленческих организаций равен 1; для земель промышленности и земель военных равен 1/3; для земель садов, земель рекреации, земель с/х назначения, земель лесов, земель водных объектов и прочих земель поселений равен 1/8.

УПКСЗ по всем видам функционального использования земли приведены в (Приложении 6) на стр.114-115.

4.2 Анализ УПКСЗ и  налогообложение через кадастровые

стоимости земли

При определении УПКСЗ  рассматривались 6 вариантов расчетов.

1 вариант: МЖЗ нормирующий  вид функционального использования земли; ИЖЗ, Гаражи и Торговля пересчитаны через БПВ; остальные нормируемые.

2 вариант: МЖЗ нормирующий  вид функционального использования  земли, остальные нормируемые.

3 вариант: МЖЗ нормирующий  вид функционального использования  земли, ИЖЗ и Гаражи пересчитаны через БПВ; остальные нормируемые.

4 вариант: ИЖЗ нормирующий  вид функционального использования  земли, остальные нормируемые,  

5 вариант:    Гаражи    нормирующий    вид    функционального  использования земли, остальные  нормируемые.

6 вариант:    Торговля   нормирующий   вид   функционального использования земли, остальные нормируемые.