Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

где:

 

 

 

Pnoc_ij -линейная функция от сжатых факторов для i-ro кластера поселений и j-го поселения данного кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Рсделки_n - линейная функция параметров сделки для i-ro кластера поселений и j-го поселения данного кластера, учитывающая особенности п-го оцениваемого объекта недвижимости (земельного участка и строения на нем) (локальная составляющая), руб/кв.м;

Fij - значение факторов для j-ro поселения, i-oro кластера;

Bj - коэффициенты регрессии факторов 1-го кластера;

F_jn - значение сжатых факторов, отражающих влияние объектов инфраструктуры j-ro поселения на n-й объект ГКОЗП (кадастровый квартал или характерная точка поселения);

α_j - коэффициенты регрессии факторов для каждого кластера кадастровых кварталов или характерных точек j-ro поселения, для которых существует одинаковый набор факторов F;

G_n,k - k-я характеристика, n-го объекта ГКОЗП;

δ_k- вес k-го признака для n- го объекта ГКОЗП.

Const - средняя цена сделки с объектом недвижимости (из анализируемых цен сделок) для конкретного кластера.

При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается  возможность использования данных о сделках с земельными участками  с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в-результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом:

Рсделки_n = S_n*Р1*Пх_i,n,                                                          (3)

где:

Рсделки,_n - цена n-ой сделки по объекту недвижимости (земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями));

S_n - общая площадь здания (строения) в n-ой сделке;

 

Р1 -базовая стоимость  единицы площади типичного объекта  сделки, руб/кв.м.;

Пхi_,n -совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.

Решение системы уравнений (3) позволяет определить значения поправочных  коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному  рынку в многоквартирных жилых  домах приведение всех квартир к  типичной осуществляется следующим  образом:

                         _b

P_{объекта} = П К_{кач. k,n}

                        ^k=1

где:

Робъекта -стоимость единицы  площади объекта сделки - квартиры (руб./кв.м);

ПК_{кач k, n} - совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки, характеризующих особенности объекта сделки, так и местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент).

К_кач.k,n - значение коэффициента качества для k-го признака одного из свойств n-го объекта сделки (например: при свойстве «материал стен» К_кач для признака «панельные стены» равен 0,5, а для признака «кирпичные стены» -0,3 и т.п.).

Для каждого объекта сделки с  известной ценой сделки (или ценой  предложения) рассчитывается П К_{кач. k,n}. Для этого составляется система уравнений (4) по числу сделок. Далее эта система логарифмируется:

Ln_Kкaчl,n ⁺Ln_Kкач.2,n ⁺Ln_Kтулбт +… +Ln_Kb,n =LnР_{объекта,n}                           (5)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

  Совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки (ПК_кач,n) находится решением переопределенной системы уравнений, так чтобы коэффициенты минимизировали норму:

             ПК_кач,n - P_{объекта}   → MIN (6)

Рассчитанные таким  образом коэффициенты качества объекта сделки (ПК_кач,n), подставляются в первоначальную систему уравнений (4) и цены сделок пересчитываются по полученным коэффициентам. Таким образом удается сгладить артефакты в ценах сделок (недостоверные, завышенные или заниженные цены). Происходит фильтрация, наиболее, отличные по стоимости объекты сделок удаляются (в СПО процент удаляемых сделок задается вручную (по умолчанию - 5%)) и система уравнений (4) снова пересчитывается.

Как уже отмечалось, среди  коэффициентов качества объектов сделок учитывается территориальный коэффициент улицы, на которой была совершена сделка (или зарегистрированы цены предложения) - Кт_ул На основе территориальных коэффициентов улиц (Кт_ул)определяются территориальные коэффициенты для перекрестков улиц (Кт) как точечных объектов. Далее на основе территориальных коэффициентов для перекрестков улиц (Кт) данного кадастрового квартала осуществляется расчет территориальных коэффициентов для центров кадастровых кварталов (Кт_n) тем самым позволяя определить коэффициент регрессии α_j, в формуле (2):

_s

∑ α_j F_j,n =K_Tn      (7)

ⁿ⁼¹

где:

Кт_n - территориальный коэффициент, рассчитанный для центра п-го кадастрового квартала;

F_j,n - значения сжатых факторов, отражающих влияние различных типов объектов инфраструктуры поселения на величину УПКСЗ в п-м кадастровом квартале.

 

 

Перед расчетом коэффициентов  качества объектов сделок (К_кач.k,n) территориальные коэффициенты центров кадастровых кварталов (Кт_n) приводиться к единице.

Объект сделки, для  которого все коэффициенты качества (К_кач.k,n) равны единице, признается типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта (Р1) является базовой для поселения в целом.

СПО позволяет определить характеристики качества типичного  объекта. Далее с учетом стоимости  нового строительства (СНС) типичного  объекта (аналог полной восстановительной стоимости (ПВС)) и коэффициента износа (К_изн) типичного объекта методом «извлечения» рассчитывается УПКСЗ под типичным объектом (формула (8)). Типичный объект не имеет характеристики местоположения, поэтому при расчете

УПКСЗ учитывается территориальный коэффициент кадастрового квартала (Кт_n), в котором расположен данный земельный участок.

   K_Tn× Pl – CHC_Pl × (1- K_изн )

P_зем,n = ------------------------------------

                               K_зем

где:

К_зем - удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв. м. общей площади жилых помещений для застройки различной этажности (значения удельного показателя земельной доли (К_зем) приведены в Приложении 3 ТУ).

Установление типичного  объекта и приведение цен на объекты  недвижимости к ценам типичного объекта производится по каждому виду функционального использования земель, обеспеченному рыночной информацией. Среди видов функционального использования земель могут выделяться виды функционального использования земель под объектами недвижимости, существенно отличающимися друг от друга качественным и стоимостным характеристикам. Например, по виду функционального использования «земли многоэтажной и повышенной этажности жилой застройки» в отдельную группу может выделяться жилье улучшенной

 

планировки, построенное по индивидуальным проектам (элитное жилье). Далее существует возможность выделения групп близких по характеристикам типов жилых домов. Для каждой из выделенных групп объектов недвижимости определяется типичный объект.

Аналогичная стратификация может производиться и в пределах других видов функционального использования земель, при условии достаточности объема рыночной информации по этим видам.

Определение линейной функции  от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающей особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурной составляющей) (формула (1)), осуществляется по следующим уравнениям регрессии:

                      _{m        s}

KT_n× Pl=∑β_i F_i,j +∑α_j F_j,n (9)

                        ^{j=1        n=1}

Уравнения регрессии  составляются для тестового поселения i-го кластера поселений численностью населения >10 000 и далее распространяются на все поселения данного кластера. Таким образом, инфраструктурная составляющая будет одинаковой для всех поселений в пределах кластера.

Проведение факторного анализа с учетом параметров оценочных

показателей

При расчете УПКСЗ  в черте отдельно взятого поселения, расчет проводится по показателям, характеризующим  инфраструктуру этого поселения. По этим показателям .рассчитываются факторы (F_j) для любой интересующей точки (а следовательно и К_т). В этом случае не учитываются показатели более высокого уровня, характеризующие отличие одного поселения от другого. При решении многоуровневой задачи район -поселение - земельный участок (характерная точка), множество показателей увеличивается, то есть факторы F_j для n - уровня считаются n - раз. На

 

 

 

каждом уровне осуществляется кластеризация объектов ГКОЗП и  находятся аналитические зависимости  между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразующими факторами (Fj) этого уровня. Например, при решении двухуровневой задачи, при описании нижнего уровня (уровень земельного участка, характерной точки) для уравнения регрессии имеем:

 

∑ β_l,j × Fl,j +∑ β_2,j × F2,j (10)

^j j

где:

                   для ∑ β_l,j × Fl,j - известны все составляющие,

                                          ^j

для +∑ β_2,j × F2,j     неизвестны   искомые   коэффициенты   при

                ^j

факторах, учитывающих  особенности инфраструктуры поселения  на уровне земельного участка, характерной  точки поселения.

При описании уровня поселения  рассматривается информация о сделках  с земельными участками и другими  объектами недвижимости в поселениях, входящих в один кластер. Значения коэффициентов  при ценообразующих факторах в одном  кластере - одинаково, а значения самих факторов - различны для различных поселений. Полученная аналитическая зависимость применима для поселений кластера, для которых нет информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.   Таким   образом,   первая   составляющая   формулы   (10)

∑ β_l,j × Fl,j справедлива для всех поселений, попавших в один кластер

^j

(различны только значения F_1,J). Вторая составляющая описывает распределение территориального коэффициента применительно к точкам (застроенные и незастроенные земельные участки) внутри конкретного поселения.

Для распределения рассчитанных по тестовым объектам УПКСЗ по видам  функционального использования  на другие объекты кластера, осуществляются следующие действия:

 

 

• в    тестовом    объекте    кластера    (тестовом    поселении)    по ценообразующим факторам, учитывающим особенности инфраструктуры поселения, группируются, (кластеризуются) характерные точки и земельные участки с известными координатами;

• для кластеров характерных  точек тестового поселения определяются аналитические зависимости между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

• для других (отличных от тестового) поселений кластера собираются показатели, отражающие влияние инфраструктуры поселения на характерные точки    этого   поселения   с    последующим    их    преобразованием    в ценообразующие факторы;

• определяется  к  какому  кластеру  точек  тестового   поселения относятся те или иные характерные точки других поселений  данного кластера;

•на основании рассчитанных ранее коэффициентов регрессии (a,j) и значений      ценообразующих      факторов      определяются      значения территориального коэффициента (Кт) в характерных точках поселений отличных от тестового.

Общая формула, отображающая описанный выше расчет территориального коэффициента (Кт) в конкретном поселении выглядит следующим образом:

∑ β_l,j × Fl,j +∑ β_2,j × F2,j = Kт                                      (11)

^j j

Конечная формула для  расчета кадастровой стоимости  единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости имеет следующий вид:

P= (∑ β_l,j × Fl,j +∑ β_2,j × F2,j) × Pl (12)

^j j

Расчет кадастровой  стоимости единицы площади земельного участка с расположенными на нем  другими объектами недвижимости осуществляется на основе информации о сделках с объектами недвижимости, с которыми

 

производилась процедура  определения типичного объекта  с базовой стоимостью (Р1) и коэффициентами качества равными 1. Если по каким-то причинам приведение к типичному объекту невозможно, или не имеет смысла, формула определения кадастровой стоимости единицы площади объекта ГКОЗП будет иметь следующий вид: