Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

Г - Разновидность накопителя инструмента

Д - Мощность главного привода

Эксперту предлагается попарно сравнить единичные показатели по силе их влияния на технологические возможности станка. Метод АИП предлагает следующую шкалу для сравнения альтернатив:

степень превосходства  балл

А и Б равно сильны      1

А несколько сильнее  Б (слабо доминирует)      3

А значительно сильнее  Б (сильно доминирует) 5

А чрезвычайно сильнее Б (очень сильно доминирует) 7

А абсолютно сильнее  Б (абсолютно доминирует)       9

Баллами 2,4,6,8 могут отмечаться промежуточные суждения эксперта. Вообще применение аппарата парных сравнений  для определения весов критериев  связано с ограниченными возможностями человека по переработке информации. Например, опыты доказывают, что ЛПР не может учитывать

 

одновременно более 7(+-2) объектов. При более сложных задачах  эксперты применяют упрощающие эвристики, что приводит к искажению результата. Возможности ЛПР по переработке информации исследовались в ряде работ. Исследования показывают, что при прямом указании весов критериев ЛПР допускает много противоречий, использует упрощенные стратегии. Для определения весов критериев наибольшую точность, устойчивость и последовательность дают парные сравнения с использованием шкалы вербальных оценок.

Итак, строим матрицу  парных сравнений:

         А     Б      В     Г      Д

А       1     7       5     4       9

Б      1/7    1       1    1/5   7

В      1/5    1       1     3    5

Г      1/4    5      1/3    1    7

Д      1/9   1/7     1/5   1/7    1

Матрица парных сравнений  показателей, влияющих на технологические  возможности станка.

Элементы в матрице  парных сравнений являются обратными  относительно главной диагонали, состоящей из единиц. Т.е. если А сильно доминирует Б по влиянию на технологические возможности станка, то в строке А столбце Б матрицы ставится 7, а в строке Б столбце А автоматически ставится 1/7. Следующий шаг - расчет вектора приоритетов из полученной матрицы (собственного вектора). Существует, как минимум, 4

различных способа подсчета собственного вектора матрицы. Применим один из них, дающий хорошие результаты:

1 Разделим элементы  каждого столбца на сумму столбца  (нормируем столбец). Получим матрицу:

0.59     0.50   0.66     0.48     0:31

0.082   0.07   0.13    0.024   0.24

0.12     0.07   0.13     0.36    0.17

 

0.15     0.35  0.044    0.12    0.24

0.075   0.01  0.037   0.017   0.034

2. Суммируем элементы  по рядам. Получаем вектор: (2.54,0.54,0.85,0.9,0.16)

3. Элементы вектора  нормируем числом элементов (делим  на 5). Получаем вектор:  (0.51,0.11,0.17,0.18,0.03).

Элементы полученного  вектора выражают веса влияния соответствующих  единичных показателей на интегральный технологические возможности станка. Таким образом, в СППР можно определить веса влияния единичных показателей на тот или иной интегральный показатель. Очевидно, что один и тот же единичный показатель может иметь различные веса влияния на разные интегральные показатели.

Точность полученных весов критериев зависит от того, насколько последовательными были суждения эксперта при проведении парных сравнений. Метод АИП предлагает аппарат для определения меры последовательности высказываний эксперта.

Оценим последовательность суждений эксперта для полученной матрицы парных сравнений:

1. Умножаем матрицу  парных сравнений направо на  полученный вектор приоритетов.  Получаем новый вектор : ( 3.12 , 0.60 , 1.07 , 1.12 , 0.13 )

2. Делим элементы полученного  вектора на соответствующие элементы  вектора приоритетов. Получаем вектор : (6.12 , 5.45 , 6.29 , 6.22 , 4.33 )3. Суммируем компоненты полученного вектора и делим на число компонент. Полученное число приблизительно равно максимальному собственному значению матрицы парных сравнений.

Lmax=5.68

Чем ближе Lmax к N (размерности матрицы), тем результат более достоверен и суждения- эксперта более последовательны. Степень

 

 

 

последовательности в  теории АИП представляется отношением (Lmax-N)/(N-1), которое называется индексом последовательности (И.П.). В нашем случае

И.П.=(5.68-5)/5-1=0,17

Индекс последовательности случайным образом генерированных матриц с весами от 1 до 9 называют в  теории АИП индексом случайности (И.С). По идее, чем больше N, тем больше И.С. . Саати провел серию экспериментов на ЭВМ и получил средние значения И.С. для N=1-15 [46]:

1            2      3      4     5     6       7      8        9      10     11     12

13        14     15

0          0      0.58  0.90  1,12  1.24  1.32  1.41   1.45   1.49  1.51   1.48

1.56   1.57   1.59

Отношение И.П. к среднему И.С. для матрицы соответствующей размерности называют коэффициентом последовательности (К.П.). В нашем случае

К.П.=И.П./И.С. =0.17/1.12 =0.15 Хорошим  считается К.П. <= 0.10 .

Вообще говоря, теория АИП не требует обязательной последовательности в высказываниях эксперта. Однако очевидно, что чем меньше противоречий в суждениях эксперта, тем объективно точнее получаемые веса критериев.

Расчет удельных весов, оценочных показателей по видам  функционального использования  земель

Результатом обработки анкет являются удельные веса оценочных показателей по каждому виду функционального использования земель. После определения наиболее важных оценочных показателей (удельный вес показателя должен составлять не менее 0,5%), их сумма по каждому виду функционального использования земель приводится к единице.

Сбор информации  осуществляется в разрезе наиболее важных показателей.

Определение коэффициентов, учитывающих особенности оценочных  показателей и их присутствие

 

          Анализ показателей, предлагаемых к использованию в настоящих ТУ, показывает, что в расчет включаются некоторые показатели, не поддающиеся обычным измерениям. Однако непринятие во внимание этих показателей существенно снижает точность расчетов. Так показатели, описывающие транспортную доступность объектов, влияющих на величину УПКСЗ объекта ГКОЗП, учитываются с коэффициентом 1 - при 5 минутной доступности, с коэффициентом 0,5 - при 10 минутной доступности и с коэффициентом 0 -при доступности свыше 10 минут. Временное выражение транспортной доступности определяется в результате анкетирования для каждого поселения. Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру поселения, учитываются пропорционально площади, покрываемой конкретной инфраструктурной составляющей.

Показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием (например, наличие архитектурно-планировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно. Коэффициент присутствия учитывается со знаком «минус» в случае   отрицательного   (снижающего   ценность)   влияния   оценочного

показателя на величину УПКСЗ, со знаком «плюс» - при его  положительном влиянии.

Набор коэффициентов, учитывающих  особенности конкретного оценочного показателя и его присутствие  определяются для каждого кадастрового квартала оцениваемого поселения численностью жителей >10000.

Расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) кадастрового квартала

Формула определения  показателя качества объекта ГКОЗП (Q^ц) выглядит следующим образом:

_{p          n}

Q^ц_i=∑b_i k_i + ∑ b_j ke_j (17)

^i=1 j=1

 

где:

k_i - коэффициент присутствия i-гo оценочного показателя;

ke_j - коэффициент, учитывающий особенности j-гo оценочного показателя;

b_i, b_j - удельные веса соответствующих оценочных показателей.

Аналитическая зависимость  для показателя качества территории кадастрового квартала (Q^цi) по видам функционального использования земель имеет следующий вид:

  _p

 Q^ц_i=∑B_i K_i (18)

  ⁱ⁼¹

где:

Q^ц_i-показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории i-ro кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади земель поселений (руб./кв.м.);

K_i - коэффициент, учитывающий особенности i-гo показателя и его присутствие;

В_i - удельный вес i-гo показателя, оказывающего влияние на величину кадастровой стоимости земель, определенный в ходе анализа результатов анкетирования;

р - общее число показателей.

Показатель качества кадастрового квартала для каждого  вида функционального использования  земель определяется произведением  матрицы-строки коэффициентов, учитывающих  особенности оценочных показателей и их присутствие, на матрицу-столбец наиболее важных показателей. Иными словами, получаем столько показателей качества по видам функционального использования земель (Q^ц_i), сколько кадастровых кварталов в поселении.

           Выполнение работ по двум составляющим первой ТЛ

           Совместная работа по двум составляющим первой ТЛ

  В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) представлен формулой (1). УПКСЗ по видам функционального

 

использования, по которым отсутствует информация о сделках с объектами недвижимости, определяются на основе УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и проведена оценка соотношения вклада ценообразующих факторов в УПКСЗ данного вида функционального использования и вида функционального использования земель, по которому нет данных о сделках (анализ анкет).

Расчет УПКСЗ по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Р_i^ц), осуществляется по следующей формуле:

Р_i^ц=Р_i * К^ц_i                                           (19)

где:

Р_i * - УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

К^ц_i   - коэффициент перехода от УГЖСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УГТКСЗ по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о  сделках с земельными участками  и другими объектами недвижимости (K^Uj), к УПКСЗ, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

       

             Q^ц_i

К^ц_i  =---------

Q^*_i

где:

Q^*_i - показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального

 

использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости и по которому значение коэффициента определенности (R ) полученной аналитической зависимости максимальное;

Q^ц_i - показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Коэффициент перехода (К^ц_i ) от УПКСЗ по видам функционального использования земель, приведенных в Приложении 7 ТУ под №№ 1, 4, 5, 6, 8 к УПКСЗ по видам функционального использования земель, приведенных в Приложении 1 ТУ под №№ 2, 3, 10, 11, 12, 13, 14, применяется с учетом

коэффициента 1/8, к УПКСЗ  по видам функционального использования  земель, приведенных в (Приложении 7) на стр.116-120 ТУ под №№ 7, 9 - с учетом коэффициента 1/3.

Определение удельного  показателя кадастровой стоимости  земель кадастрового квартала по экспертно-аналитической  составляющей

Методики

        Расчеты по статистической составляющей Методики основаны на анализе информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Если нет возможности получить исходную информацию в объеме пяти сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале, то расчет базового удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее базового УПКСЗ) ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно - аналитической составляющей Методики.