Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

-оценочный показатель - это качественная или количественная  оценка городской   инфраструктуры,   влияющей   на   кадастровую   стоимость земельного участка, выраженной в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

- удельный показатель кадастровой стоимости земли - это расчетная величина,   представляющая   собой   кадастровую   стоимость   единицы площади (1кв.м.) объекта ГКОЗП.

 

 

 

- цена - это исторический факт, отражающий сколько затрачено на покупку сходных объектов или товаров, цена не обязательно отражает стоимость объекта.

- стоимость (общее понятие) - это деньги или эквивалент, который покупатель  готов  обменять  на  какой  - либо  предмет  или  объект (анализируется с точки зрения возможного покупателя). Виды стоимости: в обмене, в пользовании, инвестиционная, восстановительная, замещения, страховая, ликвидационная, рыночная, для целей налогообложения.

- рыночная стоимость - это наивысшая цена, которую принесет продажа собственности на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий присущих справедливой сделке, а также покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние факторы.

- стоимость  для  целей  налогообложения  -  это  стоимость,  которая     определяется на основе рыночной стоимости.

        К ГКОЗП применяются следующие требования:

- преемственность

- достоверность и доступность  информации

- объективность учета существующих  ценообразующих факторов

- совместимость с системой государственного  земельного кадастра

- простота и универсальность  использования специального программного  обеспечения методики

- многофункциональность и иерархичность методики

- адаптация подходов и методов  оценки недвижимости

           В рамках реализации постановления Правительства РФ от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» принято постановление

главы администрации Амурской области  от 23.05.2001 года «О государственной кадастровой  оценке земель поселений Амурской области» и главы администрации Завитинского района от 29.05.2001 года «О государственной кадастровой оценке земель Завитинского района».

 

            1 АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ ПО ОЦЕНКЕ

                                                     ЗЕМЕЛЬ

            1.1 Затратный подход

           Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта.

            1.2 Доходный подход

             Данный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: капитализации доходов (прямая капитализации) и метод дисконтированных денежных потоков.

             Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

             Второй метод - метод дисконтированных денежных потоков -заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет с помощью различных погодовых ставок дохода.

         1.3 Сравнительный (рыночный) подход

         Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке

 

 

недвижимой собственности  состоялись сделки купли - продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

            После анализа продаж сопоставимых объектов недвижимости, проданных в последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости, делаются поправки к цене различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости. В результате определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

 

 

 

 

2 МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

                                                     ВВЕДЕНИЕ

             Настоящие Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений (далее - ТУ) являются практическим руководством по реализации Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (далее - Методика) для дипломного проектирования по государственной кадастровой оценке земель поселений (далее ГКОЗП).

В настоящих ТУ даны разъяснения  по используемому в Методике математическому  аппарату, этапам и видам работ  по ГКОЗП. Термины, используемые в ТУ, определенны в Методике. ТУ сопровождаются специальным программным обеспечением ГКОЗП (далее - СПО). Методика, ТУ, СПО составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земель поселений.

 

ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ

Подготовка нормативной  документации по организации работ  на   территории субъекта Российской Федерации

             Порядок проведения и состав участников работ по ГКОЗП на уровне субъекта Российской Федерации (далее субъектов РФ), муниципальных образований в составе субъекта РФ, регламентируются следующим рекомендуемым к принятию перечнем нормативных документов:

             на уровне субъекта РФ:

• постановление Главы  субъекта РФ "О государственной  кадастровой оценке земель субъекта Российской Федерации";

• положение о межведомственной комиссии по организации работ, подготовке исходных данных, рассмотрению хода их выполнения и анализа результатов работ по ГКОЗП;

 

 

 

• приказ   комитета   по   земельным   ресурсам   и   землеустройству субъекта РФ « Об организации и проведении работ  по государственной кадастровой  оценке земель поселений в субъекте РФ».

на уровне муниципального образования  в составе субъекта РФ:

• Постановление    главы    муниципального    образования        "О государственной кадастровой  оценке земель муниципального образования¹¹;

• Договор между органом местного самоуправления и комитетом по земельным ресурсам и землеустройству уровня муниципального образования на  проведение  работ  по  государственной  кадастровой   оценке  земель муниципального образования;

          Принятие на разных уровнях административного управления, рекомендуемых в настоящих ТУ нормативных документов, позволит обеспечить получение необходимой для проведения работ по ГКОЗП информации в рамках ограниченных финансовых и трудовых ресурсов.

Составление предварительного списка поселений с учетом      требований технологических линий

          В соответствии с Методикой работы по ГКОЗП осуществляются по двум технологическим линиям (далее ТЛ). По первой ТЛ проводится расчет кадастровой стоимости земельных участков в поселениях с численностью населения 10000 человек и более (далее > 10000). По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей менее 10000 человек (далее < 10000) (в дипломном проекте вторая ТЛ не выполняется).

         Работы по первой и второй ТЛ начинаются с формирования предварительного списка поселений субъекта РФ, который должен содержать следующую информацию:

• статус поселения (город, ПГТ, сельский населенный пункт и т.п.);

•  численность населения (тыс. человек).

       

 

 

ГКОЗП с числом жителей > 10000 проводится по первой ТЛ с использованием статистической и экспертно-аналитической  составляющих Методики в тех случаях, когда по поселениям имеется рыночная информация и с использованием только экспертно-аналитической составляющей в тех случаях, когда необходимый объем рыночной информации по поселениям отсутствует.

           ГКОЗП с числом жителей < 10000 проводится по второй ТЛ по кадастровым кварталам, а в случае отсутствия кадастрового деления, как точечного объекта.

            Уточнение типового перечня объектов ГКОЗП

            Уточнение типового перечня объектов ГКОЗП проводится на основе Типового перечня видов функционального использования земель для целей ГКОЗП (Приложение 7 настоящих ТУ) в соответствии с особенностями конкретного поселения. Например, в большинстве случаев для сельских населенных пунктов виды функционального использования земель, приведенные в Типовом перечне под номерами 8 и 14, могут быть исключены, а для городов - столиц субъектов РФ или столицы РФ, виды функционального использования земель Типового перечня могут быть дополнены новыми видами, либо выделены в отдельный вид, например из укрупненных групп 5, 6, 7, 8 и т.п.

                   Сбор исходной информации

Сбор информации для  проведения кластеризации районов и поселений

         Информационной основой процесса кластеризации административных районов и поселений на территории субъекта РФ являются показатели государственной статистики. Это такие показатели как: общая площадь, га и численность населения, тыс. чел.  

Основные показатели, относящиеся к поселениям с числом жителей > 10000, принимаются по данным органов областной и муниципальной  статистики (статистическая информация о социально-экономических характеристиках 

 

 

поселений за отчетный период), муниципальных органов архитектуры и градостроительства, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, других служб уровня субъекта РФ и муниципального образования.

Сбор информации для  проведения кластеризации кадастровых   кварталов по первой ТЛ

              В статистической и экспертно-аналитической составляющих первой ТЛ для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель (УГЖСЗ) используются общие данные. УПКСЗ объектов ГКОЗП рассчитывается с учетом:

•факторов, характеризующих местоположение объекта ГКОЗП в границах поселения;

•факторов, характеризующих  влияние на объект ГКОЗП различных  точечных и линейных объектов инфрастуктуры  поселения;

•информации  о  сделках  с  земельными  участками   и  другими объектами недвижимости.

           Одновременно со сбором общих статистических показателей, необходимых для кластеризации поселений, собираются показатели, требуемые для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры оцениваемого поселения. Эти данные представляют собой адресно-координатные характеристики и показатели качества и количества объектов инфраструктуры   и   ареалов  распространения  различных   природных   и

техногенных явлений (например: ареалы распространения карста, ареалы загрязнения выбросами в атмосферу и т.п.). Эти данные могут быть дополнены информацией специальных исследований, проведенных в ряде сверхкрупных, крупнейших и крупных городов в части транспортного обслуживания населения, состояния окружающей среды, охраны и использования историко-культурного наследия и т.п.

             Для пространственного отображения и учета влияния объектов инфраструктуры поселения необходима привязка объектов влияния к электронной карте поселения. Для. привязки информации (местоположение,

 

границы, ареалы и т.п.) к электронной карте поселения важное значение приобретают адресные (координатные) характеристики объектов влияния и краткое описание этих объектов. В случае отсутствия данных сведений на кадастровой карте оцениваемого поселения их сбор осуществляется с учетом существующих карт и схем (инженерно-геологическая карта территории, транспортная схема, схемы экологической ситуации, градостроительного зонирования, кадастровая карта и т.п.). В случае отсутствия отдельных объектов / характеристик на существующих картографических материалах (например, не определен деловой центр города), их нанесение производится специалистами соответствующих муниципальных служб или на основе информации, предоставленной этими специалистами.

     Сбор информации для статистической составляющей первой ТЛ

   Информация для статистической составляющей первой ТЛ включает семантическую и графическую информацию.

      Семантическая информация

         При расчете УПКСЗ в статистической и экспертно-аналитической составляющих Методики используется следующая информация об объектах недвижимости:

       1)  цены сделок купли-продажи недвижимого имущества;

      2)   цены предложения на объекты недвижимости и характеристики этих объектов;

3) результаты торгов (конкурсов,  аукционов) по продаже земельных участков и характеристики этих земельных участков;