Правовое регулирование перевода земель из одной категории в другую

7. Земли природоохранного назначения. В состав земель природно-заповедного фонда включаются земельные участки с природными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое, культурное и рекреационное значение. К ним относятся земли водоохранных зон, рек и водоемов, запретных и нерестоохранных полос; занятые лесами, выполняющими защитные функции; земли зон, округов санитарной охраны; занятые уникальными типичными и редкими ландшафтами; занятые противоэрозийными и полезащитными лесонасаждениями; другие земли, выполняющие природоохранные функции.   

8. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. К этим землям относятся земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний.   

9. Земли рекреационного назначения. К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения. В их состав входят выделенные в установленном порядке участки земли, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, турбазы и т.д.  

10. Земли историко-культурного назначения. К землям историко-культурного назначения относятся земельные участки:  памятников истории и культуры, в том числе археологических, объектов и структур; организации хранения памятников истории и культуры (музеев, усадьб, музеев-заповедников и других музеев); достопримечательных мест, нахождения исторических промыслов, производств и ремесел; исторических поселений; военных и гражданских захоронений.  

11. Особо ценные земли. К ним относятся земельные участки, в границах которых имеются природные и историко-культурные объекты, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных и животных организмов, редкие геологические образования, виды растений и животных, стационарные опытные участки научно-исследовательских учреждений) (ст. 100 ЗК РФ).  

 Согласно ст. 101 ЗК РФ, к землям  лесного фонда относятся лесные  земли (земли, покрытые лесной  растительностью и не покрытые  ею, но предназначенные для ее  восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).   

 В соответствии со ст. 7-11, 19, 20 ЛК РФ⁷, все многолетние насаждения делятся на следующие группы:

- лесной фонд - совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов природной среды;

- леса, не входящие в лесной фонд, - это леса, расположенные на землях городских и сельских поселений, а также на землях обороны и безопасности, которые имеют специфическое назначение и нуждаются в особом правовом регулировании;

- древесно-кустарниковая растительность - это многолетние насаждения и кустарники, не входящие в лесной фонд и расположенные на различных категориях земель: на земельных участках, предназначенных для садоводства, дачного строительства, землях поселений, землях промышленности и иного специального назначения и т.д.

 

 

2.1.Общая характеристика  правового механизма перевода  земель из одной категории  в другую

 

 

Согласно положению п. 1 ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к соответствующим  категориям и их перевод из одной  категории в другую осуществляется в отношении:

- земель, находящихся в федеральной собственности  - Правительством Российской Федерации;

- земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в   муниципальной собственности - органами исполнительной власти субъектов РФ;

- земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

 земель, находящихся в частной собственности: 

-земель сельскохозяйственного  назначения - органами исполнительной  власти субъектов РФ;

-земель иного целевого  назначения - органами местного самоуправления.      

Непосредственный порядок  перевода земель из одной категории  в другую установлен Федеральным  Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе  земель или земельных участков из одной категории в другую»⁸ (далее – Закон о переводе земель). 

5 января 2005 года вступил в силу  ФЗ от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». До момента принятия этого Закона правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществлялось посредством ограниченного и недостаточного количества нормативных правовых актов, среди которых особо следует выделить Земельный кодекс РФ, статья 8 которого определяет органы власти, полномочные осуществлять отнесение и перевод земель из одной категории в другую.

Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в  составе таких земель из земель сельскохозяйственного  назначения в другую категорию определены в ст. 7 ФЗ. Однако необходимо помнить, что сельскохозяйственные угодья - это хотя и основной, но лишь один из видов (классов, групп) земель, составляющих категорию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 79 ЗК РФ к сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), имеющие приоритет в использовании и подлежащие особой охране. К иным землям, входящим в состав земель сельскохозяйственного назначения, относятся земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К таким землям применяется общий прядок перевода в земли других категорий⁹.

Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в  составе таких земель из земель сельскохозяйственного  назначения в другую категорию обоснованы соблюдением основополагающего  принципа земельного права, установленного п. 6 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ. Указанный принцип земельного права заключается в приоритете сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» указанное запрещение заключается в недопущении перевода особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. В соответствии с ч. 4 ст. 79 ЗК РФ к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, а также сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень (на тридцать и более процентов).

Согласно п. 1 ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» ограничение изменения целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения заключается в возможности их перевода в другую категорию только в исключительных случаях, связанных:

- с консервацией земель;

– с созданием особо охраняемых природных территорий;

– с установлением или изменением черты поселений;

– со строительством на землях, непригодных  для осуществления сельскохозяйственного  производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными  нуждами;

– с включением непригодных для  осуществления сельскохозяйственного  производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда  или земель запаса;

– со строительством дорог, линий  электропередачи, линий связи (в  том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений, если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;

- с выполнением международных  обязательств Российской Федерации,  обеспечением обороны страны  и безопасности государства, добычей  полезных ископаемых (за исключением  общераспространенных полезных  ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Для перевода земель сельскохозяйственного  назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию заинтересованным лицом  подается ходатайство о переводе земель сельскохозяйственного назначения в выбранную категорию или  ходатайство о переводе земельных  участков из состава земель сельскохозяйственного  назначения в выбранную категорию  в исполнительный орган государственной  власти, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства. Содержание ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и состав прилагаемых к нему документов устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации.

Основаниями отказа в переводе земель или земельных участков в составе  таких земель из одной категории  в другую являются:

– установление в соответствии с  федеральными законами ограничения  перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной  категории в другую либо запрета  на такой перевод;

– наличие отрицательного заключения государственной экологической  экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

– установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных  участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации¹⁰.

Схема «Полномочия органов общей  компетенции в области использования  и охраны земель» представлена на рисунке 1. Далее представлены пояснения  к схеме. Органами общей компетенции  являются Президент РФ, Правительство  РФ, соответствующие органы субъектов  РФ, органы местного самоуправления - городские, поселковые и сельские администрации. Полномочия - официально предоставленные  должностному лицу права и обязанности  в определенной сфере деятельности. Органы общей компетенции имеют  урегулированное нормами право  на деятельность, призванное обеспечить рациональное использование и охрану земель, которое распространяется на всю территорию РФ (субъекта, муниципального образования) независимо от категорий  земель и форм собственности.

Компетенция субъектов управления земельными ресурсами определена ЗК РФ и целым рядом специальных  нормативных актов (например, ФКЗ  от 17.12.1997 «О Правительстве РФ»¹¹). Правительство РФ в соответствии с ФЗ от 17.12.1997 «О Правительстве РФ» управляет объектами федеральной собственности, утверждает и реализует федеральные целевые программы обеспечения рационального использования и мелиорации земель, распределяет и перераспределяет земли федеральной собственности, изымает земли для федеральных нужд. Администрации субъектов РФ определяют основные направления земельной политики в пределах своей территории, использования и охраны земель, изъятие земельных участков для государственных нужд, нормируют использование земель для различных категорий землепользователей, определяют вместе с законодательными органами ставки налогов на землю, осуществляют контроль за использованием и охраной земель. Органы местного самоуправления осуществляют владение, пользование и распоряжение муниципальной земельной собственностью, регулирует планировку и застройку территорий муниципальных образований, устанавливают нормативы земельных участков, предоставляемых гражданам, определяют порядок использования и охраны муниципальных земель, организуют разработку и занимаются реализацией генеральных планов, проектов застройки и планировки городов и др. населенных пунктов, контролируют использование земель.     

Для перевода земель или  земельных участков в составе  таких земель из одной категории  в другую заинтересованным лицом  подается ходатайство о переводе земель (участков земель) из одной категории  в другую в исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.      

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в должны быть указаны:

1) кадастровый номер земельного  участка;

2) категория земель, в  состав которых входит земельный  участок, и категория земель, перевод  в состав которых предполагается  осуществить;

3) обоснование перевода  земельного участка из состава  земель одной категории в другую;

4) права на земельный  участок.      

При этом к ходатайству  в соответствии с Законом о  переводе земель должны быть приложены:

1)выпискаиз   государственного    земельного    кадастра   относительно  сведений о   земельном участке,  перевод  которого  из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;