Договор аренды

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение		3
Глава 1   Раздел 1.1 Раздел 1.2 Раздел 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5	Понятие, правовое регулирование  и виды договора аренды	6
	Понятие и правовая природа  договора аренды	6
	Правовое регулирование  договора аренды	10
	Виды договора аренды Договор проката Договор аренды транспортных средств Договор аренды зданий и  сооружений Аренда предприятий Лизинг	16 17 20 22 26 29
Глава 2   Раздел 2.1   Раздел 2.2	Заключение, изменение  и расторжение договора аренды	38
	Заключение договора аренды и его содержание	38
	Изменение и расторжение  договора аренды	47
Заключение		60
Список		64
Приложение А		67

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Под арендой законодательство Республики Беларусь понимает основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности [1].

Из данного определения  вытекают признаки арендных отношений: арендатор обладает правомочиями владения и пользования арендованным имуществом, имущество необходимо арендатору для осуществления как хозяйственной, так и иной деятельности (например – бытовое использование имущества), отношения по аренде являются договорными, т. е. права и обязанности сторон определяются договором между сторонами.

Отношения по аренде и  другие связанные с ней правоотношениям  регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года и иным законодательством  Республики Беларусь.

Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит  в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное  ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда и утилизация такого имущества требует больших расходов. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды в силу особенностей имущества, которым они удовлетворяются.

Сдача имущества в  аренду привлекательна и для собственника имущества. Она обеспечивает ему  возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество.

В современном бизнесе договор  аренды не зря стал самым распространенным гражданско - правовым договором после договора купли – продажи и его подвида договора поставки. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды.

Договор аренды - один из классических видов договоров, чья  история насчитывает многие тысячелетия.

В условиях стремительного развития общества арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу. Договорные отношения по поводу аренды выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте в виду того, что договор аренды  позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность рассмотрения темы дипломной работы «Договор аренды» подтверждается следующими обстоятельствами. Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором  хранения, безвозмездного пользования. Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Республики Беларусь  получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений,  присущих законодательству советского периода. Так, например, в связи с  неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами.

Объектом исследования данной дипломной работы выступают исследуемые общественные отношения в сфере аренды и вопросы их правового регулирования нормами соответствующих отраслей права.

Предметом исследования дипломной работы является договор  аренды.

Целью дипломной работы является закрепление и углубление теоретических и практических знаний в области арендных отношений и применение полученных знаний для решения конкретных задач.

Задачами данной дипломной  работы являются рассмотреть и изучить:

- понятие, правовое регулирование и виды договора аренды;

- понятие и правовую  природу договора аренды;

- правовое регулирование договора аренды;

- виды договора аренды;

- заключение, изменение и расторжение договора аренды;

- порядок заключения договора аренды и его содержание;

- изменение и расторжение договора аренды.

 

Методами изучения дипломной  работы являются рассмотрение, юридический  анализ, индукция и дедукция, сравнение.

Источниковая база –  нормативно – правовые акты, учебные  пособия, статьи и публикации в средствах массовой информации, правовые базы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

1.1 Понятие  и правовая природа договора  аренды

 

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату.

Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах  Древнего Вавилона и Египта. Но уже  римское право придало договору найма вещей  современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения [2].

Договор найма был известен российскому  праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30—40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

Современное легальное понятие  «аренды» содержится в ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В соответствии с этой статьей под  договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [3].

При рассмотрении  арендных правоотношений  следует руководствоваться нормами главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь, другими актами законодательства Республики Беларусь.

Для чёткого отграничения договора аренды от других гражданско-правовых договоров следует выделить отдельные его признаки, которые прямо и косвенно следуют из законодательства.

В соответствии с определением договор  аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Консенсуальность договора аренды определяется тем, что договор считается заключенным с момента достижения соглашения по его существенным условиям и его вступление в силу не связано с передачей вещи, в отличие от реальных договоров, которые считаются заключёнными с момента совершения какого-либо действия [4].

Договор аренды также несомненно является двусторонней сделкой, так как для  его заключения необходимо согласованное  выражение воли двух сторон и данный договор устанавливает права и обязанности для обеих сторон.

По определению, договор  аренды также является возмездным, так как имущество во временное владение и пользование предоставляется за плату. В случае предоставления имущества безвозмездно стоит вести речь о другом институте гражданского права -договоре безвозмездного пользования (ссуды) [5].

Законодательство Республики Беларусь обеспечивает детальное регулирование  договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

Выделение отдельных  видов договора аренды осуществляется в законодательстве по объектам договора (видам сдаваемого в аренду имущества).

Общие нормы правового  регулирования договора аренды содержаться  в гл. 34 ГК Республики Беларусь. Эти нормы определяют существенные условия договора аренды, отдельные его виды (прокат, аренда трансп. средств, аренда зданий, сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг)). Существует и специальное регулирование арендных отношений, которое осуществляется посредством иных нормативно-правовых актов: Законы Республики Беларусь  « О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь», «О платежах за землю», Кодекс о недрах, водный кодекс и лесной кодекс [6, 7, 8, 9, 10, 11]. Причина, по которым государство предъявляет различные требования к арендным, заключается в различном правовом режиме имущества, являющегося предметом договоров аренды, различном его предназначении, сроках и способе использования арендованного имущества.

Предметом договора аренды могут быть земельные участки и др. обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью. Предмет договора аренды является его существенным условием. Стороны - арендодатель и арендатор. Арендодатель – сторона договора аренды, которое передает принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и  пользование либо только в пользование другой стороне. Арендатор – сторона договора, получающая во временное владение и пользование либо только в пользование имущество, указанное в договоре. В качестве арендодателя могут выступать любые правосубъектные организации и физические лица,  являющиеся как правило, собственниками передаваемого в аренду имущества, либо лица, ими уполномоченные. Арендатором имущества могут выступать физические и юридические лица.

Договор аренды между физическими лицами на срок 1 год и менее может быть заключен в устной форме. Договор аренды на срок более 1 года, а также, если одна из сторон  является субъектом предпринимательской деятельности, должен быть заключен в простой письменной форме. Цена договора аренды состоит из суммы арендной платы, уплачиваемой арендатором арендодателю в соответствии с условиями договора. Со вступлением нового Указа Президента № 150 с 01.04.2012 г. арендная ставка является фиксированной. Арендная плата изменяется только коэффициентами, в том числе расположения имущества. Арендная плата может вноситься периодически или единовременно, в момент вступления договора в силу, после окончания срока его действия либо в иной момент, определенный соглашением сторон. Срок действия договора определяется соглашением сторон. Допускается заключение договора аренды без согласования срока его действия. В данном случае правовые нормы предоставляют каждой из сторон договора право в любое время прекратить договорные отношения с другой стороной, предупредив ее об этом за месяц, а в том случае, когда прекращается договор недвижимого имущества – за три. В том случае, когда заключенный на определенный срок договор аренды после истечения срока его действия фактически не прекращен, и ни одна из  сторон не настаивает на его прекращении, данный договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.

Изменение собственника имущества в течении срока действия договора аренды не являются основанием изменения или расторжения договора.