Договор купли-продажи жилого помещения

 

 

 

ПЛАН:

                                                                                                 Стр.

Введение ...........................................................................................................................................4

Глава 1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА..............................................................................................7

 

1. Понятие договора купли-продажи недвижимости.............................................................7
2. Условия договора купли-продажи недвижимого имущества.........................................13

1.2.1. Предмет договора купли-продажи недвижимого имущества……………..….….13

1.2.2.Цена договора купли-продажи недвижимого имущества…………………..….....14

1.2.3.Форма договора купли-продажи недвижимого имущества …………..……….…15

1.2.4.Срок действия договора купли-продажи недвижимого имущества……..…….....17

1.3. Стороны договора  купли-продажи недвижимого имущества  и их ответственность…………………………………………………………………………………..18

Глава 2. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ГЛАВНАЯ ОСОБЕННОСТЬ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.......................................................................................................................27

 

1. Реалии регистрационной системы.......................................................................................27

2.1.1 Понятие права собственности  в современном законодательстве………………...27

2.1.2 Оценка системы регистрации  в современной России………………………….….28

2. Процедура государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.............................................................................................................36

Глава 3. Договор купли-продажи жилого помещения………………………………………47

3.1. Перечень лиц, имеющих право  собственности на жилое помещение…………...……47

3.2. Государственная регистрация  договора купли-продажи жилого  помещения…...….50

Заключение .....................................................................................................................................53

Список использованной литературы ..............................................

Приложение №1 .......................................................................................

Приложение №2…………………………………………………………

 

 

Студент __________________

(подпись)

 

ВВЕДЕНИЕ

В данной выпускной квалификационной работе представлена тема, заинтересовавшая меня во время ознакомительной практики, которая проводилась в риэлтерской фирме. У сотрудников, имеющих большой опыт в области составления договоров купли-продажи недвижимого имущества, его государственной регистрации и регистрации прав собственности, с каждым днем появлялись вопросы, которые не получили решения в законодательстве РФ.

Следующим местом прохождения практики я выбрала Управление Министерства юстиции по центральному федеральному округу, которое занималось решением вопросов, возникающих в применение нормативных актов, регулирующих договор купли-продажи недвижимости, а также его государственную регистрацию, регистрацию прав собственности, а в частности ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, Приказ № 183 «Об утверждении общего положения о территориальном органе федеральной регистрационной службы по субъекту РФ» от 03 декабря 2004 года, Приказ Министерства юстиции РФ №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01 июля 2002 года (с изменениями от 19 января 2005) и другие.

Обращения граждан с  вопросами о разъяснении в  области регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества показали мне, что неиссякаемый интерес населения к объекту данного договора порождает законодателей вводить новые нормативные акты, а многочисленных авторов публикаций по вопросам недвижимости корректировать, дополнять, переиздавать свои творения.

Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность  ряда вопросов,  необходимость анализа новых положений о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

Охватить все вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости в рамках одной дипломной работы невозможно, поэтому, изначально большее внимание будет приковано к порядку оформления договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации недвижимости и перехода прав на нее.

Актуальность данной темы также выражается в том, что государственная политика в сфере уменьшения инфляции, увеличения социальной помощи населению способствует возрастанию финансовых возможностей населения, и, как следствие, росту спроса на недвижимость. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данного аспекта. Ввиду этого существующая правовая база, регулирующая договор купли-продажи недвижимости, развивается настолько активно, что внедрение ее в гражданско-правовые отношения населения сталкивается с многими проблемами, постепенное изъятие которых из законодательства говорит о возрастающей правовой культуре.

Объектом исследования являются гражданские права и обязанности, возникающие из договора купли продажи недвижимости.

Предмет исследования в данной работы  - это Гражданский кодекс Российской Федерации, который является основополагающим актом регулирования договора продажи недвижимости, а также совокупность нормативных актов, регламентирующих данную деятельность.

Основная цель работы состоит в анализе  правовой сущности отношений, складывающихся при заключении договора купли-продажи недвижимости, и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, а также формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.

В ходе  исследования поставлены следующие задачи:

1. Исследовать российское законодательство и изучить научные разработки в области регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.

2. Сделать анализ правовой природы и значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, судебной и судебно-арбитражной практики его применения.

В процессе исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза) использовались также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.

При написании работы, кроме нормативных актов, были изучены  труды авторов, занимающихся исследованиями данной проблемы, а также множество научных, научно-популярных публикаций из различных изданий и материалы судебной практики.

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

 

Глава I

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА

 

1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости

  Перед тем, как рассматривать и анализировать договор купли-продажи недвижимости, в первую очередь дадим определение понятию «недвижимость».

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском  праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

В современном гражданском  праве договор купли-продажи имеет огромную значимость как основание возникновения обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и покупателем.

В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи) – это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Хотя ключевые признаки недвижимости – это прочная связь с землёй и невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению, но они присущи не всем объектом недвижимости. Так, к числу объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр, которые являются самостоятельными объектами недвижимости.

К недвижимым вещам относятся  также объекты, не подлежащие вышесказанным признакам, но подлежащие государственной регистрации в силу закона - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденных Верховным Советом СССР  31 мая 1991 года №2211-1 (в редакции от 26 ноября 2001 года – применяется в части,  не противоречащей ГК РФ), под недвижимым имуществом понимались земельные участки и все, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень объектов, прочно связанных с землей, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, за основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был взят традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности  вещи к перемещению, критерий прочной связи с землей.

Однако этот критерий в Основах гражданского законодательства выделялся как основной, но не единственный. Так, к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию могло быть отнесено и иное имущества, но только на основании законодательного акта (недвижимость в силу закона).

Определение недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ, в общем  соответствует определению, данному классиком цивилистики Г.Ф. Шершеневичем, который отмечал, что под недвижимостью понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи.

Следует отметить, что  сам Г.Ф. Шершеневич сомневался в бесспорности данного им определения, подчеркивая, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. [кгр, 6]

Определение, содержащееся в  действующем ГК РФ, также уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий – «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению». В юридической литературе совершенно справедливо отмечается, что современные технические достижения позволяют в настоящее время перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению. В этом случае, если следовать букве закона, то здание, перемещенное таким образом на другой земельный участок, сохраняет качество объекта недвижимости, если перемещением ему не причинен ущерб. На самом деле юридически происходит исчезновение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав на объекты недвижимости этим никак нельзя пренебречь, поскольку все объекты недвижимости так или иначе привязаны к конкретному земельному участку, а не в общем к земле. [кгр, 7]

Таким образом, формулировка стати 4 Основ гражданского законодательства предпочтительнее определения, содержащегося  в статье 130 ГК РФ.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, подготовленная рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п.4 протокола №9 от 20.05.2002 года) содержит положение, в котором утверждается, что определение недвижимости следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом под неразрывностью физической связи объекта с землей понимается условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Помимо указанного критерия, как утверждает Концепция, статья 222 ГК РФ о самовольной постройке вводит условия, при наличии которых только объекты, неразрывно физически связанные с землей, такие как здания и сооружения, могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК РФ позволяет говорить о наличии между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи. Современный уровень развития науки и техники действительно позволяет переместить с места на место практически любой объект, за исключением разве что участков земли или участков недр, однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.

Е.Б. Козлова в комментариях к ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» замечает, что ссылка на статью 222 ГК РФ в данном случае весьма сомнительна, так как нормы данной статьи регулируют исключительно вопросы самовольной постройки.