Договор купли-продажи жилого помещения

Если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

При определении упущенной  выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Договором или законом  может быть предусмотрена неустойка  – санкция в виде штрафа или  пении за неисполнении обязательств.

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства  установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Покупатель несет ответственность  за неисполнение денежного обязательства  перед продавцом.

 

 

Глава II

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ГЛАВНАЯ ОСОБЕННОСТЬ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1. Реалии регистрационной системы

 

2.1.1 Понятие права собственности в современном законодательстве

Одной из главных особенностей договора купли-продажи недвижимого  имущества является то, что переход  права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 статья 551 ГК РФ).

Термин «право собственности» употребляется в двух значениях: право собственности в субъективном смысле и право собственности  в объективном смысле. Право собственности в объективном смысле – совокупность правовых норма, охраняющих и регулирующих отношения собственности. Помимо гражданско-правовых норм в эту совокупность входят нормы конституционного, уголовного, административного и некоторых других отраслей права.

Право собственности в субъективном смысле – это юридически обеспеченная возможность лица осуществлять правомочия владения, пользования, и распоряжения имуществом, принадлежащем ему. Оно возникает у конкретного лица в результате определенных юридических фактов (например, купли, продажи, мены, дарения и другое).

Право собственности  в субъективном смысле имеет четыре основных определения:

- абсолютное (управомоченному  лицу (собственнику) противостоит неопределенное число обязанных лиц, которые не должны нарушать его правомочия по владению, пользованию или распоряжению тем или иным имуществом);

- имущественное (право собственности   имеет материальное (экономическое)  содержание, может переходить от  одного лица к другому);

- вещное (собственник может осуществлять свои правомочия самостоятельно, без содействия обязанных лиц);

- бессрочное (не ограничено никакими  временными пределами).

Субъектами права собственности  могут быть любые субъекты гражданского права. [гпс, 97]

В статье 551 ГК РФ имеется в виду право собственности в субъективном смысле, объектом которого является недвижимое имущество, а субъектом - продавец или покупатель, к которому переходит право собственности.

Возникновение права собственности по договору купли-продажи недвижимости связывается с моментом государственной регистрации права на недвижимое имущество, о чем рекомендуется упомянуть в договоре.

Право собственности порождает возможности риска случайной гибели имущества. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (статья 459 ГК РФ), то есть в случае с куплей-продажей недвижимости риск случайной гибели переходит к покупателю с момента государственной регистрации права на него.

 

2.1.2. Оценка системы регистрации в современной России

Следует уточнить, что при купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации подлежит не соответствующий договор, а переход права собственности на него. В связи с этим, по общему правилу, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном порядке. Договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения лишь юридически связывает продавца и покупателя.

Однако в ГК РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 статья 558 ГК РФ). Таким образом, при купле-продаже жилого помещения государственной регистрации подлежат и соответствующий договор, и переход права собственности.

Из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации об Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости от 13 ноября 2005 года №21:

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено,  что  сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть  не вступил  в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась  с решением суда и удовлетворила  исковые требования комитета о взыскании  с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция  обоснованно сослалась на следующие  обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса российской Федерации договор вступает в  силу и становится обязательным для  сторон с момента его заключения. В статье 433 ГК РФ указано, что договор,  подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

ГК РФ предусматривает  обязательную государственную регистрацию  договора о продаже жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Гражданский кодекс  не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого  имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи недвижимости.

Поэтому договор купли-продажи  здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п.1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации. [н, 6]

До февраля 1998 года все  сделки по отчуждению недвижимого имущества  подлежали обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, которая в разных субъектах Федерации осуществлялась по-разному. Однако с вступлением в силу с 31 января 1998 года ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ обязательное нотариальное оформление подобных сделок было отменено (фактически это произошло в разных регионах  с апреля 1997 по январь 2000 года), за исключением случаев, прямо указных в Законе.

Единственным доказательством  собственности правообладателя на недвижимое имущество стала государственная регистрация права и сделки, которую в соответствии с Законом 122-ФЗ осуществляют так называемые учреждения юстиции.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрация прав) – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п.1 статья 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п.1 статьи 3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  иные федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных Законом №122-ФЗ, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции. Таким органом, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативному правовому регулированию, в том числе и в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Министерство юстиции РФ, как определено Положением о нем, утвержденным Указом Президента РФ от 13 октября 2004 года №1313 (в редакции от 21 сентября 2006 года).

На основании и во исполнение вышеуказанных нормативных  актов федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области  государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закон устанавливает  иерархичность нормативных правовых актов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо Конституции РФ высшей юридической силой обладает ГК РФ. Все остальные нормативные правовые акты должны соответствовать ГК РФ.

Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации, так как п.1 статьи 131 и п.1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость в соответствии с ГК РФ.

Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы, регулирующие вопросы государственной регистрации, но исключительно в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Институт регистрации  является одним из необходимых косвенных рычагов государственного регулирования ряда общественных отношений, где возникает необходимость в государственном контроле.

Регистрационный режим  представляет собой совокупность организационных и правовых мер, закрепляющих и устанавливающих на законодательном уровне порядок регистрационного учета соответствующих объектов (субъектов), осуществляемый указанными в законодательстве уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.

Природа данного режима заключается в признании государством правоспособности субъектов, установлении законности их прав (как имеющихся, так и вновь приобретаемых) на совершение какого-либо действия на основе реализации функций государственного контроля, надзора, классификации, ведения учета, выдачи и хранения соответствующей информации.

Важное значение регистрационный режим имеет в обеспечении охраны государственного и общественного порядка, а также в реализации имущественных и личных прав и законных интересов юридических и физических лиц.

Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в России с 1998 года системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним. Это нововведение объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости, и появление его связано с проводимой в стране экономической реформой. Основополагающим актов для возникновения этой системы послужил Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Созданная система государственной регистрации недвижимости работает и развивается. О её эффективности говорить пока трудно, но уже сегодня в той или иной степени обеспечивается выполнение возложенной на неё задачи государственного регулирования.

Эффективность данного  механизма зависит в огромной степени от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции, которые выполняют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, от правильности толкования и применения норм права в этой сфере, что также имеет большое значение. Но в связи с отсутствием надлежащего правого регулирования в данной области права возникают немало вопросов. Несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, ещё остаются нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. Так, изучая материал, я определила, что в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимого имущества, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимость, отсутствует комплексное исследование о значении государственной регистрации сделок.