Договор купли-продажи жилого помещения

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью.

Основной документ, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателя) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) – это договор купли-продажи недвижимости (договор продажи недвижимости).

В современном имущественном  обороте договор купли-продажи недвижимого имущества получил широкое распространение, однако в юридической литературе специфика этого договора еще недостаточно исследована. Российское законодательство устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимости, учитывая значение, ценность и специфику недвижимого имущества как объекта гражданских прав. Особенностью рынка недвижимости является действие значительного количества посредников на нём, представителей сторон договора купли-продажи, что осложняет возникающие отношения.

В определенной степени  обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического состояния его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, государства и общества.

Глава 27 первой части  Гражданского кодекса Российской Федерации  посвящена определению договора и  его условиям, из которой следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В статье 421 ГК РФ закреплен  действующий в Российской Федерации  принцип свободы договора, согласно которому:

1) граждане и юридические  лица свободны в заключении  договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством;

2) стороны могут заключить  договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;

3) стороны могут заключить  договор, в котором содержатся  элементы различных договоров,  предусмотренных законом или  иными правовыми актами (смешанный  договор). К отношениям сторон  по смешанному договору применяются  в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора;

4) условия договора  определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой;

5) если условие договора  не определено сторонами или  диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилами, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающие для сторон иные правила, чем те, которые действовали при его заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе специально оговорено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор купли-продажи  недвижимого имущества регулируется различными нормативно-правовыми актами. К ним относятся Конституция  РФ, Гражданский кодекс РФ, который является основополагающим актом, Земельный кодексы РФ, а также другие законы и  подзаконные акты, регулирующие продажу отдельных объектов недвижимости (указы президенты РФ, постановления Правительства РФ и так далее).

В первом параграфе главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации  содержатся общие правила о купле продаже, которые применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимого имущества (седьмой параграф главы 30 ГК РФ) не установлены особые правила.

Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к  договору купли-продажи товаров  в правовом регулировании проявляется  в том, что в части, не урегулированной нормами, связанными с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

 

1.2 Условия договора купли-продажи недвижимости

 

В статье 432 ГК РФ, которая определяет основные положения о заключении договора, сказано, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия являются существенными, если они настолько важны для  сторон договора, что отсутствие соглашения по этим условиям является основанием сторон не заключать договор.

 

1.2.1. Предмет договора купли-продажи недвижимости

Одно из существенных условий договора – его предмет.

Предметом договора продажи  недвижимости может быть как земельный  участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. ГК РФ (статья 554) устанавливает императивные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его расположение на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного  договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (статья 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Отсутствие данных о  предмете в договоре купли-продажи означает, что условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, является не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В связи с повышенной ценностью недвижимого имущества  предмет договора купли-продажи  недвижимости должен быть описан более  подробно, чем в обычных договорах  купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и так далее.

Предмет договора продажи  недвижимости, как правило, относится  к индивидуально-определенным вещам, то есть обладает индивидуально определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

 

1.2.2. Цена договора  купли-продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости является возмездным. Приобретая имущество  в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену, или, иными  словами, продавец получает встречное имущественное предоставление.

Цена предмета договора является одним из ключевых моментов в договоре купли-продажи недвижимости.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества  договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. В соответствии с п.1 статьи 555 ГК РФ при отсутствии этого условия  договор считается незаключенным.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать точное указание цены этого имущества. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п.3 статьи 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяется. Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости.

Установленная в договоре купли-продажи цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права не неё, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п.2 статья 555 ГК РФ).

Если цена недвижимости в договоре купли-продажи установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, то общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 статья 555 ГК РФ).

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

 

1.2.3. Форма договора купли- продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи  недвижимости в соответствии со статьей 550 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы влечет недействительность такого договора. При этом к простой письменной форме приравниваются документы, направленные посредством телеграфной, почтовой, телефонной, электронной, телетайпной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Для договоров, которые  заключены путем обмена письмами, телеграммами или иными документами, доставленными перечисленными средствами связи, требуется наличие подписи, позволяющей установить, что документ исходит именно от стороны по данному договору. В случае спора о действительности подписи на договоре, изготовленном и подписанном с помощью электронно-вычислительной техники с применением цифровой подписи, необходимо всесторонне рассматривать вопрос и принимать решение по конкретному спору с учетом оценки имеющихся материалов.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о  письменной форме договора (п.2 статьи 434 ГК РФ) и о письменной форме сделки (п.1 статьи 160 ГК РФ) имеют серьёзные отличия. Сделка совершается путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законодатель одновременно допускает совершение двусторонних или многосторонних сделок (то есть договоров) иными способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации. Что касается договора, то его допускается заключать не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством телеграфной, почтовой, телефонной, электронной, телетайпной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме  договора купли-продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Таким образом, суть специального правила о форме договора купли-продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения о форме договора, которое закреплено в п. 2 статьи 434 ГК РФ. Вместо этого законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п.1 статья 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора купли-продажи недвижимости.

Более того, в отличие  от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Недействительность сделки означает, что она не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и то, что такая сделка недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделки, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (например, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

 

1.2.4. Срок действия договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи  недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (если иное не предусмотрено законом). Стороны вправе установить, что условия  заключенного ими договора применяются  к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Обязательства, вытекающие из договора, прекращаются их надлежащим исполнением. С другой стороны, законом  или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества действует до момента исполнения всех обязательств по договору.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны  от ответственности за его нарушение.

 

1.3. Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества и их ответственность

 

Сторонами договора купли-продажи  недвижимости – продавцом и покупателем – могут быть физические и юридические лица, государственные и муниципальные образования, государство в целом, то есть любые участники гражданского оборота.