Договор купли-продажи жилого помещения

К сторонам договора относятся  общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности. Заключать договор купли-продажи недвижимости могут только полностью дееспособные совершеннолетние граждане.

Дееспособность – способность субъекта своими действиями приобретать для себя права и создавать обязанности. Дееспособность также включает в себя способность субъекта своими действиями осуществлять права и исполнять обязанности. Понятие дееспособности охватывает и деликтоспособность  субъекта – способность самостоятельно нести ответственность за совершенные гражданские правонарушения.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижению восемнадцатилетнего возраста.

Несовершеннолетний, достигший  шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, попечителя или усыновителей занимается предпринимательской деятельностью.

Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя, или, если такое согласие отсутствует, по решению суда.

Способность субъекта иметь  гражданские права и обязанности  называется правоспособностью. Совершеннолетние граждане и юридические лица   обладают всеми элементами правоспособности. Малолетние дети и совершеннолетние граждане, признанные недееспособными в установленном законе порядке, могут быть субъектами гражданских прав и обязанностей, будучи только правоспособными. Так, малолетние дети могут наследовать имущество, но практическое осуществление его имущественных прав требует участия дееспособных лиц – родителей или опекунов.

Юридические лица – собственники недвижимого имущества могут свободно заключать договоры купли-продажи недвижимости как в качестве продавца, так и покупателя. Субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления – муниципальные и государственные предприятия, учреждения и казенные предприятия  - в виде исключения также могут быть участниками сделки. Однако следует заметить, что согласно п.2 статьи 295 и п.1 статьи 297 ГК РФ государственное и муниципальное предприятие не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника, а учреждение может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на от отдельном балансе (п.2 статья 298 ГК РФ).

Юридическое лицо может  иметь гражданские права, соответствующие  целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести обязанности, связанные с этой деятельностью.

Коммерческие организации, за исключением предусмотренных законом унитарных предприятий и иных видов организаций, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Некоторыми видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения - лицензии.

Для того, чтобы договор купли - продажи недвижимости с участием юридического лица был признан действительным, необходимо, чтобы сделка соответствовала целям деятельности юридического лица, что обычно отражается в уставе. Также необходимо, чтобы сделка была совершена надлежащим представителем, сведения о котором находятся либо в уставе и иных учредительных документах, либо в доверенности.

В тех случаях, когда в качестве продавца по договору купли-продажи недвижимости выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель  иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное учреждение, предприятие), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительным. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий на распоряжение недвижимостью указанных субъектов. В частности, государственное или муниципальное предприятие как субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п.1 статья 297 ГК РФ), так и субъект права хозяйственного ведения (п.2 статья 295 ГК РФ), не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора купли - продажи недвижимого имущества.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25 февраля 1998 года №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных  с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что при разрешении споров, связанных с осуществлением муниципальными и государственными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

В определенных случаях  даже при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному или государственному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. Дело в том, что, в отличие от иных коммерческих организаций, муниципальные и государственные предприятия наделены не общей,  а целевой (специальной) правоспособностью (статья 49 ГК РФ). Из этого следует, что действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума ВАС РФ. В соответствии с пунктом 9 постановления №8 в тех случаях, когда действия предприятия,  в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника  на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьёй 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они  вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении закрепленного за ними имущества, либо имущества, приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п.1 статья 298 ГК РФ).

Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры купли-продажи недвижимого имущества, которое было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности и учитывается на отдельном балансе, а учреждение выступает в качестве продавца, соответствуют законодательству.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и  покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному  акту или иному документу о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче наряду с  фактической передачей недвижимого  имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем, если иное не предусмотрено законодателем или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Наличие в ГК такой нормы обусловлено особым объектом договора – недвижимостью, ее прочной связью с землей. Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество.

При передаче сложных  в инженерно-техническом отношении  зданий и сооружений стороны могут  оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и тому подобное, обслуживающих данный объект.

Стороны договора продажи  недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи  движимого имущества, за следующими исключениями. Во-первых, принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК).

Так как объект недвижимости является индивидуально-определенной вещью, это исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства. В этом случае у покупателя остается право отказаться от исполнения договора и право потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Если недостатки жилого помещения не были оговорены в  договоре и были обнаружены позднее, покупатель вправе потребовать от продавца уменьшения покупной цены, устранения недостатков или возмещения средств, затраченных покупателем для  устранения этих недостатков. Если обнаруженные недостатки существенны, покупатель может отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной продавцу суммы. Однако продавец не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли после передачи жилого помещения покупателю.

Согласно статье 461 ГК РФ при изъятии недвижимого имущества  у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности  в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

Непривлечение покупателем  продавца к участию в деле освобождает  продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем.

Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе требовать изъятия этой вещи у должника и передачи ее покупателю на предусмотренных договором условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить – тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.

В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

 По общим положениям  об ответственности за неисполнение обязательств должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытком понимаются расходы, которые лицо, чье право  нарушено, произвело или должно будет  произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб0, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.