Договор купли-продажи жилого помещения

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

 Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу,  а передача осуществлена по акту приема-передачи.

Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался  с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

 Договор продажи  жилого дома согласно статье 558 ГК РФ подлежит обязательной  государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция  бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как  уклонение от государственной регистрации  сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. [н, 5]

 

 

В соответствии со статьей 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества  в Единый государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Осуществляется она по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом № 122-ФЗ.

Следует различать государственную  регистрацию в узком смысле как  «запись» в Единый государственный  реестр прав (ЕГРП) и в широком смысле как регистрационные действия, осуществляемые регистрирующими органами в пределах предоставленных им законом полномочий.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, подготовленная рабочей группой  Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п.4 протокола №9 от 20 мая 2002 года) отмечается, что правовое значение в отношении зарегистрированных прав может и должна иметь только запись в ЕГРП.

Запись в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права (его обременения). Это означает, что:

- запись в ЕГРП доказывает принадлежность данного объекта недвижности данному лицу на данном вещном или обязательственном праве;

- при возникновении  противоречий между содержанием правоустанавливающих документов и содержанием записи в ЕГРП приоритет отдается записи в ЕГРП, если не будет доказано, что лицо знало или должно было знать о противоречиях;

- до тех пор, пока  нет спора о праве на недвижимое  имущество, никто не обязан доказывать свое право ни в отношениях с другими участниками оборота, ни в отношениях с государственными органами, ни в суде иначе, как представив доказательство того, что его право зарегистрировано в ЕГРП;

- запись в ЕГРП заменяет собой для третьих лиц с точки зрения доказывания существования и действительности права всю цепочку предшествующих правоустанавливающих документов;

- любое лицо, действующее, полагаясь на содержание записи в ЕГРП, считается действующим добросовестно и разумно  в смысле правил статьи 10 ГК РФ и является добросовестным приобретателем в смысле правил статьи 302 ГК РФ, до тех пор пока не доказано иное.

Зарегистрированное право (его обременение), а также основание  возникновения, изменения, прекращения обременения (сделка, нормативный и ненормативный акт) могут быть оспорены только в судебном порядке. В этом случае запись в ЕГРП оценивается судом как доказательство наравне с другими доказательствами. Незаконные действия (бездействие) регистрирующих органов в процессе государственной регистрации, в том числе отказ в государственной регистрации и уклонение от нее, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах. При наличии спора о праве на недвижимое имущество ни государственная регистрация, ни действия регистрирующего органа не могут быть оспорены в судебном порядке (это следует из протокола № 9 Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, подготовленной рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 20 мая 2002 года). [кгр, 16]

Правила ведения ЕГРП  и единый для РФ порядок заполнения определены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 12 ноября 2004 года).

ЕГРП предназначен для  ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Ведение ЕГРП путем соответствующей  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют:

1) Росрегистрация –  при государственной регистрации  прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними;

2) территориальные органы  Росрегистрации – при государственной  регистрации прав, ограничений (обременений) прав на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, и сделок с ними.

Отказ в государственной  регистрации прав, либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 3 Закона №122-ФЗ) в порядке главы 25 ГПК РФ «Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих».

Срок исковой давности по указанным требованиям – три  месяца со дня получения отказа в  регистрации либо несоблюдения срока регистрации, установленного статьей 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

В соответствии со статьей 31 Закона № 122-ФЗ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным  в Законе № 122-ФЗ) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от ее осуществления. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения регистрирующими органами своих обязанностей, возмещается за счет казны РФ в полном объеме.

Государственная регистрация  прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза  документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества,  а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований  для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей  на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Документы, представляемые при регистрации договора купли-продажи  недвижимого имущества и перехода права собственности на него:

1. Документы, удостоверяющие  личность заявителей, учредительные  документы и документы, подтверждающие полномочия представителей  юридических лиц.

2. Заявление о государственной  регистрации права собственности  и/или соответствующего договора (заполняется при регистраторе  прав).

3. Подлинный документ  об оплате за государственную регистрацию (оплату рекомендуется производить после подготовки полного пакета документов).

4. Документы, подтверждающие  право собственности на объект  недвижимости продавца (свидетельство  о праве на наследство, договор,  вступившее в силу решение  суда, акт государственного органа и тому подобное в подлиннике и/или заверенной в установленном порядке копии).

5. Правоустанавливающие  документы, необходимые для государственной  регистрации права (перехода права) собственности, в том числе подлежащие государственной регистрации договора-подлинники по количеству сторон и копия для регистрационной палаты.

6. Справки   об инвентаризационной оценке.

7. Справка из домоуправления  о составе семьи.

8. Постановление администрации  о согласии на сделку, регистрацию  права несовершеннолетних (по решению органов опеки и попечительства).

9. Нотариально удостоверенное  согласие  других участников общей  долевой собственности.

10. Нотариально удостоверенное  согласие супруга(ги) на сделку  с объектом недвижимого имущества.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.

Проведенная государственная  регистрация возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная  регистрация договоров купли-продажи  недвижимости и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной  регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Глава III

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

3.1 Перечень лиц, имеющих  право собственности на жилое  помещение 

Особенности договора купли-продажи жилого помещения регулируются статьей 558 ГК РФ.

Существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительным необходимым условием является включение в текст договора перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Продавцом может выступать  любое юридическое или физическое лицо, которому принадлежит жилое  помещение на праве собственности  либо уполномоченное на заключение данного договора собственником помещения.

По поводу покупателя следует отметить, что юридическое  лицо может использовать жилое помещение  только для проживания граждан, для  чего может сдавать это помещение  гражданам для проживания на основании  договора найма (гл. 35 ГК РФ) или иного соответствующего договора.

Использовать жилое  помещение под офис или для  размещения промышленных производств  запрещается. Размещение в жилом  помещении служб юридического лица допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Наиболее часто сторонами  договоров купли-продажи жилого помещения выступают физические лица. В договоре указывается полное имя, фамилия и отчество гражданина, а также адрес его постоянного места жительства.

Обязательным условием участия гражданина в договорах отчуждения жилого помещения является его дееспособность. Недееспособные граждане тоже могут быть участниками сделок, но в таком случае их интересы представляют родители (если сторона договора - несовершеннолетние дети) или другие лица, официально назначенные опекунами над участвующей стороной. Опекунские советы также выдают согласие на совершение сделки от имени несовершеннолетнего. Это обусловлено тем, что необходима дополнительная проверка полномочий представителя.

Довольно часто на практике встречаются случаи, когда договор заключается не непосредственно собственником имущества или его приобретателем, а их представителями, полномочия которых должны быть оформлены в соответствии с законодательством.