Договор купли-продажи жилого помещения

Для доверенностей на право заключения договора купли-продажи жилого помещения законом установлена нотариальная форма удостоверения. В доверенности должно быть четко оговорено, какие действия поручено совершить. В договоре также обязательно указывать номер доверенности, когда выдана, от кого выдана и каким нотариусом удостоверена.

Также в договоре должна быть характеристика жилого помещения, то есть необходимо указать общую  площадь помещения, жилую площадь, а также количество комнат, из которых  оно состоит. Эти данные, как правило, выдают в виде справки в бюро технической инвентаризации по месту нахождения дома.

В справке кроме вышеуказанных  данных также указывается и инвентаризационная стоимость жилого помещения с  учетом износа на год совершения сделки.

Одной из особенностей договора купли-продажи жилых помещений является положение ГК, согласно которому обязательно указание в договорах купли-продажи жилого помещения перечня лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него (если таковые имеются). Это обусловлено тем, что в ст. 292 ГК установлено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, при заключении данного договора необходимо определить, какие лица в силу закона (ст. 292, 558 ГК РФ) сохраняют право пользования данным помещением и на какой срок. В договоре это оговаривается либо отдельным пунктом, либо подразделом в других пунктах. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Данное положение установлено  законодателем для защиты прав указанных  лиц в целях сохранения за ними права пользования жилыми помещениями.

В договоре купли-продажи  жилого помещения необходимо указать, на основании каких правоустанавливающих документов указанное жилое помещение принадлежит собственнику.

В связи с большим  разнообразием путей приобретения жилых помещений виды документов могут быть различными. Исходя из практики их можно разбить на две группы: жилые помещения, приобретенные путем приватизации и жилые помещения, приобретенные посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также - полученные по наследству.

Цена указывается обычно цифрами и прописью. Кроме цены, за которую продается жилое помещение, указывается также стоимость квартиры по справке Бюро технической инвентаризации (прописью и цифрами), а также дата выдачи справки, ее порядковый номер и номер бланка, на котором она выполнена.

На ценообразование  влияет место расположения квартиры (район города), а также наличие развитой инфраструктуры.

Также в данном пункте оговаривается момент передачи денег. Здесь возможны несколько вариантов: деньги передаются до регистрации договора купли-продажи; деньги передаются единовременно при подписании договора сторонами; деньги передаются после государственной регистрации сделки. Последний вариант представляется наиболее логичным, поскольку, как уже говорилось выше, право собственности на жилое помещение переходит именно после регистрации договора, и именно в регистрирующем органе обычно имеются сведения об аресте и запрещениях на жилое помещение.

В соответствии с договором  купли-продажи жилого помещения  к покупателю переходят не только права на определенное договором  помещение, но и обязанности, связанные с ним. В частности, покупатель должен уплачивать налог на недвижимость, нести расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию жилого помещения и приходящейся на него части придомовой территории и так далее.

 

3.2 Государственная регистрация  договора купли-продажи жилого помещения

 

Еще одной особенностью договора купли-продажи жилых помещений  является то, что такой договор  считается заключенным лишь с  момента государственной регистрации.

Договор купли-продажи  жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления.

Необходимость регистрации  договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности. Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее.

Из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

Строительная организация  обратилась в арбитражный суд  с иском к учреждению юстиции  об обжаловании отказа в государственной  регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с  другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности не нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что  в соответствии с требованиями статьи 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации. [ж-п, 26]

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной работе проведен анализ законодательства РФ, судебной практики, научных публикаций относительно вопросов заключения, изменения и расторжения договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Проведенное исследование рассматриваемой темы имело своими целями раскрытие юридической  сущности и содержания современного договора купли-продажи недвижимого  имущества и обобщение материалов судебной практики.

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской  Федерации, принята всенародным  голосованием 12 декабря 1993 года. Консультант  Плюс.

2. Граждански кодекс  РФ. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ТК Велби, 2008. – 448 с. ISBN 5-482-00532-1.

3. Гражданско-процессуальный  кодекс РФ, от 14.11.2002 г., № 138 ФЗ, РГ  № 220, 20.11.2002 г.

4. Жилищный кодекс  РФ, 29 декабря 2004 г.  – М.: Гросс  Медиа, 2007. – 96 с. 

5. Земельный кодекс  РФ, 28.09.2001 г. – правовая система  Гарант

6. Налоговый кодекс  РФ с изм. и доп. от 20 октября  2005 № 131-ФЗ, 4 ноября 2005 года № 137-ФЗ. ГроссМедиа, М.: 2006.- с. 544.

7. Семейный кодекс  РФ, 29 декабря 1995 г. № 233-ФЗ (с  изм. и доп. от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г.), М.: Гарант, 2004.

8. Федеральный закон  № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»  от 21.07.1997 г., правовая система Консультант  Плюс

9. Федеральный закон  № 221-ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости» от 24.07.2007, правовая система Консультант  Плюс

10. Закон РФ № 1541 – «О приватизации жилищного  фонда в РФ» от 04.07.1991 г. Бюллетень  нормативных актов № 1, 1992 г., правовая  система Консультант Плюс.

11. Указ Президента  РФ «Вопросы федеральной регистрационной  службы» от 15.06.07. №768, РГ от 16.06.2007

12. Постановлением Правительства  РФ от 18.02.1998. №219 «Об утверждении  Правил ведения Единого государственного  реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 12.11.04.)

13. Приказом Минюста  РФ от 24.12.01. №343 «Об утверждении  Правил ведения книг учета  документов и дел правоустанавливающих  документов при государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» (с изменениями от 24.12.04.)

14. Приказ Министерства  юстиции РФ № 183 «Об утверждении  общего положения о территориальном  органе федеральной регистрационной  службы по субъекту РФ» от 3 декабря 2004 года, по отчетам производственной  практики

15. Приказ Министерства юстиции РФ №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01 июля 2002 года (с изменениями от 19 января 2005), по отчетам производственной практики

16. Приказом Минюста  РФ от 25.05.04. №107 «Об утверждении  Инструкции о порядке выдачи  правообладателям по их заявлениям  в письменной форме копий договоров  и иных документов, выражающих     содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме» (с изменениями от 24.12.04.), по отчетам производственной практики

17. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденных Верховным Советом СССР  31 мая 1991 года №2211-1 (в редакции от 26 ноября 2001 года), - СЗ 1997 года

18. Положением «О Министерстве  Юстиции РФ» от 07.05.07. №585с

19. Письмо Минобразования  РФ от 20.02.1995 г. № 09-М «О защите  жилищных прав несовершеннолетних».  Вестник образования № 8, 1999 года.

 

Материалы судебной практики:

 

20. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сеть Итернет

21. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2005 года №21 «Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», - Обзор практики разрешения споров/5-е изд., доп. - М.: ОСЬ-89, 2008. -256 с.

 

Научная литература:

30. Лихачев Г.Д. Гражданское  право. Общая часть: Курс лекций, Юстицинформ, М.: 2005 г., с.432.

32. Пахман С.В., Обычное  гражданское право в России, Вып.2, СПб, 1879, с. 312;

39. Марченко М.Н., Теория  государства и права, М.: Изд. Норма, 2007 г., с.384

40. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ – 3-е изд., доп. и перераб. – М.: ИНФРА-М, 2003 – ХIV, с. 972 .

43. Сергеев А.П., Толстой  Ю.К. Гражданское право. Том  1. учебник. Изд. 4-е. М.: Проспекть-Н., 2000 г. с. 624

      Козлова  Е.Б., Копыстыринский Е.А.

      Комментарий  к Федеральному закону «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» (постатейный).-2-е  изд.-М.:РИОР,2007.-208с.

      Шабалин  В.Г.

      Сделки  с недвижимостью. Защита от  криминала  и недобросовестных  партнёров / В.Г.Шабалин, И.А.Смирнов, А.К.Кузьмина. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Изд – во ОМЕГА-Л: «Филинь», 2008. – 464 с. – (Сделки с недвижимостью).

      Сделки  с жилыми и нежилыми помещениями: образцы документов с комментариями / М.Ю, Тихомиров – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2007. – 62с.

     Афонина  А.В.

     Постатейный  комментарий к новому закону  «О государственном кадастре  недвижимости» / А.В. Афонина, О.Н. Ефремова, А.Н. Кутафьева. – (2-е изд., перераб. и доп.). – М.: ГроссМедиа : РОСБУХ, 2008. – 176с.

      Гражданское  право: Учебник / Под. ред. С.П. Гришаева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристь, 2003. – 496с.