Договор купли-продажи жилого помещения

Но пробелы постепенно удаляются. Это доказывается появлением новых нормативных актов, которые дополняют, уточняют, корректируют первоначальную основу системы государственной регистрации недвижимого имущества. Например, чтобы предотвратить самовольные постройки, самозахват земель, с 1 марта 2008 года введен в действие Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Значительный научный интерес и необходимую базу для  правового понимания данного аспекта также  представляют комментарии к Федеральным законам, которые оказывают несомненную помощь органам юстиции в их применении, публикации, посвященные исследованию проблем, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом.

В комментарии ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» автор замечает, что, несмотря на то, что термин «недвижимое имущество» определен статьей 130 ГК РФ, разъяснение его для целей комментируемого Закона необходимо, так как не все объекты недвижимости подпадают под его действие. Закон не распространяется на такие объекты недвижимого имущества, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В связи с тем, что на основании ФЗ от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» объекты незавершенного строительства прямо отнесены к объектам недвижимого имущества, очевидно, что эти объекты также подпадают под действие Закона, несмотря на то, что не упоминаются в его статье 1. [кгр, 9]

Из информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации об Обзоре практики разрешения споров, возникающих  по договорам купли-продажи недвижимости от 13 ноября 2005 года №21:

Прокурор предъявил  иск в интересах отделения  Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обосновании иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрение данного  спора возник вопрос о том, может  ли быть предметом договора купли-продажи  незавершенный строительством объект недвижимости  и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых  в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает  каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты  не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 ГК РФ к  недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое  недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент  и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет  по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании ФЗ от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной  регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного  суд обоснованно удовлетворил иск  прокурора. [н,11]

 

2.2 Процедура государственной  регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним

 

В соответствии со статьей 9 Закона №122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти,  уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

К их компетенции относятся:

- проверка действительности  поданных заявителем документов  и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия  ранее зарегистрированных и ранее  заявленных прав;

- государственная регистрация прав:

- выдача документов, подтверждающих  государственную регистрацию прав;

- выдача информации  о зарегистрированных правах;

- принятие на учет в порядке, установленном Правительством РФ, бесхозяйных недвижимых вещей;

- выдача правообладателям  по их заявлениям в письменной  форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных  в простой письменной форме.

При выполнении вышеизложенных полномочий органы используют печать с изображением Государственного герба  Российской Федерации и со своим  наименованием.

Следует отметить, что  с формулировкой органов, выполняющих государственную регистрацию, которая приведена в Законе № 122-ФЗ, связан один из недостатков Закона № 122-ФЗ: законодатель не решает вопрос о ведомственной принадлежности органа, осуществляющего регистрацию. Это дает известную гибкость в определении такого органа.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативному правовому регулированию, в том числе и в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Министерство юстиции РФ, как определено Положением о нем, утвержденным Указом Президента РФ от 13 октября 2004 года № 1313 (в редакции от 21 сентября 2006 года).

В целях реализации данных функций в структуре Министерства юстиции РФ в соответствии с Указом Президента РФ от 20 мая 2004 года № 649 (в редакции от 30 июня 2006 года) осуществляет деятельность  Федеральная регистрационная служба, именуемая также – Росрегистрация, которая и является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одной из основных задач  Росрегистрации является обеспечение  установленного порядка государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Полномочия Росрегистрации закреплены в положении о ней, утвержденном Указом Президента РФ от 13 октября 2004 года № 1315 (в редакции от 2 мая 2006 года), которое, однако, закрепляет также, что законодательством и могут быт определены и иные полномочия этого органа.

Росрегистрация образует свои территориальные органы, именуемые управлениями, которые действуют в соответствии с Общим положением о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ, утвержденным Приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 года № 183 (в редакции от 5 мая 2006 года).

Осуществление государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа, является одной из основных задач управлений Росрегистрации.

Управление в пределах полномочий, установленных законодательством РФ, не зависимо в своей деятельности от органов государственной власти субъекта (субъектов) РФ и органов местного самоуправления.

Регистрационные округа, на территории которых действуют  территориальные органы Росрегистрации, определены Приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 года № 185 (в редакции от 29 августа 2006 года).

В настоящее время  достаточно часто обсуждается вопрос о том, является ли деятельность Министерства юстиции РФ в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с сделок с ним правоприменительной. Правоприменение является одной из функций юридической деятельности и определяется как деятельность компетентных органов по реализации правовых норм путем вынесения индивидуально-конкретных предписаний. Исходя из данного определения следует, что правоприменительная деятельность – это прерогатива органов и (или) должностных лиц, которые имеют соответствующие властные полномочия.

 Правовые аспекты  государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляют в основном предмет изучения гражданского права, что  является обоснованным, поскольку государственная регистрация – особенность именно гражданско-правового режима недвижимости. Участники гражданского оборота реализуют нормы правого института недвижимости в форме осуществления предоставленных им законодательством соответствующих полномочий. То есть реализация правовых норм для закрепления и признания прав на объекты недвижимости – это форма применения права регистрирующим органом.

Законодатель предоставил  регистрирующим органам право принимать  участие в правовом регулировании  отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости.

В этом смысле государственная регистрация приобретает значение правоприменительной деятельности.

Правоприменительной считается  деятельность регистрирующих органов, определенная статьёй 9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», которой установлено, что к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в том числе относятся: государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.

Однако именно эти  функции помимо многих других Приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 года № 183 возложены на территориальные органы Росрегистрации по субъекту (субъектам) РФ (исключая государственную регистрацию прав на предприятия как имущественные комплексы и объекты недвижимости, расположенные на территориях различных регистрационных округов).

Ни Министерство юстиции РФ, ни Росрегистрация непосредственно данных функций не исполняют. Таким образом, можно говорить о том, что правоприменительную деятельность  в системе Министерства юстиции РФ в сфере государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют лишь территориальные органы Росрегистрации по субъекту (субъектам) РФ и Росрегистрация, но исключительно при осуществлении государственной регистрации прав на предприятия как имущественные комплексы и объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними.

Правоприменительная практика в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время развивается быстрее, чем теория, что, впрочем, закономерно. В связи с этим одной из основных задач, требующих оперативного решения в целях обеспечения правоприменительной деятельности территориальных органов Росрегистрации, остается формирование адекватного правого обеспечения процесса государственной регистрации прав.

Согласно п.3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации  перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации

Из информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации об Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости от 13 ноября 2005 года №21:

Облпотребсоюз обратился  в арбитражный суд с иском  о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция  отменила решение суда и приняла  постановление о регистрации  сделки купли-продажи недвижимого имущества.

При этом апелляционная  инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.