Лизнг договор

О.Е. Блинков, исходя из законодательного представления лизинга, рассуждает о проблемах государственной  регистрации следующим образом: “представим, что лизингодатель покупает имущество у продавца, уведомляет его, что оно предназначено для передачи в финансовую аренду, обязывает исполнить договор лизингополучателю и вместе с ним зарегистрировать его (лизингодателя) право собственности и право аренды лизингополучателя. Однако потребуется явка представителя лизингодателя, чтобы зарегистрировать его право собственности. Лизингополучателю откажут в регистрации его права финансовой аренды в силу того, что это возможно, если зарегистрировано право собственности лизингодателя”⁴⁴.

Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает обязанность  регистрировать право аренды недвижимого  имущества (ст.26). Регистрации подлежат все виды аренды недвижимого имущества, в том числе и договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество. Однако ГК РФ установил, что государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества (п.2 ст.607), а не право аренды, что на наш взгляд создает правовую неопределенность и противоречия.

Целесообразно обратить внимание на ситуацию, когда договор  купли-продажи недвижимости вступил  в силу для сторон, поскольку произошло  его подписание, но государственная  регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не осуществлена. Как указывает В.В. Витрянский, «учитывая существующий порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц)»⁴⁵. При этом речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости. Продавец же, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится на законном основании у покупателя.

На основании изложенного  С.С. Шаталов делает вывод о том, что «в рассматриваемой ситуации, если руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ о финансовой аренде, то лизингодатель не вправе передать купленный объект недвижимости лизингополучателю по договору финансовой аренды».

Итак, основное правило, которое действует в гражданском  праве – стороны обязательства  самостоятельно определяют свои права  и обязанности и условия соответствующих договоров.

Договор финансовой аренды (лизинг) - это соглашение сторон, по которому арендодатель обязуется  приобрести в собственность указанное  арендатором имущество у определенного  им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст.665 ГК РФ).

Аналогичное определение  содержится в ст.2 Закона, где договор  лизинга определен как договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Итак, договор  лизинга рассматривается ГК в  качестве отдельного вида договорных арендных обязательств.

Обычно к основным элементам всякого гражданско - правового  договора относятся: его субъекты, объекты, содержание (права и обязанности  сторон), форма договора. Все эти  элементы присущи, естественно, и договору лизинга.

Субъектами договора лизинга в соответствии с ГК признаются арендодатель и арендатор лизингового имущества (ст. 665); тем самым подчеркивается, что договор лизинга является одним из видов договора аренды. ГК не содержит каких-либо специальных требований, предъявляемых к субъектам договора лизинга, хотя из определения понятия этого договора (лизинговое имущество предоставляется арендатору в аренду для предпринимательских целей) можно сделать вывод, что арендатором должны выступать коммерческая организация или гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Что касается арендодателя, то решать вопрос о том, должен ли он иметь статус коммерческой организации (юридические лица) или индивидуального  предпринимателя (физические лица), ГК предоставил федеральному закону вместе с полномочиями по определению перечня видов предпринимательской деятельности, осуществление которой требует получения специального разрешения - лицензии (ст. 49 ГК). Поскольку Федеральный закон "О лизинге" предусмотрел, что лизинговая деятельность лизинговых компаний, а также граждан, осуществляющих лизинговую деятельность и зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, выполняется на основании разрешений (лицензий), полученных в установленном законодательством порядке (п. 2 ст. 6), то сегодня уже нет сомнений насчет того, что в роли лизингодателя в договоре лизинга могут выступать только коммерческие организации либо индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление этого вида деятельности.

Федеральный закон "О лизинге" конкретизировал понятия субъектов лизинга (ст. 4). В соответствии с указанными Законом субъектами лизинга являются:

1. лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
2. лизингополучатель - физическое или юридические лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
3. продавец (поставщик) - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли - продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли - продажи.

Вместе с тем  следует заметить, что говоря о  продавце (поставщике) как субъекте лизинга, Федеральный закон "О лизинге" под понятием "лизинг" имеет в виду не договор финансовой аренды (лизинга), а "вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем" (ст. 2 Федерального закона "О лизинге").

Между тем договор  финансовой аренды (лизинга) - это договор, заключаемый между арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем). Продавец стороной в этом договоре не является, следовательно, он не может признаваться и субъектом договора лизинга.

В следующем  параграфе подробнее рассмотрим существенные условия заключения договора финансовой аренды.

2.2 Существенные условия договора финансовой аренды

Особое место в числе  других условий договора занимают существенные условия, ведь решение вопроса, является ли договор заключенным, поставлено законом в зависимость от достижения между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, соглашения по всем его существенным условиям. В п.1 ст.432 ГК РФ сказано, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В первую очередь к  числу существенных ГК относит условие  о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда - работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения - помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.

Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора.

Вторую группу существенных условий договора составляют те, которые  названы в законе или других нормативных  актах как существенные или необходимые  для договоров данного вида. В  одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других - термин "существенные условия" не употребляется.

К третьей группе существенных условий  можно отнести условия договора, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Такие условия в теории права принято называть инициативными. Условия, на которых настаивает одна из сторон, не означает, что они не являются существенными и не требуют согласования. При наличии такого волеизъявления одной из сторон договор не может считаться заключенным, пока инициативное условие не согласовано.

Среди всех условий всякого  договора необходимо выделить те, которые  составляют «видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора), и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора». По мнению Ветрянского: “Такие условия являются существенными условиями договора, ибо, включая их в определение договора, законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы для данного вида договорного обязательства”⁴⁶.

В ст.665 ГК РФ сказано, что  по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Принимая во внимание  определение  договора  финансовой  аренды, данное в Гражданском кодексе  РФ, можно сделать вывод о том, что условия об арендной плате также относятся к существенным условиям договора финансовой аренды.

Для того чтобы договор  считался заключенным, необходимо, прежде всего, достичь соглашения по такому существенному его условию, как  предмет. Понятию предмета договора лизинга специально посвящена ст.666 ГК РФ и ст.3 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге)”. Анализ данных норм позволяет обратить внимание на следующие моменты.

В соответствии со ст.666 ГК РФ предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. Из чего можно сделать вывод о том, что, предметом договора может быть любая непотребляемая вещь, то есть не теряющая своих натуральных свойств в процессе использования.

Федеральный закон “О финансовой аренде (лизинге)” конкретизирует данную норму, устанавливая, что предметом  лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст.3).

Следует лишь заметить, что  имущественные права ни при каких  условиях не могут быть самостоятельным  объектом лизинга, как это предусматривалось  Указом Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 “О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности”⁴⁷, поскольку они не относятся к категории вещей. Вместе с тем, при лизинге предприятий имущественные права лизингодателя, связанные с указанным предприятием, передаются лизингодателю в составе соответствующего имущественного комплекса.

Также следует сказать, что договор лизинга предприятий, зданий, сооружений представляется весьма проблематичным, поскольку во всех этих договорах фигурирует земельный  участок, который не может быть предметом  лизинга. Особенно это касается предприятия как имущественного комплекса,  в котором неотъемлемым элементом является земельный участок. Существование указанных правовых барьеров говорит о том, что закон отдает предпочтение оборудованию и транспортным средствам как основным объектам финансовой аренды. Это вполне соответствует международной практике, “где лизинг выступает в качестве основной формы обязательственных отношений по использованию машинно-технических изделий в хозяйственном обороте”⁴⁸.  Это связано с тем, что экономически лизинг возник и существует как форма инвестирования именно в новое оборудование.

“Анализ деятельности лизинговых компаний позволил определить шесть  основных групп оборудования, наиболее часто запрашиваемых в лизинг и представляющих устойчивый спрос  потребителей. В 50% случаев клиентов интересовало: пищевое оборудование; упаковочное технологическое оборудование; деревообрабатывающее оборудование; оборудование для предприятий торговли; автотранспортные средства”⁴⁹.

Однако, как утверждает В. Комаров, “на сегодняшний момент инвестиционная активность смещается из области жизнеобеспечивающих отраслей экономики (сельского хозяйства, медицины, легкой промышленности) в область нефте- и газодобычи, разработки сырьевых ресурсов, имеющих ярко выраженный экспортный характер”⁵⁰.