Особенности и проблемы правового регулирования договора строительного подряда

 

       При выявлении   недостатков,  за  которые  Подрядчик   не  несет

 

   ответственности,  Подрядчик их устраняет в _______________________,

 

                                                   (срок)

 

   но за счет Заказчика.

 

  

 

                   5. ЦЕНЫ РАБОТЫ И ПОРЯДОК ЕЕ  ОПЛАТЫ

 

  

 

       5.1. Общая   стоимость   работ    определяется    сметой    на

 

   строительство и  составляет __________________________________ руб.

 

       5.2. В  случаях,  если фактические расходы  Подрядчика оказались

 

   меньше тех,   которые   учитывались   при   определении   цены   в

 

   _______________________________________, оплата работ производится

 

           (смете, калькуляции)

 

   __________________________________________________________________

 

     (по фактической себестоимости, по ценам, определенным в смете,

 

   _________________________________________________________________.

 

      в протоколе  цен, калькуляции, иным образом  - см. ст. 664 ГК)

 

       5.3. Заказчик  оплачивает  Подрядчику  обусловленную  п.   5.1

 

   договора стоимость  работ _________________________________________

 

                            (указать порядок оплаты - после окончания

 

   __________________________________________________________________

 

   работы согласно  акту приемки, или досрочно  в качестве предоплаты,

 

   __________________________________ в  течение ____________________.

 

   или иной порядок)                                 (срок)

 

       Варианты:

 

       Заказчик  в   счет   оплаты   работ   по  договору  перечисляет

 

   Подрядчику аванс  в размере _______________________________________

 

                                (руб., % от стоимости)

 

   в течение ________________.

 

               (срок)

 

       Заказчик  в  счет  оплаты   работ   по   договору   перечисляет

 

   Подрядчику задаток  в сумме __________________________________ руб.

 

   в _________________.

 

         (срок)

 

  

 

                       6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

 

  

 

       6.1. При  неисполнении,  ненадлежащем  исполнении  принятых  на

 

   себя обязательств стороны несут следующую ответственность:

 

       Подрядчик:

 

       - за некачественное  выполнение работ - ______________________;

 

                                              (мера ответственности)

 

       - за просрочку  выполнения работ - ___________________________;

 

                                          (мера ответственности)

 

       - за непередачу оговоренной в п.  3.3  договора  информации  -

 

   _________________________________________________________________.

 

                         (мера ответственности)

 

       Заказчик:

 

       - за  невыполнение  обязательств,   предусмотренных   п.   3.1

 

   договора, - _____________________________________________________;

 

                            (мера ответственности)

 

       - за   несвоевременную    оплату    выполненной    работы    -

 

   ____________________________________________________.

 

                   (% пени, штраф)

 

       6.2. При   неисполнении   Заказчиком   обязанности    уплатить

 

   установленную данным  договором  стоимость  работ   Подрядчик имеет

 

   право на  удержание   результатов  работы,  а   также  принадлежащих

 

   Заказчику ________________________________________________________

 

             (оборудование, остатки неиспользуемого материала и др.

 

   __________________________________________________________________

 

              Более подробно об удержании см. ст. 340 ГК)

 

   __________________________________________________________________

 

   до уплаты Заказчиком  соответствующих сумм.

 

  

 

       7. Договор  вступает в силу с момента  подписания и действует до

 

   _________________________________.

 

  

 

       8. Во  всем остальном,  что не предусмотрено  данным  договором,

 

   стороны руководствуются  законодательством _______________________.

 

                                               (какой страны)

 

  

 

       9. Споры,  вытекающие  из  исполнения   настоящего   договора,

 

   решаются в суде __________________________________________________

 

                        (указать, в каком, какого государства, в

 

   _________________________________________________________________.

 

                соответствии с каким законодательством)

 

  

 

                       10. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

 

  

 

       ______________________________________________________________

 

   _________________________________________________________________.

 

  

 

                     11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

 

  

 

       Подрядчик

 

       Наименование: ________________________________________________

 

       Адрес: _______________________________________________________

 

       ______________________________________________________________

 

       Банковские  реквизиты: ________________________________________

 

       ______________________________________________________________

 

       УНН _________________________ ОКПО ___________________________

 

       Тел. (факс): _________________________________________________

 

  

 

       Заказчик

 

       Наименование: ________________________________________________

 

       Адрес: _______________________________________________________

 

       ______________________________________________________________

 

       Банковские  реквизиты: ________________________________________

 

       ______________________________________________________________

 

       УНН ___________________________ ОКПО _________________________

 

       Тел. (факс): _________________________________________________

 

  

 

       Подрядчик  ___________________      Заказчик __________________

 

                      подпись                            подпись

 

                      печать                             печать

 

  

 

 

Понятие договора строительного  подряда и его особенности.

 

 

 

Договор строительного подряда  – это договор, по которому  подрядчик  обязуется в установленный договором  срок построить по заданию заказчика  определенный объект либо выполнить  иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые  условия для выполнения работ, принять  их результат и уплатить обусловленную  цену (п.1 ст.740 ГК РФ).

 

Договор строительного подряда  заключается на строительство или  реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также  на выполнение монтажных, пусконаладочных  и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено  договором, правила о договоре строительного  подряда применяются и к работам  по капитальному ремонту зданий и  сооружений .

 

Если договор строительного  подряда заключается для удовлетворения бытовых или других личных потребностей заказчика, к такому договору применяются  правила о правах заказчика по договору строительного подряда.

 

Договор строительного подряда  – разновидность договора подряда, является консенсуальным, взаимным и  возмездным.

 

Сторонами по договору строительного  подряда могут быть юридические  и физические лица, обладающие специальными навыками и знаниями, а в ряде случаев – имеющие разрешение на осуществление некоторых видов  деятельности. Поэтому на практике функции заказчика часто осуществляет специализированная организация, действующая  в интересах другого лица –  инвестора.

 

Инвестор, согласно п.3 ст.2 Закона  “Об инвестиционной деятельности”, –  это лицо, осуществляющее вложение  собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций, обеспечивающее их целевое использование. В качестве инвестора могут выступать уполномоченные государственные и муниципальные органы, физические и юридические лица, в т.ч. иностранные, международные организации и проч. Заказчик и инвестор заключают между собой инвестиционный договор, который может быть заключен в   форме договора поручения, договора комиссии, либо представлять собой смешанный договор.

 

Благодаря разнохарактерности работ в строительстве широко распространена система генерального подряда, когда в качестве генерального подрядчика выступает организация, привлекающая для выполнения отдельных  работ субподрядчиков, – специализированные фирмы.  Часто заказчику объекта  требуется помимо строительных весь комплекс необходимых для создания объекта работ, в таких случаях  говорят о строительстве “под ключ”. Договор подряда на строительство  объекта “под ключ”-  договор  подряда, в силу которого подрядчик (генеральный подрядчик) обязан выполнить  все работы по организации и обеспечению  строительства, как то: проектирование, строительные, монтажные и специальные  строительные работы, сдача объекта  в эксплуатацию. Такой договор  носит смешанный характер и к  нему применяются соответствующие  нормы  законодательства о подряде, строительном подряде, опытно-конструкторских  и технологических работах и  др.

 

Особым участником строительных правоотношений может выступать  страхователь (юридическое лицо, обладающее специальной лицензией). Он не является стороной по договору строительного  подряда, однако, договором может  быть предусмотрена обязанность  стороны, на которой лежит риск случайной  гибели или повреждения объекта  строительства или иного имущества, используемых при строительстве, или  ответственность за причинение при  осуществлении строительства вреда  другим лицам, застраховать соответствующие  риски (п.1 ст. 742 ГК РФ). Участие страхователя является дополнительной гарантией  защиты интересов сторон по договору строительного подряда. Страхование, однако, не освобождает соответствующую  сторону от обязанности принять  необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

 

 

 

 

Заказчиком может быть также привлечен инженер (инженерная организация). Инженером (инженерной организацией) является лицо, осуществляющее по заданию  заказчика контроль и надзор за строительством, и принятия решений от имени заказчика  во взаимоотношениях с подрядчиком. В этом случае в договоре строительного  подряда определяются функции привлеченного  инженера, связанные с последствиями  его действий для подрядчика.

 

Форма договора  – простая  письменная (ст.161 ГК РФ). Помимо самого договора к договору обязательно  прилагаются технико-экономическое  обоснование строительства объекта (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация, которые  подлежат обязательной государственной  экспертизе и утверждению в установленном  законом порядке. Например, организации  государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ проводят экспертизу проектов строительства любых объектов независимо от источников финансирования и вида собственности в части  вопросов, относящихся к компетенции  республиканских и местных органов  управления, контролируют соблюдение нормативных требований к надежности и эксплуатационной безопасности объектов и т.д.

 

Работы, выполненные без  договора на основании административного  акта и не принятые заказчиком, оплате не подлежат1 .

 

Договором строительного  подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

 

В указанных законом случаях  договор строительного подряда  может заключаться по итогам специальных  подрядных торгов. Например, согласно п.1.3 Положения о подрядных торгах в РФ от 13 апреля 1993 г. при размещении заказов на вновь начинаемое строительство  для федеральных нужд проведение торгов обязательно.

 

Цена в договоре определяется путем составления сметы. Смета, по общему правилу,  является твердой, отступления от нее не допускаются, кроме указанных в п.п.3, 4,5 ст.743,ст.744 ГК РФ случаев (например, необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации; составление дополнительной сметы в случае 10% превышения указанной в смете суммы). Существует также приблизительная смета, согласованные отступления от которой допускаются. В договоре может быть предусмотрен способ определения цены или ее составной части2 .

 

Заказчик обязан принять  и уплатить обусловленную цену в  сроки и в порядке, указанном  в договоре (чаще всего, авансовые  выплаты), или при отсутствии иных указаний, после окончательной сдачи  результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный  срок, либо с согласия заказчика  досрочно. Договором может быть предусмотрена  оплата работ единовременно и  в полном объеме после приемки  объекта заказчиком. Оплата генеральным  подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику. Даже признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным  основанием для отказа от оплаты работ3.

 

Срок в договоре строительного  подряда является одним из существенных условий договора и обязательно  согласуется сторонами. Сроки могут  устанавливаться на отдельные работы, на выполнение всех работ в целом, на сдачу в эксплуатацию, а также  на обеспечение эксплуатации объекта  подрядчиком после приемки.  К  договору часто прилагаются графики  и планы выполнения работ.  Без  согласования цены и срока договор  считается незаключенным, а превышение сметной стоимости или нарушение  сроков окончания строительных работ  может служить основанием для  расторжения договора1.

 

 

 

 

Отношения по строительству  или реконструкции объектов, выполнению монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строящимися  объектами работ специфичны: помимо ГК РФ и других законодательных актов (Закон РФ “Об основах градостроительства в РФ”, Закон РФ “Об архитектурной  деятельности”, Постановление Правительства  РФ “О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной  документации и утверждении проектов строительства” и др.) в законодательство, регулирующее эти отношения, входят нормативно-технические нормы, т.е. правила, регламентирующие технические процессы проектирования и ведения строительно-монтажных работ, содержащие требования к используемым в строительстве материалам, изделиям, конструкциям и проч.(например, Строительные нормы и правила (СНиПах), различные инструкции и  проч.). В него входят нормы различных отраслей права – административного, экологического, земельного, уголовного и др. Например, при строительстве жилого дома необходимо соответствующим образом оформить выдел земельного участка под строительство, утвердить проектно-сметную документацию, получить необходимые разрешения от органов, ответственных за градостроительную политику, пожарную и экологическую безопасность и проч. На названные отношения также влияет и факт длительности выполнения работ, а также эксплуатации объектов в период гарантийного срока, на протяжении которого могут меняться цены на материалы и оборудование, коэффициенты расчетов стоимости работ, вноситься изменения в законодательство. Специфика этих правоотношений позволяет говорить о следующих особенностях договора строительного подряда: