Особенности заключения договоров купли-продажи

Четвертое условие, если от имени продавца выступает представитель по доверенности, необходимо проверить его правомочия.

В частности, необходимо убедиться в легальности доверенности: заверена ли она, не просрочена и не отозвана ли, не выдана ли она на иные действия. Если есть сомнения в легальности доверенности, то необходимо напрямую связаться с собственником, возможно также попросить дать расписку, что доверенность не отзывалась.

Следует отметить, что при проверке нотариально удостоверенной доверенности необходимо проверять действительность полномочий нотариусов, совершивших нотариальное удостоверение. Соответствующая база данных практикующих нотариусов по всем регионам России содержится на сайте нотариальной палаты по адресу: http://www.notary.ru/notary/bd.html.

Если продавцом является собственник - юридическое лицо и от его имени договор купли-продажи подписывается директором, то проверке подлежат следующие документы: выписка из ЕГРЮЛ в отношении общества-продавца, поскольку в ней содержится информация о действующем директоре; протокол общего собрания участников (акционеров) об избрании директора; устав общества с отметкой налогового органа.

Пятый шаг - правильность оформления договора купли-продажи.

Договор должен иметь письменную форму и содержать существенные условия: предмет и место нахождения объекта, цена и порядок оплаты, перечень лиц, имеющих право пользования объектом. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, а отсутствие в договоре существенных условий влечет признание его незаключенным66.

Вопрос принадлежности земельного участка, на котором расположен продаваемый объект, не относится к существенным условиям, однако при заключении договора необходимо учитывать следующее. Если продавцу принадлежит земельный участок, то покупателю одновременно с правом собственности на объект переходит также право собственности на земельный участок, занятый таким объектом. Если продавцу не принадлежит земельный участок, то покупатель приобретает лишь право пользования соответствующим земельным участком. Следует обратить внимание, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. Например, в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрена обязанность арендатора (продавца объекта) получать согласие собственника земельного участка на отчуждение данного объекта.

Необходимо проверить дееспособности продавца. Сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным, является ничтожной. В этой связи важной задачей является проверка дееспособности гражданина.

Проблемой является то, что информация о дееспособности граждан не является общедоступной и не содержится в централизованных базах данных, поэтому получить достоверную информацию о дееспособности крайне затруднительно.

Если есть сомнения, договор рекомендуется заключать в нотариальной форме, поскольку при удостоверении договора нотариус проверяет правоспособность и дееспособность лиц, участвующих в сделке.

Также при наличии возможности рекомендуется попросить от лица, с которым заключается сделка, получить в психоневрологическом диспансере по месту его регистрации справку о том, что данное лицо не состоит на учете в диспансере.

Седьмой шаг - расчеты по договору. Риск заключается в возможном инициировании расторжения договора со стороны продавца по причине якобы отсутствия оплаты, несмотря на наличие в договоре условия о состоявшемся расчете.

Так, например, в Определении Московского городского суда от 7 октября 2010 г. по делу N 33-28951 суд сделал вывод, что приведенное в оспариваемом договоре купли-продажи жилого дома условие о полном расчете между сторонами договора купли-продажи, в изложенной формулировке, носит общий характер, не содержит ссылок на конкретные обстоятельства, при которых совершался расчет, либо документы, подтверждающие получение истцом денежных средств в счет оплаты за спорный объект67.

Несмотря на сомнительность подобной практики, во избежание подобного риска рекомендуется осуществлять расчет в безналичной форме, через банковскую ячейку либо фиксировать факт передачи денег в соответствующей расписке, составленной в присутствии нотариуса и свидетелей такой передачи.

Очень важный, восьмой шаг - получение от продавца технической документации.

При государственной регистрации сейчас уже не требуется представлять техпаспорт или кадастровый паспорт на объект. Однако данные документы необходимы покупателю, чтобы убедиться в отсутствии самовольных построек, неузаконенных перепланировок.

Если бывший собственник нарушил технические нормы или за счет лестничного проема увеличил свою жилплощадь, в таком случае суд вам не поможет, а, наоборот, обяжет вернуть квартиру в исходное состояние, т.е. обозначенное в техническом паспорте.

Необходимо проверить, что за данным объектом недвижимости не имеется долгов, необходимо получение квитанций по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Чтобы не было неприятных сюрпризов в виде задолженности за жилищные (такие, как содержание, текущий и капитальный ремонт) и коммунальные (холодная и горячая вода, водоотведение, электричество, отопление) услуги, необходимо получить квитанции о погашении всех долгов по ним за предыдущие периоды68.

         Особые требования к форме договора продажи недвижимости заключаются в том, что такой договор должен быть заключен в письменном виде, подписанном сторонами.

         Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, а не сам договор продажи недвижимости. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Если приобретается часть незавершенного строительного объекта, то в настоящее же время Постановлением Пленума ВАС РФ N 54 подтверждена возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем69. При этом для индивидуализации объекта недвижимости, который будет создан в будущем, можно указать такие данные, как местонахождение будущего объекта недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, проектной документацией70.

 Правила продажи недвижимости субсидиарно применяются к договору продажи предприятия, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). В частности, обычно не подлежат передаче права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью.

Особенно сложно определить состав имущества предприятия когда в него входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, и куда включаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение), товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Термин "коммерческое обозначение" внесен Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Итак, исходя из содержания ст. 132 ГК РФ предприятие характеризуется рядом особенностей: во-первых, это единый имущественный комплекс; во-вторых, предприятие используется для осуществления предпринимательской деятельности; в-третьих, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. И наконец, обладая обособленным имуществом, предприятие является объектом в гражданских правоотношениях, в гражданском обороте71.

Договор продажи предприятия признается отдельным, самостоятельным видом договора купли-продажи, и ему посвящается специальный параграф - § 8 гл. 30 ГК РФ. Однако особенность правового регулирования продажи предприятия состоит в том, что на данный договор распространяются общие положения § 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК, где п. 2 ст. 549 предусматривает, что правила, предусмотренные этим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия. Кроме того, в ГК РФ имеются другие виды договоров, объектом которых является предприятие, - договоры аренды (ст. ст. 656 - 664), доверительного управления (ст. 1013) и др. Определенные положения о предприятии содержат специальные Законы - "О несостоятельности (банкротстве)", "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и др.

В состав предприятия как имущественного комплекса включены все виды имущества, необходимые ему для осуществления предпринимательской деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, сырье, продукцию и др. (ст. 132 ГК). В состав имущественного комплекса входят также права требования и долги, права на обозначения и права, связанные с индивидуализацией предприятия, его продукции, работ и услуг (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Все это составляет предмет договора, в котором должны быть точно отражены все элементы имущественного комплекса, без чего договор не может считаться заключенным. Данное обстоятельство четко отражено в ст. 554 ГК РФ. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить объем (состав) имущества, подлежащего передаче покупателю. Причем в нем должны быть данные, сведения о местонахождении конкретной недвижимости либо в определенном месте, либо в составе другого недвижимого имущества. Условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю, должно быть согласовано сторонами, без чего соответствующий договор не считается заключенным.

Удостоверение состава продаваемого предприятия неразрывно связано с определением его стоимости, его оценкой. Цена, как отмечалось в предыдущих комментариях, является существенным условием договора продажи предприятия. Стоимость продаваемого предприятия определяется на основе его полной инвентаризации. Условие о цене продаваемого предприятия должно быть согласовано сторонами в письменной форме. При отсутствии согласованного условия о цене договор о продаже предприятия считается незаключенным, что предусмотрено п. 1 ст. 555 ГК РФ. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются; а указанный пункт предусматривает случаи, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, и в таких случаях исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Естественно, такое правило определения цены к договору продажи предприятия неприменимо вследствие важности предприятия как объекта гражданского права. Предприятие находится на земельном участке, поэтому цена в договоре включает и цену продаваемого с предприятием земельного участка или права на него.

Подписанию договора предшествуют определенные действия, связанные с составлением и рассмотрением сторонами целого комплекса важнейших документов: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов и обязательств с указанием кредиторов и их требований. Причем данные документы должны быть не только рассмотрены, но и согласованы сторонами - продавцом предприятия и покупателем. Инвентаризация выявляет все долги, права требования, всех кредиторов и тем самым является источником обоснования заявленной продавцом цены предприятия. Заключение независимого аудитора о составе предприятия призвано оказать содействие сторонам в объективной оценке условий заключения договора и в защите интересов покупателя. Проведение инвентаризации, оценки предприятия, а также совершение иных действий, связанных с подготовкой заключения договора продажи предприятия, требуют определенных расходов, распределение которых должно осуществляться по соглашению сторон - продавца и покупателя72.

Предприятие как имущественный комплекс, права и обязанности, указанные в перечисленных документах, продавец передает покупателю, который становится правопреемником предприятия, и это гарантирует продавца от возможных необоснованных притязаний, что имеет место на практике.

Несмотря на то, что в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Сделаем обобщающий вывод ко второй главе.

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК РФ). Его существенными условиями являются предмет и цена. На стороне продавца всегда выступает специальный субъект - лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу (розничный торговец). Розничный покупатель, это, как правило, гражданин или некоммерческая организация. Договор розничной купли-продажи носит публичный характер и обычно заключается в устной форме.

 По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок производимые (закупаемые) им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК РФ). Особое значение при заключении договора имеет условие о сроке поставки товаров покупателю. Срок поставки (в том числе отдельных партий товара), как правило, должен быть указан в договоре. Досрочная поставка может производиться только с согласия покупателя.