Особенности заключения договоров купли-продажи

Одновременно с передачей вещи покупателю должны быть переданы ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.п.)6. Переход права собственности на товар по договору купли-продажи происходит в порядке сингулярного (частичного) правопреемства. В этой связи законом установлено правило, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами ст. 314 ГК РФ (обязательство должно быть исполнено в разумный срок). Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя в момент, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности передать вещь влечет наступление предусмотренных законом последствий, включая меры ответственности. Если продавец отказывается передать проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора, а при отказе передать индивидуально-определенную вещь вправе предъявить требование о ее принудительной передаче и возмещении убытков.

При передаче товара меньшего количества, чем определено договором, покупатель вправе потребовать передачи недостающего количества товара либо отказаться от переданного товара и его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Какие последствия применить, покупатель определяет по своему выбору7.

В свою очередь покупатель обязан принять вещь и оплатить ее по цене, предусмотренной договором. Если цена договором не усматривается из его условий, исполнение оплачивается по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары. На покупателе также лежит обязанность в предусмотренный законом (договором) или иной разумный срок поставить продавца в известность о нарушении условий договора о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре (упаковке) товара. Невыполнение этого правила влечет возможность для отказа продавца от удовлетворения требований о передаче товара, не соответствующего условиям договора по количеству, качеству, ассортименту или комплектности, если он докажет, что невыполнение этого правила повлекло невозможность удовлетворить требования покупателя или влечет несоизмеримые расходы.

Продавец по общему правилу будет считаться нарушителем договора при передаче покупателю вещи, обремененной правами третьих лиц (например, залогом). Согласно норме ст. 460 ГК РФ в случае такого нарушения покупатель имеет право требовать уменьшения цены или расторжения договора. Данное нарушение будет иметь место всегда, за исключением случаев, когда в договоре прямо выражено согласие покупателя на получение в собственность товара с обременениями  либо если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать на момент заключения договора о таких обременениях. Из данной нормы следует, что договор может прямо предусматривать (или стороны - недвусмысленно подразумевать) передачу покупателю товара с обременениями, что исключает какие-либо претензии к продавцу. Цена товара будет учитывать снижение его ценности для покупателя из-за наличия раскрытых обременений8.

Эти нормы не содержат текстуального атрибута императивности или диспозитивности. Соответственно, встает вопрос о том, может ли быть заключен договор купли-продажи, в котором прямо не фиксируется наличие обременений, но содержится условие о том, что продавец не несет никакой ответственности в случае, если впоследствии выяснится наличие скрытых обременений. Такое условие на практике включается в договор в случае, когда существует неопределенность в отношении наличия или отсутствия таких обременений (в частности, при перепродаже вещи продавцом, не владеющим достоверной информацией о ее "правовой истории"). Стороны, включая в договор данное условие, переносят риск выявления таких обременений с продавца на покупателя. С точки зрения экономической логики перенос такого риска на покупателя неизбежно влечет снижение цены на величину «ожидаемых издержек» (т.е. издержек, связанных с материализацией риска выявления «скрытых обременений», умноженных на процент вероятности его материализации). Как представляется, такое условие должно быть признано законным, если на момент заключения договора продавец сам не владел информацией о данном обременении и не утаил ничего на сей счет от покупателя. Если же продавец оказался недобросовестным и на момент заключения договора прекрасно знал о правах третьих лиц, то нет оснований говорить о перераспределении рисков, а есть основания говорить об обмане. В таких случаях это условие договора использоваться никак не может, а покупатель при желании вправе не применять к продавцу указанные в данном пункте или иные санкции за нарушение обязательства и заявить иск об оспаривании договора в целом на основании норм ГК РФ об обмане (ст. 179).

В соответствии со ст. 491 ГК РФ право собственности на товар может быть сохранено за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств.

Продавец несет ответственность в случае, если на момент заключения договора он знал о наличии притязаний третьих лиц, которые впоследствии после передачи товара покупателю были подтверждены9.

 Как было отмечено, повторимся, обязанность покупателя - принять переданный ему товар, если у него нет права требовать замены товара или отказаться от договора, это правило, как представляется, должно считаться императивным в том смысле, что оно исключает возможность установления в договоре права покупателя немотивированно отвергнуть товар, не отказываясь при этом от договора и не неся за это никакой ответственности. Что же до права на отказ от договора, то, как представляется, ничто не должно мешать сторонам заменить его судебной процедурой расторжения или даже исключить, предусмотрев в качестве альтернативы иск о взыскании денежного долга за товар, принимать который покупатель необоснованно отказался. Так что, видимо, норма в отношении таких проявлений договорной свободы должна быть признана диспозитивной.

Но тут возникает следующий вопрос. Как суд должен относиться к ситуации, когда договор исключает на случай отказа покупателя принять товар право продавца и на взыскание долга за непринятый товар, и на расторжение договора. По большому счету такие условия договора фактически отменяют обязательство покупателя принять товар. В этом условии соглашения нет ничего предосудительного, если из толкования договора вытекает, что такой отказ от принятия равнозначен отказу покупателя от договора в целом. Возможность согласования в договоре права стороны на немотивированный отказ от него предусмотрена в статье 310 и пункте 3 статьи 450 ГК РФ (с исключением такой возможности только в отношении права на немотивированный отказ предпринимателя в договоре с непредпринимателем)10. Если право покупателя на отказ от договора легитимно предусмотрено в договоре и не противоречит статье 310 ГК РФ, то тогда в силу пункта 1 покупатель действительно может не принять товар, зафиксировав тем самым расторжение договора. При этом если договор не предусматривает адекватную плату за отказ от него и не предписывает возмещение вызванных расторжением убытков (или только расходов), то условие может показаться несколько несправедливым для поставщика, потратившего средства на закупку и доставку товара, от которого неожиданно и немотивированно отказался покупатель к моменту, когда товар уже был готов к отгрузке или доставлен и предложен покупателю к приемке. Применительно к договорам между относительно равноправными коммерсантами эта несправедливость не достигает того уровня невыносимости, при котором суд должен вмешиваться и патерналистски уберегать одну из сторон от последствий собственного невнимания к тексту договора. Но если такое условие навязано слабой стороне договора, то суд может как минимум задуматься о квалификации его в качестве злоупотребления договорной свободой и его блокировании по правилам статей 10, 169 и 428 ГК РФ или выведении из пункта 3 статьи 1 ГК РФ обязанности возместить понесенные продавцом расходы.

Но сделанный выше вывод о легитимности установления в договоре права покупателя немотивированно отвергнуть товар справедлив только тогда, когда отказ покупателя принять товар согласно договору сопровождается отказом от договора и прекращением взаимных обязательств (в том числе и обязательства продавца по передаче товара). Но, если договор лишает продавца возможности применить какие-либо санкции при уклонении покупателя от принятия товара (в том числе и права продавца на расторжение договора),  и при этом согласно договору это поведение покупателя само по себе не означает расторжения соглашения, то такого рода условие ставит продавца в крайне асимметричное и несправедливое положение, консервируя ситуацию неопределенности11. Ведь его обязательство остается в силе, но перспективы реализации обмена становятся крайне туманными. Думается, применительно к такой ситуации судам стоит считать эту абсолютно аномальную форму девиации условий договора от предписанных в комментируемой статье правил недопустимой.

Итак, существенным условием рассматриваемых договоров является предмет. Нормы закона позволяют отнести к предмету купли-продажи любые вещи, обладающие свойством товара, - движимые и недвижимые, индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками, имеющиеся в наличии или те, которые еще будут произведены. Кроме того, общие положения гл. 30 ГК РФ могут применяться при продаже ценных бумаг, валютных ценностей и имущественных прав. Договор купли-продажи считается заключенным, если стороны достигли согласия о наименовании и количестве товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Все остальные условия (о качестве товара, его цене, ассортименте, комплектности, сроке передачи товара и др.) при отсутствии соответствующего условия в соглашении сторон устанавливаются на основании диспозитивных норм ГК РФ12.

В свою очередь покупатель обязан принять вещь и оплатить ее по цене, предусмотренной договором. Если цена договором не усматривается из его условий, исполнение оплачивается по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары. На покупателе также лежит обязанность в предусмотренный законом (договором) или иной разумный срок поставить продавца в известность о нарушении условий договора о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре (упаковке) товара.

Договором может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя застраховать товар13.

Подведем итоги к первой главе. Договоры купли - продажи являются одними из самых распространенных договор в обязательственном праве и составляют основную группу договоров в современных экономических отношениях. Квалифицирующим признаком договоров продаж, регулируемых гл. 30 ГК РФ, является передача товара продавцом в собственность покупателю.

Названные разновидности договорных обязательств имеют многовековую историю. По своей сути они представляют собой соглашение об отчуждении имущества. Критерий их обособления в рамках обязательств по передаче имущества в собственность - характер и объем отчуждаемых правомочий.

 Общие положения договора  регулируются ст. 454 ГК РФ. По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем содержание и порядок заключения договора должны соответствовать закону - обязательным для сторон правилам, установленным императивными нормами гражданского законодательства, действующими в момент его заключения. В Главе 30 ГК РФ содержатся нормы регламентирующие особенности оформления, обязательные условия, прав и обязанности субъектов данного правоотношения. Все виды договоров купли продажи являются договорами, на основе которых возникают обязательства по передаче имущества в собственность. В практике ОАО «ПРИМ-МЕДИА» мы рассмотрим такие виды договора купли-продажи как договор розничной купли – продажи, договор поставки, договор поставки для государственных нужд, договор сельскохозяйственной  контрактации,  договор энергоснабжения и особенности заключения договоров продажи недвижимости и предприятий.

По общему правилу основания изменения и договора купли-продажи поименованы в ст. 450 ГК РФ. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или договором.

В связи с этим разумно в договоре уделить большое внимание срокам расторжения договора, а также основаниям одностороннего расторжения по требованию одной из сторон и решению вопроса в судебном порядке14.

Поскольку договор расторгается в одностороннем порядке только при нарушении существенных условий, то в нем необходимо прописать, какие условия будут существенными, иначе суд может признать отказ от исполнения договора в одностороннем порядке ничтожным (Постановление ФАС МО от 28.01.2009 N КГ-А40/11736-08).

При одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона должна отправить второй стороне уведомление в письменном виде об отказе в исполнении договора. В договоре целесообразно определить, каким образом может быть получено уведомление, принимаются ли уведомления по факсу, электронной почте.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Другой момент стороны установить не вправе (п. 3 ст. 453 ГК РФ). По обоюдному соглашению стороны могут установить момент прекращения договора самостоятельно.

Особенностями договора-купли продажи является то, что при их реализации у покупателя возникают права и обязанности по поводу приобретаемого имущества, в том числе к нему переходят и долговые обязательства в случае приобретения недвижимости и предприятий. Юристам при составлении данных договоров следует не только опираться на закон, но и учитывать судебную практику, чтобы избежать правовые, экономические риски и предотвратить финансовые потери предприятия.

ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НА ПРИМЕРЕ ООО «ПРИМ-МЕДИА»

2.1. Организационно-правовая  характеристика                                     ОАО «ПРИМ-МЕДИА»

В 1992 году в соответствии с Указом Президента РФ №721 АООТ  «ПРИМ-МЕДИА было преобразовано в Открытое Акционерное Общество  «ПРИМ-МЕДИА. Учредителем общества является Комитет по управлению имуществом Приморского края.

История производства шоколадных конфет начинается с 1906 года, тогда во Владивостоке появилось первое на Российском Дальнем Востоке кондитерское производство, традиции которого непрерывно поддерживаются на фабрике «ПРИМ-МЕДИА» уже более 105 лет.