Особенности заключения договоров купли-продажи

Для осуществления своей деятельности ОАО «ПРИМА-МЕДИА» заключает договор энергоснабжения согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ.

Федеральный закон от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике»52 не позволяет четко разграничивать данные договоры.

Вместе с тем согласно действующих Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии (далее – ОПФР), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 различия данных договоров заключаются только в их конструкциях: если в договоре энергоснабжения в обязанности продавца входит помимо передачи права на реализуемую электроэнергию также обязанность обеспечить оказание потребителю услуг, являющихся неотъемлемой частью процесса энергоснабжения, то по договору купли-продажи (поставки) электроэнергии предусматривается обязанность только по передаче прав на реализуемую электроэнергию ("осуществить продажу электрической энергии"). Следует отметить, что оба договора могут заключаться как гарантирующим поставщиком, так и энергосбытовой организацией53.

В рамках предмета договора существенным является условие о количестве (объеме) поставки электрической энергии (ст. 541 ГК РФ). Оно определяется исходя из содержания договора. При этом судебная практика указывает на необходимость согласования не только общегодового, но и ежемесячного и ежеквартального количества подаваемой энергии. Если договор не позволяет определить количество подлежащей передаче энергии, он не считается заключенным. Однако в договорах с участием граждан-потребителей и организаций, приобретающих энергию для целей оказания коммунальных услуг, условие об объеме подаваемой энергии не является существенным. Такие покупатели потребляют энергию в необходимом им количестве.

Правила ГК РФ о договоре энергоснабжения применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом или иными правовыми актами 54.

Вместе с тем нельзя сказать, что концепция разделения потребительских и предпринимательских договоров в электроэнергетике на сегодня полностью утрачена. Потребительскими по новым ОПФРР являются договоры купли-продажи (поставки) и энергоснабжения, заключаемые с ГП, содержание которых имеет социальную направленность: они направлены на обеспечение интересов наименее социально и экономически защищенных категорий потребителей. Огромное значение имеет то, что в случае заключения данных договоров с гарантирующим поставщиком они являются публичными. При заключении договора энергоснабжения или купли-продажи (поставки) электроэнергии с независимым энергосбытом данные договоры не будут являться обязательными для заключения, о чем свидетельствует судебная практика55.

Конструкция договора энергоснабжения позволяет минимизировать участие потребителя - стороны данного договора в организации договорных связей по обеспечению энергоснабжения в силу возложения на энергосбыт гарантирующим поставщиком обязанности обеспечить оказание потребителям третьими лицами всех связанных с энергоснабжением инфраструктурных услуг. Вместе с тем потребители не обязаны во всех случаях прибегать к подобным организационным услугам ГП. Встречающиеся на практике попытки гарантирующим поставщиком понудить потребителей заключать с ним во всех случаях только договор энергоснабжения должны расцениваться как злоупотребление доминирующим положением56. Кроме того, если в роли ГП выступает сетевая организация, то такому гарантирующему поставщику необходимо обеспечить возможность получения от него только лишь услуг по передаче электроэнергии.

По действующему законодательству гарантирующим поставщиком также заключает с потребителями договор купли-продажи (поставки) электроэнергии57. Потребитель в этом случае имеет право заключать отдельный (прямой) договор оказания услуг по передаче электроэнергии с сетевой организацией, который также является публичным (п. 127 ОПФРР).

1) по данному договору конечный  потребитель приобретает электроэнергию  у гарантирующего поставщика  или энергосбытовой организации  в рамках розничного рынка  энергии;

2) энергосбытовые организации приобретают электроэнергию у гарантирующего поставщика в целях ее дальнейшей перепродажи конечным потребителям. Также ОПФРР предусматривают и обратную ситуацию, когда гарантирующий поставщик будет приобретать электроэнергию у энергосбытов для реализации ее своим потребителям (п. 58, 60 ОПФРР);

3) покупка электроэнергии сетевой  организацией в целях компенсации  сетевых потерь (п. 4, 35, 128 ОПФРР);

4) кроме того, ОПФРР предусматривается  возможность приобретения электроэнергии  у производителей (поставщиков) электроэнергии - участников розничного рынка (п. 63). В ОПФРР данные договоры названы "договоры, обеспечивающие продажу электрической энергии (мощности)". Однако отсутствуют какие-либо основания отделять их от договоров купли-продажи (поставки) электроэнергии.

Особенность конструкции договора купли-продажи (поставки) электроэнергии состоит в том, что по данному договору потребителю передаются только финансовые права на электроэнергию и не предусматривается права на физический отбор электроэнергии из электросети58. В связи с этим вызывает интерес определение договора купли-продажи (поставки) электроэнергии в ОПФРР, согласно которому в число обязанностей потребителя включается обязанность принимать электроэнергию. Вместе с тем совершенно очевидно, что данные отношения (по приемке, отбору электроэнергии) не могут включаться в предметную сферу данного договора, поскольку регулируются договором с сетевой организацией.

Кроме того, договор купли-продажи (поставки) электроэнергии подразумевает необходимость самостоятельного заключения потребителем договора с сетевой организацией, что создаст для него возможность осуществить отбор электроэнергии из электросети. Новые ОПФРР предоставляют возможность потребителям самостоятельно заключать договоры с сетевыми организациями (п. 127).

Таким образом, необходимо отметить, что на современном этапе развития в рамках РРЭ процесс энергоснабжения конечного потребителя оформляется достаточно сложной структурой договорных связей. Становится необходимым заключение двух договоров: реализационного - с гарантирующим поставщиком и технологического - с сетевой организацией.

Данные договоры являются взаимосвязанными и взаимодополняющими, и в совокупности они оформляют технологически единый процесс энергоснабжения конечного потребителя. В то же время существенная специфика отношений по энергоснабжению бытового потребителя приводит к необходимости применения специфической конструкции договора о предоставлении коммунальных услуг, а также участия в процессе энергоснабжения дополнительного звена - исполнителя коммунальной услуги.

2.4  Договоры купли - продажи  недвижимости и предприятий

Договор купли-продажи недвижимого имущества в практике ОАО «ПРИМ - МЕДИА» чаще всего применяется  в целях открытия своих фирменных магазинов, складских помещений и производственных цехов. По данному договору продажи недвижимости продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество, в качестве которого выступает земельный участок, здание, сооружение, квартира. В свою очередь покупатель обязуется принять указанное имущество и заплатить за него оговоренную в договоре указанную денежную сумму (цену) согласно п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ59.

Если рассматривать правовую природу этого договора то он регламентируется положениями §7 Гл.30 ГК РФ и является консенсуальным, возмездным и взаимным. К договору применяются также все общие положения о купле-продаже.

Если заключается договор о приобретении земельного участка, то необходимо помнить, что должны применятся нормы части второй ГК РФ, регламентирующие такие сделки и положения следующих нормативно-правовых актов, таких как Земельный кодекс, Федеральные законы от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ», от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др60.

Приобретение недвижимости очень серьезный и ответственный шаг, поэтому юристы ОАО «ПРИМ-МЕДИА» стараются их избежать. Известно, из правоприменительной практики, что к правовым рискам относятся следующие:

- риски, связанные с оспариванием  договора купли-продажи со стороны  заинтересованных лиц;

- риски, связанные с возможностью  лишения права собственности  в иной форме, чем оспаривание  сделки по приобретению;

- риски, связанные с проблемами  при реализации права собственности (отсутствие межевания, наличие самовольных  построек).

Чтобы избежать указанных рисков необходимо предпринять следующие действия61.

Во-первых, проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемый объект. Право распоряжения вещью принадлежит ее собственнику. Кроме того, распорядиться вещью может также лицо, наделенное собственником соответствующими полномочиями. Также распорядиться вещью может лицо, наделенное представителем собственника соответствующими полномочиями, т.е. представитель представителя. Каждая из описанных выше конструкций обладает своей спецификой, которую необходимо учитывать при анализе рассматриваемого вопроса.

Если продавец объекта выступает при заключении сделки как собственник данного объекта, то первым вопросом, подлежащим анализу, является проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемую вещь.

Отсутствие у продавца права собственности на объект влечет ничтожность сделки и риск применения к данной сделке виндикационного способа защиты права со стороны надлежащего собственника - истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). При оценке вероятности данного риска следует учитывать, что при рассмотрении виндикационного иска приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества62.

Документом, подтверждающим право собственности продавца на объект недвижимого имущества, является свидетельство о государственной регистрации права.

Однако, учитывая риск фальсификации правоустанавливающей документации со стороны продавца, целесообразно получить выписку из ЕГРП в Росреестре. Выписка подтверждает сведения о действующем собственнике и наличии обременений объекта недвижимого имущества. Это сведения открытого характера, и предоставляются они за плату любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме 63.

В случае принятия наследства документом, подтверждающим право на него, является свидетельство о праве на наследство, выдаваемое нотариусом по месту открытия наследства на основании заявления наследника (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

В случае реорганизации юридического лица документом, подтверждающим произошедшую реорганизацию, является документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, созданного путем реорганизации (ст. 16 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"), - свидетельство о государственной регистрации. Опять же, учитывая риск фальсификации документов со стороны продавца, необходимо подтверждение факта реорганизации. Соответствующие сведения содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц и предоставляются в форме выписки из ЕГРЮЛ по запросу любого лица за установленную плату.

Второй шаг - проверка добросовестности продавца и отсутствия притязаний третьих лиц. Выбытие имущества из владения надлежащего собственника помимо его воли является основанием для удовлетворения виндикационного требования надлежащего собственника вне зависимости от наличия признаков добросовестного приобретения спорного имущества конечным собственником (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Итак, если объект выбыл у предыдущего собственника помимо его воли, то имущество будет истребовано у конечного покупателя вне зависимости от его добросовестности64.

Проверка данного обстоятельства наиболее проблематична в связи с необходимостью получения огромного количества правовой документации. Необходимо проследить последовательность перехода права собственности от первоначального к последующим собственникам в диапазоне трех лет, проверив правовые основания такого перехода (договоры, свидетельства, передаточные акты и т.д.) с учетом информации, содержащейся в ЕГРП. Кроме того, проверке подлежит также достоверность подписи указанных лиц, что может быть осуществлено путем сличения подписи на договоре с подписями указанных лиц на иных документах (паспорте). В любом случае данный риск устранить полностью невозможно.

В-третьих, проверка отсутствия судебных споров в отношении приобретаемого объекта. При данных обстоятельствах существует риск утраты прав собственности на указанный объект после его приобретения. В этой связи покупателю необходимо установить наличие судебного спора в отношении приобретаемого объекта.

Чтобы себя обезопасить, необходимо получить выписку из ЕГРП, где в графе «Особые отметки регистратора» (п. 20 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) будет указана нужная информация. Также следует проверить информацию обо всех судебных делах с участием собственника, рассматриваемых в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Учитывая, что иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту его нахождения, это значительно упрощает поиск соответствующей информации. Информацию обо всех судебных делах, рассматриваемых в арбитражных судах, можно найти на сайте ВАС РФ (http://kad.arbitr.ru/), в судах общей юрисдикции - на сайтах районных судов65.