Понятие и классификация договора аренды

Введение

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. В римском праве найм вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работы или подряд.

Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (наниматель) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.1

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору.

Признавалось римским правом и возможность поднайма вещи, то есть когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи, то есть имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, то есть на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Российскому праву договор аренды стал известен во времена «Русской правды». В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалось предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждения за него составляли существенные принадлежности этого договора. Субъектами договора найма являлись, с одной стороны хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований. В качестве нанимателя могло выступать любое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалось еще способность распоряжаться вещью.2

Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (части 1 тома Х). Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным и в советский период. Однако в тот момент, да и позднее еще не вполне отчетливо проводились различие между арендой и близкими к ней институтами гражданского права. В советский период понятия частная собственность как таковой нет, поэтому аренда минимальна в своем развитии. В основном был развит институт безвозмездного пользования или право пожизненного пользования.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. Появляется понятие частной собственности, что в дальнейшем способствует появлению понятия аренда.

Договор аренды актуален и сейчас, что подтверждается тем, что в настоящее время активно развиваются договорные отношения по аренде зданий, сооружений, различных видов имущества, как между самими гражданами, так и между гражданами и государством. Выделение договора аренды (найма жилого помещения) законодателем в отдельную главу Гражданского кодекса Российской Федерации также подтверждает его значимость в настоящее время.

Целью работы является рассмотрение и изучение договора аренды, его существенных условий и наиболее распространенных видов аренды.

При рассмотрении данного вопроса возникают следующие задачи:

1. раскрыть понятие договора аренды;
2. рассмотреть существенные условия договора аренды;
3. определить права и обязанности сторон.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и прекращением договора аренды.

Важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, глоссария, списка использованных источников, списка сокращений и приложений.

Во введении решаются общие вопросы данной работы: раскрывается актуальность и проблематичность данной темы, цели и задачи. В первой главе будут раскрыты понятие, сущность и предмет договора аренды, а также приведена классификация видов договора аренды. Вторая глава рассмотрит его содержание, то есть права и обязанности арендаторов и арендодателей. Третья глава посвящена элементам договора аренды. В заключении даются краткие выводы по работе.

В данной работе использовались труды цивилистов, уделивших особое внимание различным аспектам договора аренды. Это А.П.Сергеев и Ю.К.Толстой «Гражданское право», Брагинский М.И, Витрянский В.В «Договорное право», Садиков О.Н, давшие наиболее подробную классификацию отдельных видов договора аренды. Аронович В.П. «Понятие и признаки договоров аренды» уделил большое внимание общим аспектам договора аренды, выделив признаки, отличающие данный договор от других договоров, используемых гражданским правом. Практическая часть основана на материалах судебной практики Высшего Арбитражного суда.

1 Понятие и классификация договора аренды

1.1 Понятие договора аренды

Определение договора аренды закреплено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [2].

Исходя  из данного определения можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим. Данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (статья 807 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные - при любой аренде имеет место наем имущества.

Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других – «имущественный наем» (прокат и так далее) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды.3

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имея возможности или желания приобрести его в собственность, например, вследствие высокой продажной цены. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно либо он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (сервитут), так и обязательственные, например, право пользования вещью которое может принадлежать хранителю или доверительному управляющему [34, п.1].

Главное отличие договора аренды от других договоров, например, договора купли-продажи, дарения, мены, состоит в том, что арендатор получает определенное имущество не в собственность, а лишь во временное владение и пользование, либо только во временное владение, поэтому он не может каким-либо образом отчуждать полученное имущество.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что договором аренды является договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение (пользование).

Данный договор является двусторонним, консенсуальным, взаимным и возмездным.

1.2 Классификация видов договора аренды

В зависимости от объекта аренды Гражданский кодекс выделяет несколько видов договора аренды, а именно: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга) (см. Рисунок А.1 Приложения А).

Деление договора аренды на виды в Гражданском кодексе, не основано на каком – либо едином классификационном критерии. Так если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат – исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского – для арендодателя. Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках, и особой цели финансирования, свойственной этому договору.4

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих договорах (статья 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рассмотрим более подробно виды договора аренды.

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. В определении договора отражены его специфические черты, а именно:

1) в качестве арендодателя  выступает специальный субъект- предприниматель. Причем Гражданский  кодекс Российской Федерации подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, то есть осуществляться в виде промысла, доход от которого становиться основным или дополнительным источником существования;

2) предметом договора является  только движимое имущество (кроме  транспортных средств, для которых  предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендаторами его являются преимущественно граждане, берущие на прокат бытовую технику, радио- и телевизионную аппаратуру и другие вещи, необходимые для удовлетворения личных и бытовых нужд. Объектом проката могут быть и иные предметы, например, некоторые виды оборудования, приборы, используемые, в частности, научно-исследовательскими и другими организациями;