Понятие и классификация договора аренды

При применении пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что данная норма не подлежит расширительному толкованию.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (статьи 131 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок ее осуществления определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года [6]. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (пункт 2 статьи 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (статья 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

С заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор - арендодатель или арендатор (пункт 1 статьи 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила статьи 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (пункта 2 статьи 13 Закона).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Закон определяет случаи, когда регистрация может быть приостановлена, прекращена или в проведении ее может быть отказано [6].

Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 658 Гражданского кодекса Российской Федерации). Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения, которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров.

Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (статьи 633 и 643 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Последствия несоблюдения письменной формы сделки предусмотрены статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, а требований о ее регистрации статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3, 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3.2 Срок договора аренды

Срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма). В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (статья 12 Основ законодательства об аренде 1990г., статья 35 Основ гражданского законодательства 1991г.). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считается незаключенным.

Поскольку договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, сроки аренды, по общему правилу, определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока действия (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), и тогда договор считается заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключается в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца.19 Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно».20

В случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании статьи 619 или 620 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, истек установленный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определен с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно 1 год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и за отсутствием таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие о неустойке не могло быть применено арендодателем.21

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления события, иначе она неприменима. Арбитражный суд рассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметив при этом, что в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть, не зависит от воли и действий сторон (пункт 4, 5 Обзора).

Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со статьей 42 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до трех лет и долгосрочное - от трех до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования от одного года до 25 лет. При предоставлении участков для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (статья 10 Закона о недрах). Участки лесного фонда могут сдаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (статья 31 Лесного кодекса Российской Федерации).22

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным.

При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом.

Ранее действовавшее общее правило (статья 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года), устанавливавшее предельные сроки аренды для договоров, заключаемых между государственными, кооперативными и общественными организациями, утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 г.).

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Таких условий три.

Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, - использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и так далее. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести нарушения, являющиеся основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Перечень оснований, приведенный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим.

Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства 1991 года (пункт 4 статьи 86).

Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественно нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурса на сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договора аренды. По конкретному делу, рассмотренному арбитражным судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу в аренду нежилого помещения за 10 дней до окончания срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор с его победителем будет заключен по окончании срока договора, действовавшего в период проведения конкурса. Арендатор, занимавший помещение в это время, оспорил его результаты, считая, что досрочное, как он полагал, проведение конкурса нарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право на возобновление договора аренды на новый срок. Суд первой инстанции признал требования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ пришел к иному выводу. В подобной ситуации необходимо учитывать два исходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титул собственника переданного в аренду имущества, не лишен права в период действия договора аренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая его отчуждение), которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора. Способом защиты прав последнего является установленное законом правило о следовании его прав за объектом аренды при переходе права собственности на данный объект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендатора не было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь по окончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора на новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнить те условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, было установлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем, но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель. Желания возобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил. Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможно возобновление договора аренды на новый срок, готовность заключить его на условиях, равных предлагаемым другим претендентом.