Понятие и классификация договора аренды

3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью;

4) существенной особенностью договора  проката является отнесение его  к категории публичных договоров. Согласно статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продажи товаров, выполнении работ либо оказании услуг широкому кругу потребителей, которая в силу характера своей деятельности обязана предоставлять их любому заинтересованному лицу. Отнесение проката к публичным договорам создает арендаторам (гражданам) дополнительные гарантии защиты их интересов.

Поскольку арендодатель по договору проката является специализированной организацией, на него возлагается достаточно широкий круг обязанностей по обслуживанию потребителей. При сдачи имущества в прокат арендодатель должен в присутствии арендатора проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (статья 628 Гражданского кодекса Российской Федерации). Проведение капитального и текущего ремонта также является обязанностью арендодателя (часть 1 статьи 631 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имеется специфика в регулировании взаимоотношений сторон при выявлении арендатором недостатков, препятствующих или затрудняющих пользование имуществом, взятым напрокат. Арендодатель обязан в течение десяти дней после получения от арендатора соответствующего заявления устранить недостатки на месте либо произвести замену предоставленной в пользование вещи другой аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Иногда недостатки возникают по вине арендатора из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания арендованного имущества, небрежного обращения с ним. Арендатор вправе и в этом случае обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества при таких обстоятельствах будет отнесена на арендатора. Если взятые напрокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, не подлежат ремонту и восстановлению, на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду.5

Арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором. Во многих случаях при заключении договора проката арендная плата вносится за определенный срок вперед. При досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы за период, который был оплачен, но в течение, которого арендатор имуществом не пользовался. Исчисляется этот период со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Указанное правило действует, если отказ от договора заявлен арендатором с соблюдением требований законодательства - не менее чем за 10 дней [2].

Срок договора проката не может превышать одного года (пункт 1 статьи 627 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора.

Форма договора – только письменная, причем как посредством составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняется правилам о публичных договорах (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). Досрочное расторжение договора проката возможно по инициативе арендатора в любое время при условии, что арендатор письменно предупредит арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней.

Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то есть техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического. При появлении новых типов транспорта указанный перечень может быть расширен.

Гражданское законодательство различает две разновидности договора аренды транспортных средств:

1) аренда транспортного средства  с предоставлением услуг по  управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договор фрахтования на время);

2) аренда транспортного средства  без предоставления услуг по  управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (статья 632 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (статья 642 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, содержащиеся в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, связаны с обязанностями сторон по их содержанию, эксплуатации, а также с ответственностью за причиненный вред.

На арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, возлагается обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (статья 634 Гражданского кодекса Российской Федерации). При аренде транспортного средства без экипажа все эти обязанности возлагаются на арендатора, который должен осуществлять различные виды его ремонта, поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества (статья 644 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанные различия легко объяснимы. Арендатор, которому передается транспортное средство без экипажа, получает его в полное владение и пользование, принимая на себя обязанности по осуществлению комплекса работ по его обслуживанию, поддержанию в рабочем состоянии, сохранению эксплуатационных свойств. Нормы, определяющие обязанности сторон по осуществлению ремонта транспортных средств, сформулированы в виде императивных, и поэтому в договоре аренды стороны не могут предусматривать иное их распределение.

Арендодатель, сдающий транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию его в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Поскольку цели бывают разными, в одних случаях - перевозка пассажиров, в других - грузов, использование транспортного средства в течение длительного периода или на один рейс и так далее, неодинаков и объем услуг, предоставляемых арендодателем. В договоре аренды может быть предусмотрено предоставление услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства, например, по организации питания и иного обслуживания пассажиров при сдаче судна в аренду для туристических целей и прочее.

Договоры аренды транспортных средств обоих разновидностей являются реальными.

Форма договора – письменная, независимо от срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (статья 633, 643 Гражданского кодекса Российской Федерации). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации [2].

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). По истечении срока договор прекращается (статья 632 и статья 642 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (часть 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды зданий (сооружений) возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора - передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей.

Договор аренды зданий и сооружений выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества, неразрывно связанные с землей (земельным участком), на котором они расположены.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенных на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно невозможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто.6 В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т. е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной Гражданским кодексом. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды.7

Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) [2].

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относиться также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается не заключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Отличительной чертой договора аренды здания или сооружения является то, что его передача арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, причем при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в том же порядке (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта. В акте фиксируются санитарное и техническое состояние и другие характеристики здания (сооружения), влияющие на безопасность использования его по назначению, и определяющие будущий уровень его износа по возвращении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг.

Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права и обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (пункт 1 статьи 656 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. (Приложение Б)

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Закон исключает возможность использования иных способов письменного оформления такого договора, названных в пункте 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи). Строгие требования к форме рассматриваемого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и так далее, а также с характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.