Понятие и классификация договора аренды

В Гражданском кодексе Российской Федерации сохранено ранее действовавшее правило о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Новеллой является пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

Норма пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется это право, либо исключить возможное продление арендных отношений.

В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора. В такой ситуации договор может считаться возобновленным на неопределенный срок при условии, если арендодатель против этого не возражает (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды, при отсутствии заявления одной из сторон об отказе в продлении срока аренды. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Правила статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к прокату, аренде транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких - либо преимуществ перед другими претендентами.

Таким образом, срок договора аренды является его существенным условием. При отсутствии в договоре условия о сроке его действия договор считается незаключенным. Однако Гражданским кодексом Российской Федерации допускается заключение договора аренды и без определения срока, и такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Договор аренды относиться к числу классических договоров известных еще со времен римского права, где аренда рассматривалась как договор найма вещей. По договору найма одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (наниматель) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В настоящее время договор аренды (имущественного найма) определяется как договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В своих проявления аренда очень разнообразна. Она широко применяется всеми субъектами гражданских правоотношений. Граждане, взаимодействуя с юридическими лицами, используют договор аренды для удовлетворения своих личных потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет договор аренды: оставаясь собственником арендованного имущества, арендодатель приобретает возможность получения определенного дохода.

В Гражданском кодексе Российской Федерации закреплено пять видов договора аренды:

1) договор проката;

2) договор аренды транспортных  средств:

      а) аренда транспортного  средства с предоставлением услуг  по управлению и технической эксплуатации;

      б) аренда транспортного  средства без предоставления  услуг по управлению и технической  эксплуатации.

3) аренда зданий и сооружений;

4) аренда предприятий;

5) финансовая аренда (лизинг).

В настоящее время огромное значение приобретает договор аренды зданий и сооружений. В силу высокой стоимости этих объектов, не имея возможности приобретения их в собственность, люди все больше обращаются к аренде.

Применяя договор имущественного найма, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию во всех территориальных образованиях производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В тоже время и граждане, и юридические лица получают возможность заниматься определенной деятельностью, затрачивая незначительные, по сравнению с приобретением в собственность, средства на размещение своих офисов, складских либо производственных помещений, торговых точек и тому подобное. Особенно важно это становиться для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.

Широкое применение находит аренда и на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров для транспортировки различных грузов. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и телефонной связью.

Распространенной формой удовлетворения потребностей в определенном имуществе, предназначенном для потребительских целей,  является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера связанных с предоставлением измерительных средств, дорогостоящих приборов, оргтехники и тому подобного.

Для предпринимательской деятельности огромное значение играет договор лизинга. С применением этого договора и предприниматели, и государство связывают многие надежды на подъем экономики России.

Лизинговая форма принята в качестве основы для перевооружения существующего парка гражданской авиации России на конкурентоспособные отечественные самолеты нового поколения, что подтверждается в статье 3 Федерального закона от 10.12.1997 года № 10-ФЗ «О государственном регулировании развития авиации».

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Форма договора: Устно - только между гражданами на срок менее года. Если срок более 1 года, то в письменной форме. Если одной из сторон является юридическое лицо и срок договора аренды составляет не менее года, то такой договор заключается в письменной форме. Однако срок действия договора аренды может быть и неустановлен, и такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Для некоторых видов договора аренды предусмотрена государственная регистрация договора.

Стороны договора обладают широким кругом прав и обязанностей. Главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, следовательно, обязанностью арендатора является пользование предоставленным ему в аренду имуществом и своевременно вносить плату за его пользование в соответствии и условиями договора.

 

 

 

 

 

 

Глоссарий

 

№ п/п.	Новые понятия	Содержание
1	Аренда	Предоставление какого-либо имущества (земли, оборудования, помещения и так далее) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.
2	Арендатор	Лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.
3	Арендодатель	Собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
4	Арендная плата	Плата за предоставленное в порядке аренды имущество. Ее размер определяется соглашением сторон.
5	Государственная регистрация недвижимости	Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
6	Договор	В гражданском праве соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, разновидность сделки.
7	Договор аренды	Гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
8	Договор аренды зданий и сооружений	Гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
9	Договор аренды предприятий	Договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.
10	Договор проката	Договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
11	Договор аренды транспортного средства без экипажа	Гражданско-правовой договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное  владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
12	Договор аренды транспортного средства с экипажем	Гражданско-правовой договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное  владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
13	Договор финансовой аренды (лизинга)	Гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
14	Доход	Предусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате лизингодателю сверх возмещения его затрат.
15	Лизинг	Вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, установленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.
16	Предмет договора аренды	Индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи.

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

Нормативные правовые акты

 

1 Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации  [Текст]. - Ростов н/Д: «Феникс», 2004. – 64 с. – ISBN 5-222-04522-6.

2 Гражданский кодекс  РФ (части первая, вторая, третья). По  состоянию на 20 февраля 2008г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008.- 528 с.- ISBN 978-5-379-00519-1.

3 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г.- № 136-ФЗ ред. от 20 февраля 2008г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008.- 96 с.- ISBN 978-5-379-00695-2.

4 Водный кодекс РФ от 16.11.1995 г. по состоянию на 20 октября 2007г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2007.- 61 с.- ISBN 978-5-379-00472-9.

5 Лесной кодекс РФ от 22.01.1997 г. по состоянию на 20 февраля 2008г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008.- 60 с.- ISBN 978-5-379-00697-6.

6 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ с изм. 25.03.2007 г. [Текст]. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2007. – 48 с. – ISBN 978-5-379-00200-8.

7 О финансовой аренде (лизинге): Федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ с изм. 20.05.2006 г. [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2006. – 16 с. – ISBN 5-94087-638-2.

8 О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ. [Текст]. – Правовая библиотека. Вып. № 35. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – 24 с. – ISBN 5-94879-635-3.

9 О железнодорожном транспорте в Российской Федерации: Федеральный закон от 10.01.2003 г. № 17-ФЗ с изм. 8.11.2007 г. // Справочно-правовая система «ГАРАНТ»: [Электронный ресурс] / Компания «ГАРАНТ». – Посл. Обновление 8.11.2007. – Режим доступа: http// www.garant.ru.  

10 Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации: Федеральный закон от 10.01.2003 г. № 18-ФЗ с изм. 8.11.2007 г. // Справочно-правовая система «ГАРАНТ»: [Электронный ресурс] / Компания «ГАРАНТ». – Посл. Обновление 8.11.2007. – Режим доступа: http// www.garant.ru.  

11 О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ с изм. 8.11.2007 г. // Справочно-правовая система «ГАРАНТ»: [Электронный ресурс] / Компания «ГАРАНТ». – Посл. Обновление 8.11.2007. - Режим доступа: http// www.garant.ru.

12 Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» [Текст]:  Собрание актов РФ, 2000, № 8, ст.593; СЗ РФ, 2000, № 6, ст.777; № 13, ст.1373. – (Утратил силу).

13 Постановление Правительства  РФ от 3.12.2004 г. № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» с изм. 15.12.2007 г. // Справочно-правовая система «ГАРАНТ»: [Электронный ресурс] / Компания «ГАРАНТ». – Посл. Обновление 15.12.2007. – Режим доступа: http:// www.garant.ru.