Понятие и классификация договора аренды

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право к числу вещных.12

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), что подтверждается практикой [1, п.9]. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.13 В свое время аренда с выкупом считалась, чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию.14 В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации.15 Однако для ранее заключенных договоров аренды с правом выкупа он пока сохраняется, хотя и на определенный срок [11, п.12, 13 ст.43].

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, подлежащее передачи должно быть свободным от любых недостатков. При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.

В соответствии с частью 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор должен использовать имущество сам, но согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иным правовым актом [2].

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами – прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия [1, п.18].

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть отдельно.

К договору субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом и иными нормативными актами.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становиться ненужным арендатору он может с согласия арендодателя передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, в то же время сохраняя некоторый объем арендных прав и обязанностей.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае такой договор будет считаться недействительным.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации). Требования гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды распространяются и на договор субаренды.16 Если договор аренды по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, ничтожен, ничтожным являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды [2].

Судебно-арбитражная практика. Москомимущество обратилось в арбитражный суд с иском к Московскому союзу садоводов о расторжении договора аренды нежилого помещения. Решением суда договор аренды расторгнут, а Постановлением апелляционной инстанции данное решение было оставлено без изменения. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил указанные судебные акты и передал дело на новое рассмотрение.

На вышеуказанное Постановление был принесен протест, в котором предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. Данный протест удовлетворен по следующим основаниям.

Между ПЖРО Ленинского района (арендодателем) и Московским добровольным обществом садоводов (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения, однако арендатор данное условие нарушил. При этом ответчик не отрицал, что у него отсутствовало письменное согласие арендодателя на сдачу площадей в поднаем.

В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора, и это является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подп.1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 3 марта 1998г. № 7839/97 // Вестник ВАС, 1998. № 5).

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил срока аренды, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.17 Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на неистекший срок субаренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.18 При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе [1, п.31, 32].

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Также согласно статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на досрочное расторжение договора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество  имеет препятствующее пользованию  им недостатки, которые не были  оговорены арендодателем при  заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит  являющейся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, стороны договора аренды обладают широким кругом прав и обязанностей. Главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, следовательно, обязанностью арендатора является пользование предоставленным ему в аренду имуществом и своевременно вносить плату за его пользование в соответствии и условиями договора.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Элементы договора аренды

 

3.1 Форма и государственная регистрация договора аренды

 

Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму, закрепленную в статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами на срок не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма обязательна независимо от срока их действия, например, договор проката (пункт 2 статьи 626 Гражданского кодекса Российской Федерации), договоры аренды транспортных средств (статья 633 и 643 Гражданского кодекса Российской Федерации), аренды зданий и сооружений (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), предприятий (статья 658 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и так далее, а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме [9, С.108].

Если договором предусматривается возможность последующего выкупа имущества арендатором, он подлежит оформлению в соответствии с требованиями, установленными для договоров купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (статьи 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (статья 559 Гражданского кодекса Российской Федерации).